 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Якщо сьогодні, в умовах соціально-економічної та політичної кризи в Україні вести бесіди про те, чим же багата наша рідна Україна, однозначна відповідь – земля. Українські родючі землі і в піснях оспівувались неодноразово, і в віршах звеличувались, і навіть, як би приземлено це не звучало, були темою плідних дискусій у політичних й експертних колах. Глобальний оберт у цій справі почався з 2001 р., коли в Україні запровадили мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. І сьогодні, через 14 років, перед нами постає нове питання, пов’язане з цим же таки мораторієм: 01.01.2016 закінчується його дія, і треба вирішити, як діяти далі. Продовжувати дію мораторію чи ні, – відкрити ринок сільськогосподарських земель України. І якщо все-таки буде обрано другий варіант – важливе розуміння, як цей ринок відкриватиметься, функціонуватиме та для кого буде доступний.
Щодо цього питання конкретно та про земельну реформу та стратегію подальшого розвитку сектору говорили законотворці, аграрії, експерти та юристи цього тижня – 27 травня відбувся прес-сніданок на тему «Землі сільськогосподарського призначення: продавати чи ні?», а 28 пройшла широкомасштабна дискусія за участю іноземних експертів – «Земельні АгроДебати». Останній захід був покликаний визначити чіткі, зрозумілі і прозорі умови формування ринку землі та узгодити спільні дії всіх зацікавлених сторін щодо їхнього запровадження.
Прес-сніданок проходив у межах дискусійної платформи Київського міжнародного економічного форуму. Основний меседж, що лунав від більшості учасників дискусії, – мораторій скасувати потрібно, але робити це поступово, зважено і продумано, щоб не нашкодити учасникам ринку та мінімізувати економічні ризики. Так, заступник міністра аграрної політики та продовольства України Володимир Лапа почав з аргументів проти продажу землі. Зокрема інституційна неготовність держави, починаючи з формування цілісного земельного кадастру, пов’язана з функціонуванням земельного ринку загрозами та закінчуючи неврегульованістю правового статусу ринку землі в Україні. Ще одним чинником, на думку пана Лапи, що гальмує відкриття земельного ринку, є насторожене ставлення суспільства. Адже для селян прибуток від здачі землі в оренду – це стабільний дохід, який вони втратять після продажу своїх земельних паїв.
Щодо скасування мораторію та формування земельного ринку в Україні Володимир Лапа вважає, що в середньостроковій перспективі це зробити треба, але підготуватись до такого відповідального для нашої економіки кроку варто ґрунтовно.
Леонід Козаченко, голова підкомітету Верховної Ради України з питань економічної і фінансової політики в агропромисловому комплексі, слушно зазначив, що світовий досвід свідчить про підтримку функціонування вільного ринку землі. За його словами, у світі є всього сім держав з конституційним ладом, де немає приватної власності на землю. Україна має певні перешкоди для введення земельного ринку. Це, на думку експерта, небезпека монополізації земельного ринку та руйнування стосунків між власниками й орендарями. Але основний момент, що стримуватиме селян продавати свої землі, – це недовіра до влади. Тому пан Козаченко пропонує побудувати ринок землі в Україні, але, дотримуючись певних умов, – заборона мінімум на 10 років продажу землі іноземцям та юридичним особам, обмеження розміру ділянок, налагодження адміністрування процесу продажу, розроблення системи пріоритетності продажу.
«Основна цінність, яка поки залишилась в Україні, – це наша земля. Площа становить близько 40 мнл гектар. І цей актив потребує ефективного управління, ефективної організації процесу», – констатував керуючий партнер МЮК «Александров і партнери» Дмитро Александров. Юрист вважає, що у цьому руслі питання повинне стояти не «Відкривати ринок земель сільськогосподарського призначення чи ні?», а «Як цей ринок правильно відкрити?». Реформа має бути реалізована, і в її результаті ринок отримає ефективного власника землі. Адже світовий досвід, за словами пана Александрова, доводить, що саме приватний бізнес є найефективнішим власником землі.
Але у процесі відкриття ринку важливим є також врахування балансу інтересів учасників ринку, серед яких Дмитро Александров назвав:
– власників землі, яким потрібні чесний ринок і справедливі ціни;
– місцеві громади: важливо, щоб гроші, отримані в результаті реформи, надходили до місцевих бюджетів та йшли на інфраструктуру сіл;
– держава, що зацікавлена у максимальних надходженнях до бюджету від продажу землі в комунальній власності;
– приватний бізнес, для якого важливо мати землю як інструмент ринку: щоб укладалися угоди, землю можна було б закладати для отримання додаткового фінансування тощо).
Досвід двох країн, який могла б почерпнути Україна під час відкриття ринку землі, юрист навів на прикладах Аргентини та Бразилії. І якщо остання демонструє позитивний курс – там взяли курс на розвиток фермерства, завдяки чому на селі з’явилося більше робочих місць, а економіка почала менше залежати від зовнішніх чинників, то Аргентина показала, яке робити не варто.
Ця країна відкрила ринок землі, але не обмежувала площу земельних ділянок, які продавалися, й тому закордонні інвестори почали концентрувати землі у своїх руках, а ринок почав працювати лише на зовнішні ринки.
Ці тези пан Александров висловив і під час АгроДебат, зазначивши, що земельна реформа повинна мати юридичне підґрунтя. Також юрист висловив переконання, що ефективна реалізація земельної реформи з урахуванням балансу інтересів та світового досвіду стане фундаментом економічного розвитку України.
Директор агрофірми «Агродар» Роман Лещенко на питання, чи є в його компанії гроші, щоб купувати землі, відповів, що немає. «Якщо завтра введуть вільний ринок землі, ми, як вітчизняний виробник і середній бізнес, не зможемо надати селянам адекватну пропозицію для викупу земель. Є великі агрохолдинги, компанії з іноземним капіталом, які готові купувати відразу та в будь-якій кількості. І я розумію, що питання обмеження закупівель іноземцями врегулювати з юридичного погляду буде дуже складно», – зазначив аграрій. Підприємець також висловив думку, що навіть, якщо мораторій скасують, то селяни навряд чи будуть масово продавати свої земельні ділянки, а так, поки їх влаштовує фіксований дохід від здачі своїх земель в оренду.
«Оскільки ми аграрний банк і працюємо з доволі великою кількістю аграрних підприємств, наразі ми спостерігаємо відсутність коштів в агропідприємств для інвестування. У зв’язку з девальвацією гривні значно зросли затрати на посівну кампанію», – зазначила директор департаменту кредитного аналізу ПАТ «КредіАгріколь Банк» Наталія Порвіна. Вона додала, що банки готові приймати землю в заставу, але є низка важливих моментів, які необхідно опрацювати. Зокрема земля повинна бути виділена в натурі й мати кадастровий номер. Але станом на сьогодні ці питання, на жаль, не врегульовані.
Народний депутат Сергій Хлань з позиції законодавця зазначив про шкоду відтермінування скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Це, на його думку, негативно позначиться на швидкості, якості та кількості законів, необхідних для функціонування вільного ринку землі. Єдиний аргумент проти відкриття ринку землі, який бачить депутат одразу, — це відсутність кредитування та нестача обігових коштів у агропідприємств. Оскільки ринок оренди занижений, агрохолдингам дуже вигідно орендувати землю великими масивами за невеликі кошти, тому відкриття ринку для них не на часі. А взагалі щодо скасування мораторію, пан Хлань переконаний, що відтерміновувати цей процес не варто – треба встановити найближчий термін відкриття ринку землі, і цей конкретний термін змусить Верховну Раду приймати необхідні закони.
Сьогодні одним з найдискусійніших питань у Міністерстві аграрної політики – як і в якому форматі запускати землю в обіг, – повідомив голова ради асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин, який є членом робочої групи при міністерстві. Експерт вважає, що ринок запускати треба, надавши селянам можливість розпоряджатись їхньою власністю та не обмежувати їхні права. І тут дуже важливим є питання обмеження покупців, тобто, як і в чиїх руках буде концентруватись земля, яку селяни бажатимуть продати.
Головна пропозиція робочої групи, яку висловив пан Мартин, – запускати ринок землі, але поетапно. Спочатку провести правовий експеримент і дозволити продаж землі з різними правилами обігу в окремих районах країни. «За нашим прогнозом, за рік у кожному з таких районів буде продано від 500 до 800 паїв. Тобто ажіотажу не буде», – наголосив він. І такий досвід допоможе сформувати законодавство.
Сьогодні найкращою формою господарювання для села, на переконання Андрія Мартина, є дрібні сімейні ферми: вони найбільш рівномірно розподіляють додану вартість, яку генерує сільське господарство, серед людей.
На АгроДебатах 28 травня пан Мартин презентував напрацювання робочої групи при Мінагрополітики щодо основних аспектів земельної реформи в Україні. Головними викликами земельної реформи доповідач назвав заполітизованість питання подальшої долі мораторію, недосконалість системи кадастру та реєстрації прав на нерухомість, слабкий захист прав землевласників, а також фрагментація землекористування. Тому політика щодо реформування аграрного сектору в Україні повинна бути спрямована на подолання цих проблем та перешкод.
Дискусія стосовно зняття мораторію на продаж сільськогосподарської землі нагадує десятилітню дискусію зі вступу до СОТ і приєднання до зони вільної торгівлі з ЄС. Аргументи прихильників полягають у тому, що різко відбудеться економічне покращення. Але жодного дослідження щодо економічних наслідків дій зі зняття мораторію не наводиться. Таку думку учасникам прес-сніданку висловив президент Інституту суспільних досліджень Володимир Панченко. Він переконаний, що маніпуляції прихильників зняття мораторію не підтверджені аргументами з погляду регулювання продажу іноземцям, концентрації в одних руках, вимог до фаху нового власника, а також пріоритетного придбання.
Як на прес-сніданку, так і на АгроДебатах, з доповіддю «Перспективи та можливості розвитку ринку сільськогосподарських земель в Україні» виступив завідувач кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету КНУ ім. Тараса Шевченка Анатолій Мирошніченко. Скасовувати мораторій треба якнайшвидше – основний меседж доповідача. Він зазначив, що з погляду юриста недопустимою є ситуація, коли 7 млн селян не можуть розпорядитися своєю власністю. Оренда землі — це дуже невеликий дохід, який не можна розглядати як суттєву допомогу селянам. Якщо селяни матимуть альтернативу — здавати в оренду чи продавати — орендні ставки відразу підуть вгору, – переконаний науковець.
Виступивши доповідачем на АгроДебатах, Віце-президент компанії AgroGeneration Вадим Бодаєв зазначив, що представники вітчизняного агробізнесу сьогодні виступають за продовження мораторію. Адже відкривши ринок землі у тих умовах, в яких сьогодні живемо, ми отримаємо повний хаос, вважає підприємець. «Це означає, що ні будь-який інвестор, ні банк не дадуть нам грошей для ведення бізнесу. А іноземні інвестиції нам зараз потрібні як ніколи», – наголосив пан Бодаєв. Проводити приватизацію та відкривати ринок землі наразі не можна, оскільки наразі немає чітких правил для успішного функціонування цього ринку.
Олександр Журавель, директор ФГ «Журавель», основною метою аграрної реформи, що має бути проведена в Україні, назвав квітуче заможне село. Така мета, на його переконання, має кілька цілей:
– Зняття антиконституційних обмежень розпорядження приватною власністю (ст. 41 Конституції України: «Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності»).
– Формування потужного середнього класу.
– Розвиток агробізнесу.
– Стимулювання міграції у село.
Він вважає, що ще з 01.01.2005 варто було легалізувати купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення для фізичних осіб громадян України та громадян ЄС з обмеженням 50 гектарів на одну особу.
Не погодився з його думкою щодо необхідності відкриття ринку землі в Україні голова Аграрного союзу України Геннадій Новіков. Він вважає, що це призведе до порушення сталості землекористування. Крім того, є велика вірогідність, що люди продадуть свою землю просто за безцінок. «Закон треба виписати так, щоб його ніяк не можна було обійти. Він має бути на одному-двох листах – простий і зрозумілий. І найперше – має передбачати реєстрацію всіх транзакцій, пов’язаних з землею», – переконаний пан Новіков.
Віце-президент Національної академії аграрних наук України Валерій Жук під час АгроДебат висловив доволі цікаву, зрозумілу позицію, яка знайшла підтримку серед більшості слухачів. Головна його теза – земля сільськогосподарського призначення є абсолютно відмінною від землі під нерухомість. І від цієї позиції варто відштовхуватись, говорячи про реформи в аграрному секторі. Більше того, міжнародні стандарти фінансової звітності відокремлюють землю несільськогосподарського призначення від сільськогосподарського. Тобто, на думку пана Жука, говорити, що ці види земель є однаковим товаром – це вчорашній день. У розвинутому світі вартість землі постійно зростає, а в тих країнах, які приймаються в ЄС, – навпаки, знижується. «Чому така ситуація? Тому що в таких країнах ринок землі є не для фермерів, а для глобальних спекулянтів, і вони можуть тримати ціну досить довго», – додав науковець. Також він зазначив, що дослідження не підтверджують тез попередніх доповідачів про те, що продовження мораторію заважатиме залученню іноземних інвестицій та розвитку економіки. Валерій Жук вважає, якщо скасувати мораторій на купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення – це призведе до знелюдення територій.