 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Проект Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №2982 від 02.06.2015 (далі – законопроект №2982), прийнятий в першому читанні 14.07.2015, передбачає множинність суб’єктів державної реєстрації. За словами експертів, це автоматично створює конкурентне середовище між ними, яке сьогодні практично відсутнє. Про це йшла мова під час засідання спільного круглого столу Комітету з нерухомості та будівництва Асоціації правників України та Конфедерації Будівельників України з обговорення законопроекту №2982.
Сподівання на новели
Нагадаємо, документом пропонується внести зміни до законодавчих актів, які регулюють питання проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, спрямовані на спрощення відповідної процедури та врегулювання процедурних питань, пов’язаних з передачею відповідних повноважень органам місцевого самоврядування.
За словами керуючого партнера ЮФ «Хоменко, Піта і Партнери» Юрія Піти, реєстраційна служба не виправдала тих позитивних сподівань, які були закладені в реформу, започатковану у 2013 р. «Перший, кому це набридло, став забудовник. Тому у 2014 р., завдяки ініціативам Конфедерації будівельників України, була створена робоча група, до якої увійшли фахівці з нотаріальної палати України, Національної асоціації банків України, Національної асоціації нерухомості України, а також представники міністерства юстиції та реєстраційної служби. Таким чином цей законопроект народжувався завдяки громадським ініціативам і завдяки участі фахівців міністерства юстиції України. Це той приклад, коли влада й громадськість об’єдналися задля створення якісного документу та проведення якісної реформи. Законопроект №2982 має багато позитивних моментів, хоча й не врахував усі ті пропозиції, що були запропоновані експертами і громадськістю. Ми чекаємо другого читання, наразі Комітет допрацьовує документ. Я сподіваюся, що основні новели, що були закладені в ньому, залишаться та виправдають ті сподівання, які ми чекаємо від цього законопроекту», – зазначив він.
Особливу увагу пан Піта звернув на норму законопроекту №2982 щодо передачі функцій реєстрації на місця. Так, проектом розширюється система органів та осіб, що здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації прав. Документом пропонується внести зміни до законодавчих актів, які регулюють питання проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, спрямовані на спрощення відповідної процедури й врегулювання процедурних питань, пов’язаних з передачею відповідних повноважень органам місцевого самоврядування. Отже, законопроектом значно розширюється суб'єктний склад осіб, наділених повноваженням проводити державну реєстрацію прав.
«Скажу відверто: я не вважаю, що це правильний крок. Функції, які належать державі, не можна передавати на місця. Проте, під гаслами децентралізації ми не змогли довести свою правоту. Мін’юст сказав, що повноваження таки будуть передані на місця. Нещодавно у нас була зустріч з Олексієм Рєзниковим, депутатом Київради, і я поставив йому запитання: чи готове місто Київ до такої реформи? Це питання виникло у зв’язку з тим, що з 19.09.2015 функції державної архітектурно-будівельної інспекції передали до органів місцевого самоврядування. Утім, на сьогодні реформа в місті не працює. Тобто, згідно із законом, ця функція передана, проте, на рівні міста, в Києві не працює. Важко навіть уявити, що відбувається в регіонах. Маю побоювання, що коли закон запрацює, міста не будуть готові забрати цю функцію назад від реєстраційної служби», – бідкається експерт.
Нотаріуси, як альтернатива
Серед іншого, пан Піта також наголосив на важливості норми законопроекту №2982, котра передбачає передачу функцій державного реєстратора нотаріусам. «Дуже важливо, що ці функції передано нотаріусам повністю, а не частково, як зараз відбувається при посвідченні правочину або при реєстрації договорів оренди сільськогосподарських земель. Тобто нотаріуси, по суті, стануть альтернативою державним реєстраторам. Це дуже позитивна зміна, адже одночасно з державними реєстраторами у нас будуть фахівці, які зможуть надавати такі ж послуги якісно, швидко, професійно та без черг. Нотаріуси не проти подібних нововведень, вони активно брали участь у діяльності робочої групи і з задоволенням сприйняли цю новину», – каже пан Піта.
Ще одним важливим нововведенням, що пропонується законопроектом №2982, Юрій Піта вважає передбачену можливість реєстрації майнових прав на об’єкти, що будуються, адже наразі в Україні немає реєстру майнових прав на них. «Відсутність такого реєстру дає змогу шахрайським способом діяти на ринку нерухомості. Якщо з’явиться реєстр майнових прав, то негативних моментів на ринку поменшає. Власники, які інвестують у нерухомість, знатимуть, що їх майно не буде продано, вони зможуть відслідковувати історію свого об’єкту. Після введення об’єкту в експлуатацію, він автоматично буде зареєстрований як забудова», – пояснює свою позицію фахівець.
Адміноскарження під питанням
Поряд зі зміною суб’єктів, уповноважених на проведення державної реєстрації прав, законопроектом №2982 запроваджуються важелі контролю за проведенням такої реєстрації з боку Міністерства юстиції України та його територіальних органів.
Так, вперше в системі державної реєстрації прав пропонується запровадити можливість оскарження рішень дій та бездіяльності органів державної реєстрації прав в адміністративному порядку. Особа, яка вважає, що її права порушено, зможе оскаржити відповідні дії чи рішення до територіального органу Міністерства юстиції. У разі незгоди з рішенням вказаного органу за результатом розгляду скарги, його можна буде оскаржити до Мін’юсту. Також пропонується ввести адміністративну відповідальність за порушення строків державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
«Це дуже суперечливий момент, тому що сьогодні оскаржити дії реєстратора можливо тільки в судовому порядку. Законопроект №2982 у цьому плані є дуже прогресивним, але неоднозначним, оскільки, з одного боку, ми спрощуємо систему захисту прав споживачів цієї послуги, з іншого боку – підмінюємо поняття. Замість судового захисту, розгляд скарг буде здійснюватися представниками Міністерства юстиції. Це не погано, адже будуть швидше оскаржуватися дії реєстратора (судова система не працює так швидко та налагоджено, тому треба місяцями чекати позитивного рішення). Однак, тут є певні можливості для корупційної складової. Також ця норма дещо суперечить Конституції, тому що в Україні права громадян захищаються виключно у суді. Втім, ця ідея була підтримана і буде реалізовуватися, тож подивимося, як працюватиме адміноскарження», – резюмує пан Піта.
Революційні положення
У свою чергу в Конфедерації будівельників України впевнені, що прийняття законопроекту №2982 Верховною Радою України в цілому означатиме припинення існування системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, яка проіснувала в нашій державі три роки. Питання чергової зміни законодавства про державну реєстрацію прав розглядається, здебільшого, як повернення до того стану справ, що існував в Україні до 2013 р. При цьому зазначається, що за своїм змістом вказаний законопроект є аналогічним до того, що розроблявся Міністерством юстиції України протягом 2014 р. КБУ разом з іншими громадськими організаціями активно брала участь у роботі над цим проектом Закону, аналізуючи його положення через призму правозастосування, надаючи Міністерству юстиції пропозиції та зауваження до окремих його норм.
Комітет Верховної Ради України з питань економічної політики включив представників КБУ до складу робочої групи з підготовки до ІІ читання проекту Закону. Тому наразі КБУ може говорити про те, що Україна не повертається в минуле у частині розбудови системи державної реєстрації прав.
«Поряд зі своєю основною метою, що задекларована у пояснювальній записці, як трансформація механізму реалізації владних повноважень у системі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно шляхом передачі функцій з безпосереднього проведення такої реєстрації від органів державної влади органам місцевого самоврядування та держадміністраціям, законопроект №2982 містить нові, можна сказати, навіть, революційні положення, що створять умови для виведення системи на новий якісний рівень: без корупції, черг та невдоволених відвідувачів», – підкреслює Олександра Маломуж, радник з юридичних питань Виконавчого директора Конфедерації Будівельників України.
До таких положень, в першу чергу,належать:множинність суб’єктів, наділених повноваженнями державного реєстратора (органи місцевого самоврядування, держадміністрації, державний виконавець (щодо реєстрації обтяжень), нотаріуси та акредитовані особи), що забезпечує конкуренцію між такими особами та, як наслідок, виконання відповідних функцій на належному рівні; фінансове стимулювання державних реєстраторів до виконання відповідних функцій шляхом визначення процедури розподілу адміністративного збору за проведення державної реєстрації прав.
«Безперечно, стан системи державної реєстрації напряму залежить як від нормативно-правової бази, на підставі якої вона функціонує, так і від організації роботи органів та осіб, що надають відповідні послуги. Утім множинність суб’єктів державної реєстрації, що вже передбачена законопроектом, автоматично створює конкурентне середовище між ними. Надання заявнику можливості вільно обирати суб’єкта, який надаватиме йому послуги, позбавить таких суб’єктів фактично монопольного становища, а споживачів послуг – негативних явищ, які йдуть за цим», – констатувала пані Маломуж.