 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Минулого тижня у Києві пройшла широкоформатна міжнародна конференція, присвячена особливостям ведення агробізнесу в Україні. Метою заходу було підвищення розуміння українських сільськогосподарських виробників про зовнішні та внутрішні фактори, які впливатимуть на їх діяльність у 2016 р., починаючи від кон'юнктури ринків аграрної продукції та сировини і закінчуючи аграрною політикою, а також акумуляція досвіду європейських країн з ефективного реформування агросектору.
В рамках роботи конференції міжнародна юридична компанія ALEXANDROV&PARTNERS, яка успішно працює на ринку юридичних послуг у сфері агропромислового комплексу вже понад 12 років, провела юридичний практикум з актуальних питань аграрного бізнесу України. Модератором заходу виступив керуючий партнер ALEXANDROV&PARTNERS.
Одним з таких актуальних питань є земельні спори аграрних підприємств, які охарактеризувала старший юрист компанії Ксенія Шеїн. Розповідаючи про найрозповсюдженіші земельні спори у 2015 р., юрист акцентувала увагу на спорах, що виникають при реалізації громадянами своїх прав на пільгове отримання земель для ведення фермерського господарства. «Здавалося б, на перший погляд, все просто. Людина, яка вирішила стати фермером, звертається до Держгеокадастру або до райдержадміністрації з заявою і відповідним пакетом документів та отримує або відмову на отримання у власність чи оренду земельної ділянки, або дозвіл на розробку проекту землеустрою. Це питання має бути розглянуте протягом місяця. Але на практиці виходить так, що до серпня 2015 р. більшості таких охочих відмовляли, посилаючись на те, що у них немає належного досвіду ведення сільського господарства», – окреслила проблему доповідач. Але, за її словами, усерпні 2015 р.Кабінет Міністрів затвердив перелік документів, що підтверджуватимуть належний досвід ведення сільського господарства. Це може бути виписка з трудової книги, архівна довідка, уякій міститься інформація про відповідну діяльність, копія трудового договору, де буде відображено діяльність, пов’язану з веденням сільського господарства тощо. Ксенія Шеїн висловила сподівання, що в майбутньому питання, пов’язані з відмовою в отриманні земельної ділянки, зійдуть нанівець.
Найбільш гарячим питанням, що стоїть перед фермерськими господарствами, та про яке всі забувають, – це те, що землі, які можна отримати на пільгових умовах, мають складати єдиний земельний масив: «Навіть якщо це кілька земельних ділянок, у них обов’язково повинні бути суміжні межі», – підкреслила юрист. Раніше часто виходило так, що державні органи зловживали своїми правам та виділяли на пільгових умовах дуже багато земель, які не утворювали єдиного земельного масиву. Але в 2014 р. та на початку 2015 р.органи прокуратури, провівши перевірки, виявили всі ці порушення. І, як наслідок, суди наразі переповнені позовними заявами органів прокуратури.В інтересах держави такі договори визнаються недійсними, а якщо договори не укладені, то дозволи на розробки землеустрою визнаються протиправними.
Також юрист звернула увагу учасників практикуму на те, що якщо підприємство отримало землю для ведення фермерського господарства на пільгових умовах та зареєструвало його, то це ж підприємство більше не має права отримувати земельні ділянки без проведення земельних торгів.
Наступними та, на переконання пані Шеїн, найбільш розповсюдженими земельними спорами є спори, пов’язані з пролонгацією договору оренди землі. Так, основа для продовження договору оренди передбачена ст.33 ЗУ «Про оренду» землі у двох випадках: продовження договору на загальних підставах та якщо після закінчення договору оренди підприємство продовжує використовувати земельну ділянку йне має заперечень орендодавця на продовження договору оренди.
Але на практиці, пояснила Ксенія Шеїн, часто доводиться зіштовхуватися з наступним: «Так виходило, що всі с/г підприємства укладали свої договори оренди ще до 2013 р.з райдержадміністраціями, тепер це повноваження Держгеокадастру, який не продовжує зазначені договори. Та в цьому випадку позиція Верховного суду на вашій стороні. Якщо ви доведете в суді, що належним чином використовували свою земельну ділянку, вчасно платили орендну плату, за 30 днів до закінчення терміну договору повідомили свого орендодавця про намір реалізувати своє переважне право – сміливо йдіть до суду».
Про емфітевзис як альтернативу договору купівлі-продажу землі розповів старший юрист юридичної компанії Віталій Янкович. До речі, спеціалісти ALEXANDROV&PARTNERS вперше в Україні супроводжували укладання договору про право користування чужою земельною ділянкою приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) строком на 100 років. Розповідаючи про переваги механізму емфітевзису, пан Янкович назвав необмежений строк користування земельною ділянкою, відсутність прив’язки розміру оплати за користуваннядо нормативно-грошової оцінки землі. До того ж, як повідомив юрист, це право може бути відчуженим, а також стати внеском до статутного капіталу господарських товариств та предметом застави.
Ціна емфітевзису, зазвичай, дорівнює нормативно-грошовій оцінці земельної ділянки. Також доповідач повідомив про можливість отримати кошти за весь строк користування земельною ділянкою.
Стосовно звітності для податкової при користуванні земельною ділянкою на правах емфітевзису, то вона така ж, як і щодо оренди землі. «Юридична особа-користувач подають такі ж самі декларації, як і щодо оренди, за винятком того, що немає постійних платежів, як за орендну плату»,– підкреслив Віталій Янкович.
Особливості укладення договору емфітевзису включають наступні пункти: правовстановлюючі документи на землю; витяг з Державного земельного кадастру; нормативно-грошова оцінка; обмеження та обтяження; реєстраційні документи на юридичну особу; протокол про уповноваження на укладення емфітевзису. У ньому має бути прописана ціна, за якою договір укладатиметься, та строк укладення.
Правовим аграрним мутантом назвала у своїй доповіді фермерське господарство партнер ALEXANDROV&PARTNERS Оксана Крижанівська. За її словами, в Україні на сьогодні існує понад 40 тис. фермерських господарств, які мають у власності або в користуванні близько 10% сільськогосподарських земель України. Досить великим попитом користується, в тому числі й серед іноземних інвесторів, продаж фермерських господарств. І саме з цього моменту розпочинається той процес, завдяки перебігу якого пані Крижанівська надала таке порівняння українським фермерським господарствам. Вона зазначила, що навіть у законі «Про фермерське господарство» немає чіткого регулювання такої процедури. «Як називається те, що ми, наприклад, будемо купувати – права власника чи корпоративні права? Що це? Закон встановлює певні абстракті речі: що це вид сімейного бізнесу, дещо про пільги, дотації та ін..»,– констатує юрист.
Також Оксана Крижанівська повідомила, що судова практика, яка стосується діяльності фермерських господарств, не є особливо багатою. Щодо питань купівлі-продажу, то раніше це явище не було таким поширеним унашій країні, активізувалось воно зараз, і судова практика ще не напрацьована.
А взагалі, за словами доповідача, суди доволі насторожено(щоб не сказати більш грубо) реагують на позовні заяви, хоч якимось чином пов’язані з функціонуванням фермерських господарств. Вона продемонструвала присутнім одне з рішень суду першої інстанції, який колегіально розглядав справу щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу, тричі змінюючи колегію суддів та неодноразово переносивши розгляд справи.
«З рішень суду досить складно зрозуміти, на яких основах він задовольняє той чи інший позов. Більш того, суди навіть не можуть розібратися, яким судам підвідомчі спори щодо внутрішніх претензій у фермерському господарстві – між його членом та, власне, самим господарством. Одні суди говорять, що такі справи розглядаються в порядку цивільного судочинства, інші–що це корпоративні справи», –зазначила партнер юркомпанії, навівши приклад свіжих рішень двох судів.
Також під час своєї доповіді Оксана Крижанівська відзначила, що через недосконалість та розмитість законодавчого забезпечення функціонування фермерських господарств всім нам варто чекати прийняття нового закону про фермерські господарства. Але зараз, на момент коли законодавча база залишає бажати кращого, ми маємо таку ж судову практику.
«Кожен з «мутантів» розвинулись та функціонують самі по собі, мають свої статути. І деякі з них повторюють статут товариства з обмеженою відповідальністю. Чомусь так буває… При цьому суди дуже велике значення надають саме положенням, розміщеним у статутах фермерських господарств. Саме тому вони повинні бути грамотно прописані», –резюмувала доповідач.
Олександр Сидоренко, адвокат, радник юридичної компанії, розповів про шахрайство в аграрній компанії та його кримінальний аспект. Питання протидії шахрайству він назвав надзвичайно важливим для збереження витрат аграрної компанії. Шахрайство стосовно аграрної компанії, за його словами, може виникати як зовні, так і бути внутрішньокорпоративним.
Ризиками загроз зовнішнього шахрайства може бути: корумпованість контролюючих органів; недобросовісна конкуренція (промисловий шпіонаж і рейдерство); недобросовісність контрагентів аграрної компанії. «Перевіряти добросовісність своїх контрагентів необхідно завжди – як домоменту укладення договору, так і на момент його виконання», –закликає пан Сидоренко».
Крім зовнішніх ризиків, великої шкоди підприємству може завдати шахрайство власних співробітників. Така шкода, за словами адвоката, може оцінюватись у 15% реального доходу компанії. Якщо структурувати корпоративне шахрайство по блоках, то можна відзначити сферу закупок, виробництва, а також сферу продажу.
Перший вид пов’язаний з отриманням відкатів контрагентами, другий – з розкраданням запчастин, сировини, матеріалів тощо, а третій – з заниженням цін з метою отримання того ж відкату.
Також пан Сидоренко розповів про такий вид шахрайства як самовільне зайняття земельної ділянки. «Ви можете оскаржити його в цивільно-правовому порядку, але, насамперед, це є кримінальний злочин», – підкреслив юрист. До шахрайства належать також і дії пайовиків, які пов’язані зі здачею їх земельних ділянок в оренду кільком землекористувачам одночасно. Але в такому випадку наявність шахрайських дій довести досить складно.