Після падіння банківської системи ринок нерухомості, що у 2017 р. перебував на піку свого розвитку, набув привабливості для інвестування та збереження інвестицій як серед бізнесу, так і серед громадян. Проте після обвалу в кінці 2019 р. одного з найбільших гравців на цьому ринку виникла ситуація, коли у підвішеному стані опинилася значна кількість об'єктів незавершеного будівництва та інвесторів, які вклали кошти в такі об'єкти. Сьогодні такі об'єкти претендують перейти з розряду «незавершений» у розряд «довгобуд». Тому наразі питання щодо введення у правове поле «проблемних» об'єктів нерухомості є вкрай актуальним.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Визначення понять
Варто зауважити, що до «проблемних» об'єктів нерухомості належать не лише «об'єкти самочинного будівництва» чи об'єкти «незавершеного будівництва». «Проблемною» є також нерухомість, щодо якої відсутні документи про право власності, нерухомість, що має неузаконені перепланування або перебуває у заставі чи іпотеці, нерухомість, що арештована банком чи виконавчою службою. Інколи нерухомість може стати «проблемною» через помилки державного реєстратора, здійснені під час первинної реєстрації такої нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно або під час перереєстрації.
Кожна перелічена категорія «проблемної нерухомості» може бути темою окремої статті. Пропоную зосередити увагу на «об'єктах самочинного будівництва», «об'єктах незавершеного будівництва» та «визнання права власності на об'єкти інвестування» в контексті правового аналізу останніх висновків про застосування норм права Верховного Суду з цих питань.
Не об'єкт, а сукупність будівельних матеріалів
Саме так висловився про «проблемну» нерухомість Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 18.12.2019 р. у справі №916/633/19 щодо введення в експлуатацію об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який визнано рішенням суду. Також у цій постанові суд розмежував поняття «самочинно збудований об'єкт» та «об'єкт незавершеного будівництва».
Відповідно до висновку про застосування норм права Верховного Суду, об'єкт незавершеного будівництва є лише сукупністю належних забудовнику будівельних матеріалів. Наявність судового рішення про визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на новостворену річ — об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні ст. 181 та ч. 2 ст. 331 ЦК України, оскільки не звільняє забудовника від обов'язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію в загальному порядку та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.
Також Верховний Суд вказав, що визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва жодним чином не свідчить про безумовність обов'язку ДАБІ прийняти об'єкт в експлуатацію без вчинення відповідних дій в межах своєї компетенції. Зокрема, не передбачає виникнення в органу ДАБК обов'язку з введення такого об'єкта в експлуатацію за спрощеною процедурою, передбаченою п. 10, 18 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. №461.
Ч. 3 ст. 331 ЦК України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі цього будівництва (створення майна) (абз. 1). У разі потреби особа може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону. Об'єкт незавершеного будівництва за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю будівельних матеріалів, які є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво).
Поняття самочинного будівництва, правові підстави та умови визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно містяться у ст. 376 ЦК України, яка унормовує відносини, що виникають у тих випадках, коли вимоги закону та інших правових актів у процесі створення нової речі (самочинне будівництво) були порушені. Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який надає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
За загальним правилом, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч. 2 ст. 376 ЦК України). Проте в окремих випадках ст. 376 ЦК України передбачає можливість визнання судом права власності на самочинно збудоване нерухоме майно.
Таким чином, враховуючи висновки Верховного Суду про застосування норм права у справі №916/633/19, поняття «об'єкт незавершеного будівництва» (ч. 3 ст. 331 ЦК України) та «самочинно збудований об'єкт» (ч. 1 ст. 376 ЦК України) мають різний правовий статус та відмінне законодавче регулювання. Якщо на «самочинно збудований об'єкт» в окремих випадках можна визнати право власності, то на «об'єкт незавершеного будівництва» — ні.
Отже, визнання судовим рішенням права власності особи на об'єкт незавершеного будівництва за жодних умов не спричиняє правового наслідку у вигляді отримання таким майном (сукупністю будівельних матеріалів) статусу новоствореного нерухомого майна.
Ініціатива Міністерства розвитку громад та територій України
Розуміючи всю серйозність та можливу безперспективність ситуації на ринку нерухомості, в кінці 2019 р. профільне Міністерство розвитку громад та територій України виступило з ініціативою внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Законів України «Про судовий збір», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з метою врегулювання добудови проблемних об'єктів житлового будівництва. Наразі відповідний законопроект опублікований на сайті Міністерства разом з пояснювальною запискою та розпочато його громадське обговорення.
Беззаперечно, сьогодні громадяни України та гравці ринку нерухомості потребують визначення на законодавчому рівні механізму завершення будівництва «проблемних» об'єктів або «потенційно проблемних» об'єктів нерухомості (критерії визначення таких об'єктів наразі відсутні, в тому числі в законопроекті).
З метою розв'язання окресленої проблеми проектом Закону пропонується, зокрема: створення обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями комісій для проведення технічного обстеження об'єктів житлового будівництва; проведення технічного обстеження проблемних об'єктів житлового будівництва з метою оцінки технічного стану об'єкта та складення відповідного звіту, в якому обов'язково зазначається можливість/неможливість подальшого безпечного завершення будівництва об'єктів або придатність до подальшої експлуатації; затвердження Кабінетом Міністрів України вичерпного Переліку проблемних об'єктів житлового будівництва; затвердження органами місцевого самоврядування місцевих цільових програм завершення будівництва, які включають сукупність взаємопов'язаних завдань і заходів, узгоджених за строками та ресурсним забезпеченням, спрямованих на організацію завершення будівництва проблемних об'єктів житлового будівництва; створення/визначення комунальних підприємств, які виконуватимуть функції замовників завершення будівництва проблемних об'єктів житлового будівництва.
Варто зауважити, що запропонований законопроектом механізм є сумнівним та не сприятиме ефективному вирішенню вже наявних проблем галузі. Для вирішення питання щодо регулювання ринку інвестування в нерухомість необхідний комплексний підхід з внесенням змін як до Цивільного кодексу України, так і до Закону України ««Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Враховуючи виклики сьогодення та запити громадян, змінювати законодавство необхідно в напрямку встановлення контролю держави за обігом майнових прав на ще не створені об'єкти нерухомості, чіткого порядку використання забудовниками залучених в інвесторів на будівництво коштів, гарантій добудови об'єкта у випадку банкрутства чи ліквідації компанії-забудовника, оформлення документів на прийняття в експлуатацію вже збудованих та навіть заселених будинків, а також врегулювання питань з підключенням їх до інженерних мереж тощо.
Знову до питання єдності судової практики…
Окрім того, досі відсутній єдиний підхід суду до вирішення спорів про визнання права власності на об'єкти інвестування. Тому Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду з ухвалою від 05.02.2020 р. у справі №344/16879/15‑ц щодо визнання права власності на нерухоме майно дійшов висновку про необхідність передачі справи для вирішення до Великої Палати.
Ухвалюючи рішення у справі, яка переглядається, суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, виходили з того, що позивачка, повністю сплативши кошти за договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, стала власником прав на це майно, тому визнали за останньою право власності на об'єкт інвестування. Суди врахували, що відповідачі не визнають право власності позивачки на спірне нерухоме майно, а іншим способом вона не може захистити своє право.
Водночас у постановах Верховного Суду України від 24.06.2015 р. №6‑318цс15, від 18.11.2015 р. №6‑1858цс15 зазначено, що визнання в судовому порядку права власності на новостворене майно за позовом, заявленим до будівельної компанії, суперечить вимогам ст. 15, 331 ЦК України. Вказані положення закону не передбачають можливості виникнення права власності на новостворене нерухоме майно за рішенням суду. Також зазначено, що майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва, не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не вважаються правом власності, оскільки об'єкт будівництва не існує на момент спору, а тому право власності на нього не може існувати. Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав.
Майнове право — це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Колегія суддів вважає, що такі висновки Верховного Суду України свідчать про існування виключної правової проблеми, оскільки вони унеможливлюють захист невизнаних та оспорюваних (а не лише порушених) прав, що є об'єктами цивільного права. До того ж такі висновки не узгоджуються з прецедентною практикою Європейського суду з прав людини щодо застосування ст. 6, 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (справедливий судовий розгляд та право на ефективний засіб юридичного захисту).
Суди попередніх інстанцій встановили, що особа повністю виконала зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, сплативши забудовнику відповідні кошти за цим договором. Проте після введення житлового будинку в експлуатацію позивачу спірна квартира у власність не була передана. При цьому колегія суддів звертає увагу на те, що за аналогічних фактичних обставин і тотожних правовідносин в інших постановах Верховний Суд України доходив висновку про необхідність захисту прав позивачів.
Зокрема, у постанові від 12.11.2014 р. №6‑129цс14 Верховний Суд України зазначав, що якщо відповідач не визнає та оспорює право позивача, який вимагає захисту шляхом визнання майнового права, то таке право може бути захищене в судовому порядку. Аналогічне мотивування наведене у постанові від 10.02.2016 р. №6‑2124цс15, в якій Верховний Суд України зазначив, що майнові права по суті можуть бути захищені, але лише в тому випадку, якщо позивач доведе, що власник оспорює або не визнає таке право.
Таким чином, колегія суддів вважає, що вирішення цих правових питань, враховуючи наведені вище правові позиції Верховного Суду України та вищих судів у подібних правовідносинах, містить виключну правову проблему, вирішення якої необхідне для забезпечення сталого розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16.01.2019 р. справа №761/20612/15‑ц, спір у якій виник у подібних правовідносинах, була передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду з метою відступлення від правових висновків Верховного Суду України задля формування єдиної правозастосовчої практики. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.03.2019 р. у справі №761/20612/15‑ц погодилася з думкою Касаційного цивільного суду про те, що майнові права є речовим правом (ст. 190 ЦК України), а захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Водночас Велика Палата Верховного Суду не відступила від висновків Верховного Суду України, зазначивши, що фактичні обставини та позовні вимоги у справах є різними.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 08.05.2019 р. справа №522/1213/18, спір в якій виник у подібних правовідносинах, була передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду для вирішення виключної правової проблеми. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.12.2019 р. у справі №522/1029/18, дійшовши висновку про недоведеність позивачкою наявності у неї майнового права на спірне новостворене майно, вважала відсутніми підстави для розгляду питання про наявність чи відсутність виключної правової проблеми, в тому числі в контексті застосування положень ст. 392 ЦК України щодо захисту інтересів позивача шляхом визнання права власності на спірне майно.
За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що без відступлення від висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України від 24.06.2015 р. у справі №6‑318цс15, від 18.11.2015 р. у справі №6‑1858цс15, що належить до процесуальних повноважень Великої Палати Верховного Суду, неможливо правильно сформувати правову позицію у цій справі.
Висновок
Отже, питання щодо введення у правове поле «проблемних» об'єктів нерухомості є вкрай актуальним. Варто наголосити, що його вирішення залежить не лише від внутрішнього переконання судді чи Великої Палати Верховного Суду, що розглядатиме справу, наприклад, про визнання права власності на об'єкт інвестування або вирішуватиме виключну правову проблему щодо цієї категорії спорів, а також не від фантазії адвоката, який вестиме ту чи іншу справу в суді. Насамперед, вирішення цього питання залежить від політичної волі, що проявляється у вигляді внесення відповідних змін у чинне законодавство.