09 жовтня 2018, 12:10

Земельні спори: огляд практики Верховного Суду

Новий Верховний Суд змінює підходи до вирішення спорів. Чи змінив Верховний Суд підхід до вирішення земельних спорів? Які правові висновки у земельних спорах сформульовані новим Верховним Судом?

Спори щодо «подвійної оренди» землі (одночасного існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку)

З 2013 р., відколи виник цей різновид спорів, орендарі земельних ділянок у більшості випадків звертались до адміністративних судів з позовами про скасування державної реєстрації права оренди нових орендарів. З 2015 року Верховний Суд України дотримувався однозначної позиції, що реєстрація права оренди, здійснена пізніше, має бути скасована, оскільки наявність вже зареєстрованого права оренди на одну і ту ж земельну ділянку є підставою для відмови в державній реєстрації (постанови Верховного Суду України від 29.09.2015 р., від 30.03.2016 р., від 15.11.2016 р.). З огляду на це, суди визнавали незаконними дії реєстраторів щодо реєстрації права оренди за новими орендарями та скасовували реєстраційні дії.

Проте у квітні 2018 року новий Верховний Суд у постанові від 04.04.2018 р. дійшов висновку, що в подібних справах спір стосується не законності чи незаконності дій державного реєстратора, а права на земельну ділянку, а тому подібні спори є спорами про право та мають розглядатись в господарських чи цивільних судах. При цьому, Суд зазначив, що подібна позиція висловлювалась раніше Верховним Судом України у постановах від 14.06.2016 р. та від 11.04.2017 р., і Суд не знаходить підстав для відступу від неї.

Таку ж позицію Верховний Суд висловив і в постанові від 18.04.2018 р.

Потрібно зауважити, що постанови Верховного Суду України від 14.06.2016 р. та від 11.04.2017 р., на які вказав Верховний Суд та від позицій висловлених в яких він вирішив не відступати, не стосуються подвійної реєстрації права оренди землі, а винесені у справах про визнання протиправними та скасування дій державних реєстраторів щодо реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, та щодо реєстрації права власності на предмет іпотеки в рахунок задоволення вимог іпотекодержателя.

Однак, в червні Верховний Суд інакше підійшов до визначення юрисдикції судів у подібних спорах.

У постанові від 12.06.2018 р. в адміністративній справі Верховний Суд вказав, що одним із обов'язків державного реєстратора є встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. І для перевірки цієї інформації, з метою недопущення одночасного існування подвійної державної реєстрації прав, державний реєстратор не лише вправі, а й повинен, зокрема, запитувати інформацію від відповідних органів, які проводили таке оформлення раніше, вимагати у разі потреби подання додаткових документів, тощо.

Таким чином, Суд дійшов висновку, що саме через неналежне виконання державним реєстратором його обов’язків факт існування реєстрації права «первісного» орендаря на користування цією ж ділянкою залишився поза увагою державного реєстратора, що призвело до подвійної державної реєстрації права.

Суд наголосив, що одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно, є порушенням чинного законодавства та інтересів позивача, за яким право оренди земельної ділянки зареєстровано первинно та не припинялося, відтак дійшов висновку, що рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову підлягають залишенню без змін.

При цьому, Суд вказав, що не вважає за можливе застосування у даній справі правових висновків, викладених у постановах від 04.04.2018 р. та 18.04.2018 р., а також у постанові Верховного Суду України від 14.06.2016 р., оскільки спірні правовідносини у цій справі не пов'язані з виконанням (невиконанням) чи правомірністю укладення договорів оренди землі, на підставі яких була проведена реєстрація права.

Спори щодо одночасного існування державної реєстрації емфітевзису і права оренди на одну і ту ж земельну ділянку

У 2018 році з’явився новий вид земельних спорів – спори щодо одночасного існування державної реєстрації права емфітевзису і права оренди на одну і ту ж саму земельну ділянку.

Проте як і в спорах щодо подвійної реєстрації права оренди, Суд дотримується позиції, що договір, який укладений пізніше, під час дії договору оренди цієї ж земельної ділянки, підлягає визнанню недійсним.

Саме таку позицію Верховний Суд висловив у постанові від 23.05.2018 р.

Суд вказав, що договір емфітевзису не відповідає вимогам чинного законодавства, так як укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі та з порушенням процедури реалізації переважного права орендаря, який належно виконує свої обов'язки за договором, на поновлення договору оренди, а відтак, залишив рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову без змін.

Спори щодо поновлення договорів оренди землі сільськогосподарського призначення

Іншою поширеною категорією земельних спорів в агробізнесі є спори про поновлення договорів оренди землі. Суди продовжують займати неоднозначну позицію щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, якщо донедавна позиція Верховного Суду України та Верховного Суду була відносно сталою, то в квітні Верховний Суд змінив свою позицію.

Так, впродовж тривалого часу Верховний Суд України займав і неодноразово висловлював позицію, що для поновлення договору шляхом укладення нового договору на новий строк, у зв’язку з реалізацією орендарем переважного права на укладення договору на новий строк, сторони повинні вчинити певні активні дії: орендар зобов’язаний не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (направити орендодавцю лист-повідомлення та проект додаткової угоди); орендодавець, отримавши лист-повідомлення та проект додаткової угоди, повинен перевірити проект додаткової угоди, узгодити з орендарем умови договору та укласти з орендарем додаткову угоду (постанова від 29.11.2017 р.).

Що стосується «автоматичного» поновлення договору оренди після спливу строку дії договору (частина шоста статті 33), то Верховний Суд зазначав, що для цього необхідне виконання двох умов (1) орендар продовжує користуватись орендованою ним земельною ділянкою; 2) орендодавець протягом місяця з дня закінчення строку дії договору не висловив заперечень щодо такого користування), і що частина шоста статті 33 Закону, при цьому, не передбачає звернення орендаря до орендодавця, а переговори сторін щодо зміни істотних умов не проводяться (постанови від 21.02.2018 р. та від 21.02.2018 р.).

Проте у квітні Велика Палата Верховного Суду, переглянувши справу у спорі про визнання договору оренди землі поновленим, вказала, що «для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди» (постанова від 10.04.2018 р.).

Така позиція Великої Палати Верховного Суду, на нашу думку, іде в розріз з рішеннями Верховного Суду, які були ухвалені раніше, та зводить нанівець судову практику, яка сформувалась до цього.

Спори щодо спільного обробітку землі (передачі земельних ділянок в суборенду)

Стаття 8 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що передача земельної ділянки в суборенду можлива лише за згодою орендодавця. Разом з тим, намагаючись обійти вказану норму, орендарі та суборендарі земельних ділянок укладають між собою різні договори, що за своєю суттю є договорами суборенди, проте мають іншу назву (наприклад, договори про спільний обробіток).

У звязку з цим, Верховний Суд, як і Верховний Суд України (постанова від 12.02.2014 р.), дотримується однозначної позиції, що такі «інші» договори є фактично договорами суборенди та підлягають визнанню недійсними. При цьому, Суд не приймає до уваги доводи відповідачів щодо того, що оспорюваний договір не може вважатись договором оренди через відсутність істотних умов договору оренди землі та підписаного між сторонами акту приймання-передачі земельної ділянки, оскільки вважає, що в даному випадку неналежне оформлення відносин оренди земельної ділянки і є тим способом, завдяки якому досягається прихована мета передачі в користування земельної ділянки.

Таку позицію Верховний Суд висловив у постановах від 01.03.2018 р. та від 10.05.2018 р.

Спори щодо стягнення «безпідставно збереженої орендної плати»

Ці спори з’явилась з 2015 року. Суть спорів полягає в тому, що особа користується земельною ділянкою державної або комунальної власності, проте не оформляє договір оренди і не сплачує орендну плату.

Якщо спочатку органи місцевого самоврядування та прокурори звертались до суду з позовами про стягнення з вказаних осіб збитків (неодержаних доходів у розмірі неотриманої орендної плати), то згодом позовні вимоги органи місцевого самоврядування та прокурори почали обґрунтовувати статтею 1212 ЦК України (про зобов'язання у зв'язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави).

У 2016 році Верховний Суд України висловив позицію, що такі кошти підлягають стягненню з користувача земельної ділянки як заподіяна комунальному чи державному майну шкода (постанови Верховного Суду України від 07.10.2015 р., від 17.02.2016 р.). Проте вже у 2017 р. Верховний Суд України змінив свою позицію та вказав, що кошти, що мали бути сплачені користувачами і отримані територіальною громадою чи державою як орендна плата за користування земельними ділянками, є безпідставно збереженими коштами та підлягають стягненню на підставі статті 1212 ЦК України (постанови від 12.04.2017 р.).

У травні цього року Велика Палата Верховного Суду, наразі, поставила крапку у цьому питанні: у постанові 23.05.2018 р. Верховний Суд вказав на те, що кошти повинні стягуватись з користувача земельної ділянки на підставі (в порядку) статті 1212 ЦК України.

Суд зазначив, що для деліктних зобов'язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних – приріст майна у набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов'язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов'язаннях. Натомість, для кондикційних зобов'язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Спори щодо оскарження ненормативних актів (рішень) органів місцевого самоврядування

Ще у 2009 році Конституційний Суд України в рішенні від 16.04.2009 р. дійшов висновку, що ненормативні правові акти органу місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, а тому не можуть бути скасовані чи змінені після їх виконання.

Враховуючи саме таку позицію Конституційного Суду України, Верховний Суд України довгий час у спорах про визнання протиправними та скасування рішень органів місцевого самоврядування дотримувався позиції, що у разі прийняття органом місцевого самоврядування (як суб'єктом владних повноважень) ненормативного акта, що застосовується одноразово, який після реалізації вичерпує свою дію фактом його виконання, позов, предметом якого є спірне рішення органу місцевого самоврядування, не повинен розглядатися, оскільки обраний позивачем спосіб захисту не забезпечує реального захисту.

Така позиція була висловлена Верховним Судом України у постанові від 11.11.2014 р.

У 2015 році, у постанові від 16.12.2015 р., Верховний Суд України вказав, що такі позовні вимоги (про визнання протиправним та скасування ненормативного акта індивідуальної дії, прийнятого органом місцевого самоврядування) можуть розглядатися як спосіб захисту порушеного цивільного права та пред’являтися до суду для розгляду в порядку цивільного або господарського судочинства, якщо фактично підґрунтям і метою пред'явлення позовної вимоги про визнання рішення незаконним є оспорювання цивільного речового права особи (зокрема й права власності на землю), що виникло в результаті реалізації рішення суб'єкта владних повноважень.

Така ж позиція була висловлена Верховним Судом України і в постанові від 05.07.2017 р.

Верховний Суд України вважав, що саме по собі оспорювання ненормативного акта органу місцевого самоврядування не може захистити цивільне право.

Натомість, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30.05.2018 р. визнала необґрунтованими висновки суду апеляційної інстанції про необхідність пред'явлення позову, в якому були б об'єднанні вимоги про визнання протиправними та скасування рішення органу місцевого самоврядування та вимоги про скасування правовстановлюючих документів, виданих на підставі цього рішення.

Верховний Суд вказав, що відновленням становища, яке існувало до порушення, є також визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування. Оскільки на підставі оскаржуваного рішення селищної ради було здійснено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, Суд дійшов висновку, що вимоги про визнання оспорюваного рішення недійсним можуть бути предметом розгляду в господарських судах та відновлять порушені права.

Відтак, Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 11.11.2014 р.

За останні кілька місяців новий Верховний Суд змінив підходи до вирішення деяких земельних спорів. Так, з’явились дві протилежні позиції Великої Палати Верховного Суду щодо юрисдикції спорів, які стосуються подвійної реєстрації права оренди землі. Крім того, Верховний Суд відступив від правових позицій Верховного Суду України щодо застосування судами статті 33 Закону України «Про оренду землі» стосовно «автоматичного» поновлення договору оренди землі та щодо неналежності такого способу захисту прав як скасування ненормативних актів органів місцевого самоврядування. В інших найбільш поширених категоріях земельних спорів позиції Верховного Суду кардинально не змінились.

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати