Популярні матеріали

16 серпня 2017, 11:29

Тернистий шлях до ринку землі

Сергій Бенедисюк
Сергій Бенедисюк керівник практики корпоративного права та M&A ЮФ N&D

На початку липня в засобах масової інформації досить непомітно пройшла новина про те, що скасування мораторію на купівлю-продаж сільськогосподарської землі в Україні не впливатиме на видачу чергового траншу від МВФ [1], а також що відповідні зміни будуть відображені у Меморандумі про економічну і фінансову політику між Україною та МВФ від 01.09.2016 р.

З одного боку, така домовленість здається хорошою новиною. З іншого боку, це фактично поховає будь-які надії на початок довгоочікуваної земельної реформи в Україні, адже навряд чи хтось або щось, окрім МВФ, зможе вплинути на українських парламентарів у земельному питанні.

При цьому ні для кого не секрет, що розмови про проведення земельної реформи в Україні ведуться вже дуже давно, а в публічному просторі періодично лунають гучні заяви політиків щодо необхідності її проведення або, навпаки, збереження status quo. Поки що справа не рухається далі цих розмов та заяв, а земельна реформа виглядає досить примарно.

На нашу думку, питання все ж таки є актуальним та рано чи пізно країна має прийти до реформування аграрного сектору. З огляду на це, пропонуємо читачам разом з нами розглянути основні аспекти земельної реформи та спробувати розібратися у нинішній ситуації.

Почнемо з основного, тобто зі створення повноцінного ринку землі, що є неможливим без скасування мораторію на продаж земель с/г призначення. Нагадаємо, що мораторій діє вже протягом тривалого часу, а Закон, який передбачав би скасування відповідної заборони та закладав основи функціонування ринку землі в Україні мав бути прийнятий ще до кінця травня цього року (знову ж таки, одна з вимог МВФ). Поки що відповідний законопроект №5535 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (далі – Проект) так і знаходиться у статусі «надано для ознайомлення» [2]. Наразі нічого не вказує хоча б на якесь прискорення його розгляду та подальшого прийняття.

Проект передбачає поступове відкриття ринку с/г земель в Україні. Так, відповідно до Проекту, на період з дати набуття чинності законом та до 01.01.2020 р. набувачами земельних ділянок с/г призначення можуть бути громадяни України, територіальні громади в особі органів місцевого самоврядування та держава в особі органів виконавчої влади. Що стосується юридичних осіб, зареєстрованих згідно із законодавством України, то вони зможуть набувати у власність земельні ділянки с/г призначення з 01.01.2020 р. Іноземці та особи без громадянства зможуть набувати у власність земельні ділянки с/г призначення аж з 01.01.2030 р. Крім цього, Проект встановлює певні обмеження на володіння землею (500 га для фізичних осіб та до 33% с/г земель об’єднаної територіальної громади та/або району для юридичних осіб).

Звичайно, як і будь-який інший проект закону, згаданий Проект має певні недоліки та містить низку спірних питань. Наприклад, щодо можливості держави здати земельну ділянку в оренду, попри бажання власника, якщо ділянка не використовується за цільовим призначенням; обов’язку відчуження земельної ділянки особами, які набули у власність с/г землі, однак не можуть мати такі земельні ділянки у власності відповідно до вимог закону. Також не вистачає чітких механізмів реалізації певних положень Проекту.

Окрім зазначеного Проекту, існує ще один проект закону, що стосується цього ж питання (№5535-1), який також наприкінці минулого року був наданий для ознайомлення. Сьогодні видається, що жоден з цих проектів не має шансів на подальший розгляд.

За інформацією засобів масової інформації, наразі ставка робиться на урядовий законопроект, який готує робоча група при Міністерстві аграрної політики та продовольства [3]. Згідно з цим законопроектом, покупцями с/г землі зможуть бути громадяни України, територіальні громади та держава. Кілька днів тому з’явилася інформація щодо обговорення питання включення юридичних осіб до кола покупців (з правом купувати не більше ніж 1 тис. га) [4]. При цьому іноземці взагалі не зможуть купувати с/г землю, а лише мають можливість отримати її у спадок.

Також передбачається, що буде заборонено внесення земельних ділянок с/г призначення та прав на земельну частку до статутного капіталу юридичних осіб. Крім того, робоча група пропонує обмеження власності – не більше ніж 200 га землі, та оренди в однієї людини, з урахуванням площі орендованих ділянок пов'язаних з нею особами, не може бути більше ніж 35% площі сільгоспугідь на території району або територіальної громади.

Передбачається продаж земель державної та комунальної власності на електронних торгах, а вся реалізація державної землі на аукціонах реалізовуватиметься «спеціалізованим державним підприємством». Ще одна новела проекту – запровадження загальнонаціональної (всеукраїнської) оцінки земель с с/г призначення за бюджетні кошти.

Хоча скасування мораторію на купівлю-продаж земель с/г призначення є ключовим фактором проведення земельної реформи в Україні, не слід забувати про інші її складові, зокрема про інфраструктуру. Насамперед, мова піде про аграрну логістику, що в Україні є досить дорогою та водночас не надто ефективною. До того ж, якщо з експортом ситуація ще не така напружена (морські термінали успішно справляються з навантаженням), то логістика с/г продукції всередині країни виглядає не так добре.

Так, вже котрий рік поспіль аграрії продовжують нарікати на залізничну систему України, стан якої з року в рік лише погіршується, а тарифи підвищуються. Зокрема, с/г виробники потерпають від нестачі вагонів, а їх тогорічний дефіцит яскраво продемонстрував всі наявні проблеми. Як альтернатива, чимало с/г продукції перевозиться автомобільним транспортом, але ситуація з автошляхами в Україні також залишає сподіватися на краще.

Не можна не сказати кілька слів про інфраструктуру зберігання зерна. Хоча формально в Україні вистачає відповідних потужностей, однак чимало зерносховищ є застарілими та не можуть забезпечити належний рівень зберігання зерна. За таких умов начебто логічним виходом із ситуації є побудова нових зерносховищ. Проте, по-перше, це потребує чималих коштів (не лише будівництво, але й підключення до тепло- та електромереж); по-друге, не рятує від подальшої необхідності прокладення під’їзних шляхів та спілкування (в основному, не надто приємного) з Укрзалізницею. В результаті, аграрії потрапляють у замкнуте коло. 

В розрізі земельної реформи, неможливо не згадати про приватизацію підприємств аграрного сектору (що також вже не перший рік є предметом для обговорення). Знову ж таки, з одного боку, ніхто не сперечається з тим, що вже давно настав час передати переважно збиткові державні підприємства у власність приватних осіб, які зможуть налагодити роботу таких підприємств та здійснюватимуть ефективне управління ними. З іншого боку, навряд чи інвесторів можуть привабити застарілі об’єкти у поєднанні з потребою пройти через низку занадто бюрократичних та заплутаних приватизаційних процедур.

У цьому контексті зазначимо, що на початку липня на сайті Кабінету Міністрів України з’явилася інформація про те, що уряд нарешті ухвалив проект закону «Про приватизацію державного майна», який покликаний значно спростити процедуру приватизації. Зокрема, за наявною інформацією, проект скоротить час підготовки об’єктів до приватизації та пропонуватиме принципово новий підхід до розподілу підприємств на об’єкти великої та малої приватизації.

До великих об’єктів пропонується віднести лише об’єкти з найбільшим потенціалом, яких буде порівняно небагато та які можуть становити значний інтерес для стратегічних іноземних інвесторів. Передбачається, що такі об’єкти продаватимуться за участю інвестиційного радника (відомого інвестиційного банку), який буде вивчати попит на відповідний об’єкт, вестиме спілкування з покупцями та пропонуватиме стартову ціну об’єкта.

Що стосується об’єктів малої приватизації, то їх передбачається реалізовувати через відкриті аукціони (ProZorro), а стартова ціна продажу визначатиметься як чиста вартість активів (вартість активів за вирахуванням зобов’язань) або дорівнюватиме 1 грн, якщо чиста вартість виявиться від’ємною. Продаж проводитиметься у 3 етапи з підвищенням ставок.

Також запропонований проект покликаний сприяти захисту інтересів інвесторів, оскільки дозволить, серед іншого, застосовувати міжнародний арбітраж [5]. На жаль, незрозуміло, наскільки швидко цей проект потрапить до порядку денного Верховної Ради, а також коли в Україні з’явиться просте та зрозуміле законодавство про приватизацію.

Ще одним з актуальних питань для аграрного сектору в Україні залишається залучення інвестицій (як у с/г виробництво, так і в аграрну інфраструктуру), що потребує загального покращення інвестиційного клімату в державі. Це досягається шляхом удосконалення законодавства то боротьби з корупцією. Якщо перше хоч якось просувається (не в останню чергу саме завдяки вимогам МВФ), то боротьба з корупцією поки не дає бажаних наслідків.

Отже, підбиваючи підсумки, слід зазначити, що земельна реформа в Україні охоплює чимало складових, а саме: скасування мораторію та запуск повноцінного ринку землі, покращення аграрної інфраструктури та логістики, проведення довгоочікуваної приватизації підприємств агропромислового сектору. Все це потребуватиме комплексного підходу та залежатиме не лише від певних економічних, але й політичних обставин. Наразі здається, що український політикум не має особливого бажання приймати непопулярні рішення та сподівається якимось чином уникнути земельної реформи або якнайдовше затягти з її проведенням. Таким чином, навряд чи варто очікувати проведення земельної реформи та появи ринку с/г землі в Україні до кінця цього року.

Скасування мораторію та поява ринку с/г земель може стати одним із тих чинників, які здійснять значний вплив на розвиток української економіки. Нинішні агровиробники після придбання землі матимуть вищий рівень правового захисту та відповідно, стимул інвестувати у довгостроковий розвиток землі, а не намагатимуться отримати «все й одразу», засаджуючи орендовані земельні ділянки культурами, які виснажують ґрунт. Також агровиробники матимуть легший доступ до отримання кредитного фінансування, маючи тверду заставу у вигляді земельних ділянок.

Відкриття ринку с/г земель надасть змогу залучити іноземні інвестиції в Україну. Адже наразі іноземні інвестори побоюються виходити на ринок українського агровиробництва. Окрім загальних ризиків, які існують в українській економіці (корупція, рейдерство, тощо), та війни на сході, такий правовий титул як оренда земельних ділянок, як єдиний механізм набуття права користування ними, не дає того юридичного рівня захисту, яке могло б надати право власності на земельні ділянки.

Безперечно, скасування мораторію має відбуватися виважено, щоб під гаслом лібералізації та захисту інвестицій не пройшов черговий перерозподіл власності, щоб це не нанесло шкоду українській аграрній галузі, яка на сьогодні є чи не єдиною галуззю економіки, яка продовжує розвиватися, незважаючи на всі труднощі.

Також скасування мораторію має забезпечити появу ринку землі з адекватним ціноутворенням, яке дозволить нинішнім власникам – фізичним особам продавати свої земельні ділянки за ринковою вартістю (для цього на першому етапі реформи варто почати продавати земельні ділянки державної власності на відкритих аукціонах).

Отже, варто зазначити, що скасування мораторію є важливим елементом для подальшого розвитку української агарної галузі та української економіки загалом. Однак цей процес має бути здійснений не шляхом реалізації швидких рішень у зв’язку з політичними потребами, а шляхом проведення попередньої кропіткої роботи, формування та реалізації програми скасування мораторію (частина цієї роботи вже зроблена робочою групою при Мінагрополітики за допомогою Світового Банку), а також впровадження скасування мораторію з урахуванням інтересів всіх учасників. Це не є чимось неможливим. За наявності політичної волі, підготовку до скасування мораторію та запуску ринку с/г земель можна здійснити у період до 2-х років. Тож будемо сподіватися, що політичний популізм (як з боку противників, так і з боку прихильників скасування мораторію) зміниться на кропітку роботу, що найближчими роками в Україні з’явиться ефективний та прозорий ринок с/г земель.

 

Підписуйтесь на "Юридичну Газету" в FacebookTwitter, Linkedin та YouTube.


0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати