20 листопада 2019, 17:21

«Гра в рулетку» для інвестора, або ризики купівлі корпоративних прав агрофірм

Опубліковано в №48 (702)

Інна Бернацька
Інна Бернацька член Ради Нотаріальної палати Украї­ни, голова відділення НПУ в Рівненській області, голова Комісії НПУ з аналітично-­методичного забезпечення нотаріальної діяльності, приватний нотаріус Острозького район­ного нотаріального округу

Залучення інвестицій у сільські території надзвичайно важливе для підтримки агробізнесу. Дрібні фермери та агровиробники без підтримки держави, доступних кредитів або залучення коштів інвесторів у більшості випадків не можуть не тільки гідно конкурувати на ринку, але й просто банкрутують.

Фермери та аграрії перебувають у постійній турбулентності, яку спричинюють ситуативні негативні умови для закупівель, постачання продукції, відсутність створених державою умов для виходу на зовнішній ринок, зловживання у секторі цін на пальне, відсутність доступного кредитування тощо. У процесі побудови агробізнесу в заставі часто опиняються і землі, і власне житло, і особисте авто. Це свідчить про катастрофічну нестачу коштів для старту або продовження діяльності.

Часто виходом із ситуації могло б стати партнерство із залученням фінансової підтримки або іншого внеску до господарської діяльності. Водночас частина бізнесу нашої країни має розуміння беззаперечної перспективи інвестицій в аграрний сектор. При цьому двома основними чинниками, на які мають ставитися акценти між виробником та інвестором, є створення економічно прорахованого бізнес-плану, а також закріплення механізму гарантій виконання домовленостей.

Саме про гарантії всіх учасників таких правовідносин має дбати держава в особі своїх інституцій. Допоки в Україні відбувається пошук балансу між регуляційними несистемними заходами, аграріям варто звернути увагу на наступне.

Захисти себе сам

Створюючи агробізнес в сучасних реаліях, агровиробник, інвестор та інші учасники повинні починати з принципу «захисти себе сам», через глибоке вивчення справи, яку планується розпочати, відповідного законодавства, проблемних правових питань, а також основ бухгалтерського обліку (аудиту).

Насамперед, необхідно приділити увагу правильному формуванню організаційної структури юридичної особи, враховуючи індивідуальні особливості. Саме на стадії створення юридичної особи потрібно правильно визначити її організаційно‑правову форму, керівні органи, компетенцію, порядок прийняття рішень, обмеження у повноваженнях виконавчого органу або інші особливості, які унеможливлять зловживання керівника, процедури зміни керівних органів, відчуження корпоративних прав, формування та зміни розміру статутного капіталу, особливості розпорядження часткою у статутному капіталі, вихід та включення нових учасників, різні антирейдерські механізми, особливості реорганізації та особливості для спадкування.

Виключно в цілях самозахисту агрофірми повинні подбати про приведення своїх статутів у відповідність до законодавства (нові редакції статутів вже розміщуються на порталі Мін'юсту). Також важливим моментом є першочергове забезпечення якісного ведення бухгалтерського обліку з періодичним залученням послуг аудиторів. Це запобігатиме порушенням податкового та іншого законодавства, а також виникненню штрафних санкцій, неспівмірних з доходами податкових зобов'язань, що часто є інструментом для рейдерського захоплення бізнесу.

Необхідно звернути увагу на забезпечення правильного оформлення або ревізії прав на нерухоме та рухоме майно, майнові права. Саме недостатня увага власників до документального оформлення власного майна стала однією з вагомих причин можливості існування рейдерства. Значна частина будівель, приміщень нежитлового призначення, які використовують місцеві фермери та агровиробники, дісталася як залишки розформованих КСП. Свого часу право власності або користування не було оформлене належним чином. До того ж у багатьох випадках відсутні навіть відомості про таку нерухомість у сільських радах та БТІ.

Окрім того, іноді право власності умисно не оформлюється з метою уникнення оподаткування або позбавлення можливості звернення стягнення на таке майно. Саме така нерухомість є найлегшою для доступу рейдерів — мисливців за чужою власністю. Однак ще більшу цінність становлять земельні ділянки, на яких розташовані такі об'єкти нерухомості. Дуже часто це десятки гектарів сільськогосподарської землі. У таких випадках право викупити або отримати її у користування здобуде той, хто матиме право на будівлі.

Ризики для інвестора

Потенційного інвестора запрошують до певного господарства, демонструють будівлі, споруди та навіть бізнес. Однак ці об'єкти, ймовірно, ніколи не були та не будуть у власності або перебувають під претензіями інших осіб.

До зони ризику належать такі об'єкти: будівлі розпайованих КСП (через порушення у процедурах розпаювання майна, відсутність кворуму на зборах, підписів на протоколах, фіктивно проведені збори, або у разі існування кількох майнових комісій, що має багато підстав для формального перегляду права власності чинного власника); збудовані, але не введені в експлуатацію будівлі; земельні ділянки, права власності або користування на які не оформлено. При цьому наявність такого майна на балансі юридичної особи зовсім не підтверджує належність на праві власності.

Окремо варто виділити орендовані землі, зокрема землі сільськогосподарського призначення. Залежно від часу укладення договорів оренди, вони можуть бути зареєстровані виключно на паперових носіях, в Державному земельному кадастрі, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Найбільша група ризику — це договори оренди, які зареєстровані лише на паперових носіях (у відповідних книгах органів місцевого самоврядування, відділів земельних ресурсів). Відомості про такі права не містяться в ДЗК та ДРРП, а тому цілком можлива подвійна реєстрація прав. Також можливе використання таких відомостей з метою шахрайства та втручання в роботу агропідприємства через формальні численні судові позови з метою дестабілізації його діяльності.

Відомості про права оренди, які зареєстровані у ДЗК, також перебувають у групі ризику, оскільки під час реєстрації та перенесення з Державного реєстру земель або паперових носіїв було допущено багато помилок (зокрема, пропущено записи про права оренди, неправильно вказані строки початку дії договору оренди та припинення), що створює сприятливі умови для рейдерства.

Відомості про зареєстровані права оренди в Державному реєстрі речових прав також містять певні ризики, залежно від помилок, допущених реєстраторами під час масової перереєстрації чинних прав оренди, переважна більшість з яких це неправильне визначення та внесення до реєстру строків дії права оренди.

Однак основною небезпекою для інвестора, який бажає придбати корпоративні права на юридичну особу, що має права оренди на землі сільськогосподарського призначення, є наявність у такому пакеті пропозицій фальсифікованих або підробних, а також дефектних договорів оренди. Мова йде про договори оренди у простій письмовій формі, які підписувалися без застосування процедур належного встановлення особи, перевірки право- та дієздатності, перевірки справжності підпису, а також договори, в яких відсутні істотні умови, необхідні реквізити або містяться умови, які суперечать чинному законодавству.

З практики вбачається, що до таких договорів тільки через недбалість можна віднести кожен четвертий‑п'ятий договір. До того ж відомі випадки, коли працівники агрофірм проставляли підписи на договорах оренди за власників земельних ділянок (як за вказівкою директора чи за власною ініціативою для виконання плану, так і на прохання орендодавців, які не бажали витрачати час на такі дрібниці).

В зоні особливої уваги

Важливими моментами у процесі перевірки пакета прав користування земельними ділянками агрофірми є такі: наявність оригіналів договорів (укладається не менше ніж у 2‑х примірниках); документальне підтвердження державної реєстрації договору/права, відповідність даних договорів оренди зареєстрованим відомостям у ДЗК та ДРРП; перенесення відомостей про зареєстровані речові права до ДРРП.

Також важливо звернути увагу на строк (чіткі строки для встановлення моменту виникнення права та його припинення), продовження, право на поновлення (безспірні та покращені процедури можна передбачити договором оренди), право передати в суборенду (обов'язково вказувати в договорах наявність права на суборенду, необхідність або відсутність необхідності згоди землевласника), право на переважну купівлю у разі продажу, право на забудову (наявні ризики щодо подальшої долі будівель, викупу, компенсації, права користування тощо), право на поліпшення землі та їх відшкодування (увага орендодавцю, оскільки часто для поліпшення задокументовані більші вартості земельної ділянки), умови сівозміни (наявні ризики визнання недійсними договорів з підстав недотримання таких умов), умови та спосіб припинення/розірвання (увага на дострокове розірвання, розірвання в односторонньому порядку, можливість зібрати вирощений урожай), розмір та спосіб виплати орендної плати, докази виплати/належного виконання договору оренди орендарем, законні й незаконні санкції та штрафи, власноручні підписи договору, виключення підробки документів (у тому числі через умисел або недбалість персоналу).

У разі виявлення проблем такі договори необхідно переукласти або внести до них зміни, щоб привести у відповідність та виключити ризики. У разі наявності помилок у державних реєстрах потрібно негайно виправити такі помилки. Тому купуючи корпоративні права агрофірм без належних перевірок та аудиту, інвестор не має можливості оцінити ризики втрати прав на нерухомість, а також матеріальні витрати на захист та відновлення порушених прав у судах.

Розглянемо перспективи пересічного аграрія, який бажає купити частку у статутному капіталі товариства, що має 1000 укладених договорів оренди земельних ділянок. Приблизно 100‑250 з таких договорів можуть бути у групі ризику через процедурні порушення під час їх укладення та державної реєстрації.

У разі стрімкого відкриття ринку у землевласників буде потреба або інтерес у розірванні таких договорів. Тут виявляться всі недоліки. Враховуючи розміри судових зборів та витрат на захист, суми на судовий процес можуть бути не співмірними з доходами аграрія.

Окремо важливо виділити процедуру продажу частки у статутному капіталі агротовариств. Сьогодні закон передбачає можливість укладення договорів про відчуження частки у статутному капіталі у простій письмовій формі. Для захисту від рейдерства першим етапом запроваджено вимогу нотаріального засвідчення справжності підписів на актах приймання-передачі такої частки та його викладення на спеціальних бланках нотаріальних документів.

Однак запропонована законодавцем модель не дає достатньо належних гарантій агробізнесу, адже засвідчуючи справжність підпису на документах, нотаріуси не перевіряють ні наявність обтяжень, арештів та податкових застав, ні наявність згоди другого з подружжя, ні відповідність правочину вимогам законодавства, ні його власноручне підписання, ні повноваження представників, ні дотримання права на переважне придбання частки у праві спільної часткової власності тощо. Також аграрій не отримує належних правових консультацій та порад, як йому захистити свій бізнес.

В умовах сьогодення, купуючи частку у статутному капіталі агрофірми, держава надає право вибору для сторін договору: вдатися до нотаріального посвідчення правочину як додаткового антирейдерського захисту або ризикнути своїм майбутнім.

Через гіркий досвід — до надійного захисту

Правова культура населення та представників бізнесу, на жаль, все ще дуже низька. Не розуміючи всіх загроз та наслідків, симпатизуючи викривленому розумінню дерегуляції, що пропагується в медіа, бізнес не приймає об'єктивних рішень про свою безпеку та захист своєї власності. Однак зіштовхуючись з рейдерством, втрачаючи, помиляючись, здобуваючи гіркий досвід, бізнес починає цікавитися справжніми правовими інструментами свого захисту.

Прийняття очікуваного законопроєкту №0858 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству» надає нові антирейдерські механізми. Запроваджуватиметься новий вид правочинів — вимога власника про нотаріальне посвідчення правочину щодо договорів оренди землі та корпоративних прав, яка відображатиметься в електронних реєстрах як обтяження. Держава знову надає право людям та бізнесу не примусово, а свідомо вдаватися найнадійнішого захисту своїх прав та майна через процедури нотаріального посвідчення правочинів. Особливого значення все це набуває на порозі відкриття ринку землі.

Вказаним законопроєктом врегульовується питання укладення, поновлення, припинення дії договорів оренди землі, вдосконалюються процедури держреєстрації нерухомості та бізнесу, передбачається наповнення актуальними відомостями Державного земельного кадастру та багато інших корисних новацій. Однак наведення ладу в цій сфері продовжуватиметься ще не один рік, а в цей час кожен день для бізнесу, підприємства, фермера може виявитися останнім. В особі нотаріуса бізнес має побачити не додаткове навантаження, а особистого консультанта та фахівця з широким спектром знань і практичного досвіду, представника держави, якому надані найдієвіші інструменти для захисту власності.

Хочеться побажати агробізнесу України стрімкого зростання, інвесторам — безпечного та продуктивного інвестування, а власникам — розумного захисту своєї власності.

Підписуйтесь на "Юридичну Газету" в FacebookTwitterTelegramLinkedin та YouTube.


0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати