09 квітня 2019, 13:32

Ринок оренди житла: «підводні камені» та перспективи

Опубліковано в №15 (669)

Сергій Комнатний
Сергій Комнатний голова правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву (Держмолодьжитло)

На обліку громадян України, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з останньою офіційною статистичною інформацією, перебуває понад 650 тис. осіб. Одразу варто зауважити, що ці дані давно застаріли: починаючи з 2015 р. державні органи не фіксують кількість громадян, які потребують покращення житлових умов. До того ж ці цифри не враховують таку нову для України категорію як внутрішньо переміщені особи (понад 1,5 млн наших громадян, які були вимушені залишити свої домівки, втікаючи від війни на Сході країни). Офіційно ніхто не вивчає питання щодо потреби у житлі таких осіб. Можемо оперувати лише оцінками цієї потреби, створеними на основі даних недержавних національних та іноземних громадських організацій.

За оціночними даними, близько 20% наших громадян мають проблеми з вирішенням житлового питання. Щоб надати на нього правильну відповідь, необхідно провести реформу вітчизняного житлового сектора, зокрема, сформувати новий підхід до питання забезпечення громадян житлом.

Одним із варіантів є розширення можливостей і потенціалу ринку орендного житла. Значна частина домогосподарств у країнах-членах ЄС орендує житло. Цей показник відрізняється залежно від особливостей менталітету жителів тієї чи іншої країни. Наприклад, у Німеччині, яку називають країною квартиронаймачів, лише 40% житла перебуває у власності — це суто німецька особливість. В середньому в державах Євросоюзу відсоток власного житла перевищує 60%. В Іспанії, Італії, Ірландії, Великій Британії до 80% квартир і будинків є власністю їхніх жителів. Як бачимо, жителям країн Східної Європи ближчий саме такий формат.

Доволі поширеною на Заході є практика поділу всього масиву орендного житла на сегменти соціальної та комерційної оренди. Законодавство західних країн максимально захищає інтереси суб'єктів ринку орендного житла. Яка ж у нас ситуація? Відповідно до ст. 1 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення», для громадян України, які відповідно до законодавства потребують соціального захисту, створюється житловий фонд соціального призначення. Передбачається, що на місцевому рівні має бути створений житловий фонд, квартири з якого надаватимуться у тимчасове користування громадянам, які не мають можливості самостійно вирішити своє житлове питання.

Щоб отримати повні та достовірні дані для більш глибокого аналізу проблеми, у 2018 р. Держмолодьжитло звернулося до всіх без винятку органів місцевого самоврядування із запитом щодо наявності в їхньому розпорядженні соціального житла. Отримана інформація не може не турбувати: фонду соцжитла або взагалі не існує, або у кращому випадку це два-три десятки об'єктів по всій країні. Не зупинений процес приватизації новозбудованого житла не сприяє формуванню фонду соціального житла, який був би у розпорядженні органів місцевого самоврядування.

Відверто кажучи, законодавство про соціальне житло в сучасних умовах не може бути реалізоване, адже в ньому зроблений чіткий акцент на соціальній складовій питання, тоді як економічне обґрунтування фактично відсутнє. Громадам потрібні непідйомні кошти, щоб таке житло придбати або збудувати та обладнати відповідно до мінімальних потреб майбутніх мешканців.

В умовах обмеженого фінансування державних і місцевих житлових програм та захмарних відсоткових ставок за іпотечними кредитами банків оренда житла для простого українця зазвичай залишається єдиною можливістю вирішити житлове питання. Орендар не зобов'язаний мати певні накопичення для сплати внеску під час отримання іпотечного кредиту. Як правило, розмір платежу за оренду житла є нижчим, ніж платежі за банківськими іпотечними кредитами. Зменшення доходів домогосподарства тягне за собою ризик втрати придбаного житла та заощаджень, витрачених на сплату першого внеску. Громадяни, які орендують житло, залишаються мобільними, що певною мірою позитивно впливає на внутрішній ринок робочої сили.

Вітчизняна законодавча база, що регулює відносини оренди житла, теоретично може встановити певні параметри існування цього ринку. Проте практика і теорія часто розходяться Замовники будівництва не зацікавлені у спорудженні будинку, квартири в якому надалі здаватимуться в оренду. Термін окупності такого проекту сягатиме не менше ніж 15‑20 років. Звичайно, вигідніше збудувати й швидко реалізувати житло та інвестувати зібрані кошти в нове будівництво. Сьогодні проект орендного будинку буде економічно доцільним лише за умови будівництва дорогого «елітного» житла для оренди.

Лише законодавчо гарантовані пільги для замовників будівництва здатні створити їм належні економічні стимули. Законодавцю слід передбачити пільгові умови такого будівництва: виділення земельної ділянки, підключення до інженерних мереж, звільнення від сплати пайового внеску на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, звільнення від сплати податку на прибуток протягом перших 5 років, коли квартири в такому будинку здаються в оренду.

Щоб створити сегмент недорогого орендного житла та економічно зацікавити приватного інвестора, варто встановити відсоток квартир, які в орендному будинку будуть здаватися в оренду за нижчими цінами, ніж ринкові, для певної цільової групи (бюджетники, соціально незахищені тощо).

Водночас приватні власники квартир, що здають в оренду надлишки своєї житлової площі, в більшості випадків приховують надходження. Не секрет, що нашим громадянам ще бракує культури та стимулів до чесної сплати податків. Відповідно, договори, що укладаються в «тіні» з орендарями, по суті не захищають ні орендарів, ні орендодавця.

На законодавчому рівні потрібно встановити умови, за яких орендодавець, сплачуючи мінімальний податок (розмір якого доцільно зменшити та, як варіант, диференціювати залежно від площі житла, що здається в оренду), буде максимально захищеним від можливих зловживань орендаря.

Окрім того, орендарі нерідко зіштовхуються з шахраями, які винайнявши житло на кілька днів, «здають» його в суборенду. «Знявши» таке житло, орендар не отримає місце проживання і втратить свої кошти. Щоб убезпечити людей від шахраїв, необхідним є функціонування відкритого реєстру житла, що здається в оренду.

Що стосується державного і комунального сектору орендного житла, звісно, таке житло має бути призначене для соціально незахищених громадян. Без чіткого визначення джерела формування ресурсу для будівництва таких орендних будинків у нинішніх економічних умовах це питання неможливо вирішити. Потрібно внести зміни до Бюджетного і Податкового кодексів, які врегулюють питання джерел фінансування: податок на нерухомість чи податки, що сплачуються з доходів, отриманих від передачі в оренду нерухомого майна.

Чи є світло в кінці цього тунелю? Вважаю, що є. Держмолодьжитло за експертної підтримки фахівців Європейської економічної комісії ООН (ЄЕК ООН) підготувало проект закону України «Про орендні будинки». Цей проект включає кращі практики розвинених держав у сфері житлової політики та соціального захисту населення. Законопроект врегульовує перелічені вище та інші ризики для цивілізованого функціонування ринку оренди житла. Він вже пройшов громадські слухання і зараз перебуває на розгляді центральних органів виконавчої влади. Сподіваємося, що після доопрацювання законопроект буде внесений на розгляд парламенту, що дозволить заповнити прогалину в законодавчому полі.

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати