10 вересня 2019, 11:38

Земля «у дзеркалі» ДПП

Опубліковано в №37 (691)

Богдан Яськів
Богдан Яськів «ТОТУМ, ЮФ» керуючий партнер, адвокат, к.ю.н.

Вже незабаром юридична та бізнес-спільнота відзначатиме ювілей від «народження» в системі українського законодавства спеціального закону про державно-приватне партнерство. Однак, на жаль, не можна сказати, що за цей тривалий проміжок часу «життя» спеціального закону в державі покращився інвестиційний клімат чи стався прорив у сфері співробітництва між державою/територіальними громадами (державними партнерами) та бізнесом (приватними партнерами).

Серед багатьох загальних проблем, які накопичилися в державі (зокрема, недовіра до суду та порушення прав власності), є низка проблемних моментів на рівні регулювання спеціального законодавства. Насамперед, надзвичайно складна бюрократична процедура ініціювання та оформлення правовідносин з приватним партнером під час реалізації інвестиційного проєкту в межах державно-приватного партнерства (далі — ДПП).

Фактично, це стало привілеєм для «своїх» бізнесменів, які отримують схвалення інвестиційних проєктів на рівні Кабміну та міністерств, а основна маса ініціатив бізнесу загального порядку залишається без уваги. Ще однією причиною відсутності динаміки зростання кількості інвестиційних проєктів у межах ДПП є складна нормативна процедура. В результаті цього приватний партнер не має можливості отримати чіткий алгоритм юридичних дій, спрямованих на досягнення мети ДПП.

Серед таких нормативних труднощів та розбіжностей є пласт земельних правовідносин, адже ДПП — це, насамперед, про капітальні інвестиції, що невіддільно пов'язані із земельним компонентом.

Закон передбачає, серед іншого, застосування ДПП у таких сферах капітальних інвестицій:

  • пошук, розвідка родовищ корисних копалин та їх видобування, окрім таких, що здійснюються на умовах угод про розподіл продукції;
  • будівництво та/або експлуатація автострад, доріг, залізниць, злітно-посадкових смуг на аеродромах, мостів, шляхових естакад, тунелів та метрополітенів, морських і річкових портів та їх інфраструктури;
  • туризм, відпочинок, рекреація, культура та спорт;
  • забезпечення функціонування зрошувальних та осушувальних систем;
  • управління нерухомістю;
  • встановлення модульних будинків та будівництво тимчасового житла для внутрішньо переміщених осіб;
  • управління пам'ятками архітектури та культурної спадщини.

ДПП застосовується, враховуючи особливості правового режиму щодо окремих об'єктів та окремих видів діяльності, встановлених законом.

Правовий режим використання земель під час реалізації інвестиційного проєкту в межах ДПП

Ст. 8 Закону передбачає, якщо для здійснення ДПП необхідне користування земельною ділянкою, державний партнер передає приватному партнеру земельну ділянку, на якій розташований об'єкт ДПП, разом з об'єктом ДПП на строк, встановлений договором, укладеним у межах ДПП, або забезпечує не пізніше дати набрання чинності договором, укладеним у межах ДПП, набуття приватним партнером права на користування земельними ділянками, наданими в установленому порядку для будівництва об'єкта ДПП.

На практиці ця норма має проблемні аспекти у застосуванні. Точніше, процедура оформлення прав на землю настільки громіздка, що роками заважає приватному інвестору розпочати капітальне будівництво. Насамперед, це такі проблеми як погодження землевпорядної документації компетентними органами, формування (реєстрація) земельної ділянки в кадастрі, прийняття рішень органами державної влади та/або місцевого самоврядування про передачу в оренду земельної ділянки з метою реалізації інвестиційного проєкту в межах ДПП.

Головні проблеми у процесі погодження землевпорядної документації для відведення земельної ділянки та її реєстрації в кадастрі:

  • концептуальні розбіжності класифікатора будівель і споруд (КБС) та класифікатора видів цільового призначення земель (КВЦПЗ) в частині містобудівних функціоналів;
  • функціональні розбіжності правовстановлюючих документів на будівлі/споруди з містобудівною документацією;
  • функціональні розбіжності матеріалів технічної інвентаризації будівель та споруд з правовстановлюючими документами та містобудівною документацією.
  • значна кількість відмов у реєстрації земельних ділянок з формальних підстав, що негативно впливає на строки оформлення прав на ділянки та динаміку ведення бізнесу.

Закон передбачає, що в усіх інших випадках державний партнер забезпечує надання на вимогу приватного партнера земельних ділянок, необхідних для виконання договору, укладеного в межах ДПП, в порядку, встановленому законом та зазначеному в такому договорі.

Нагадаю, що в межах здійснення ДПП відповідно до закону можуть укладатися договори про концесію, управління майном, спільну діяльність та ін. Договір, укладений у межах ДПП, може містити елементи різних договорів (змішаний договір), умови яких визначаються відповідно до цивільного законодавства України.

ДПП на практиці

На практиці робота щодо підготовки земельної ділянки для можливості її передачі приватному партнеру в межах ДПП лягає на плечі приватного партнера як фінансово, так і організаційно.

На жаль, в умовах сьогодення державний партнер не здійснює сервісної функції в цій частині інвестиційного проєкту в межах ДПП, а навпаки, часто гальмує процес, хоча в законі прямо передбачено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про здійснення ДПП проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок, інша документація із землеустрою, яка відповідно до законодавства вимагається для надання земельної ділянки у користування, а також документація щодо земельних ділянок, необхідних приватному партнеру для здійснення такого партнерства, розробляються на замовлення державного партнера.

Також державний партнер має погодити документацію із землеустрою з відповідними державними органами чи органами місцевого самоврядування у передбаченому законодавством порядку, а у передбачених законом випадках — отримати позитивний висновок державної землевпорядної експертизи.

Фінансово-організаційна робота над проєктом у межах ДПП

У частині фінансових зобов'язань та витрат на оформлення земельної ділянки в межах ДПП закон передбачає, що фінансування робіт з розробки (виготовлення) землевпорядної документації та її експертизи здійснюється за кошти відповідних бюджетів чи за кошти особи, яка подала пропозицію про здійснення ДПП. При цьому оплата робіт з розробки (виготовлення) землевпорядної документації та її експертизи особою, яка подала пропозицію про здійснення державно-приватного партнерства, не створює для такої особи переваг у конкурсі з визначення приватного партнера у порівнянні з іншими учасниками конкурсу.

На нашу думку, такий порядок фінансово-організаційної роботи над проєктом у межах ДПП занадто складний та заплутаний. Було б доцільно передбачити пріоритет заявки ініціатора ДПП та всі витрати покласти на нього з наступною компенсацією у випадку, якщо така заявка не завершиться перемогою приватного партнера. Наразі механізм фінансування цих дій державним партнером достатньо тривалий і бюрократичний, а документально підтверджені витрати, здійснені державним партнером та/або особою, яка подала пропозицію про здійснення ДПП, на розробку (виготовлення) документації із землеустрою та її експертизу, все одно відшкодовують приватні партнери відповідно до умов договору, укладеного в межах ДПП.

Стосовно питання припинення прав на землю в межах ДПП, то законодавство передбачає автоматичну втрату приватним партнером права на користування земельною ділянкою у разі припинення (розірвання) договору, укладеного в межах ДПП. Після припинення дії договору, укладеного в межах ДПП, приватний партнер зобов'язаний звільнити земельну ділянку, надану йому для здійснення ДПП.

Якщо в договорі про ДПП передбачається надання у користування (експлуатацію) та/або управління ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій, щодо прокладання та експлуатації яких встановлений сервітут, такий сервітут може здійснюватися від імені державного партнера приватним партнером. Про наявність таких сервітутів зазначається в умовах конкурсу з визначення приватного партнера та в договорі, укладеному в межах ДПП.

Таким чином, земельні правовідносини в межах ДПП потребують вдосконалення нормативного регулювання. Також важливим є спрощення підзаконних процедур правозастосування компетентними органами. Вагомим чинником для активізації ініціатив з ДПП може стати завершення земельної та судової реформи, а також лібералізація економіки в частині вільного руху капіталу.

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати