За останні кілька років аграрний сектор України набув нового значення для економіки нашої країни. Він демонструє стрімке зростання обсягів виробництва та експорту. Особливо його роль підвищилась у контексті конфлікту на Донбасі та різкого падіння промислового виробництва й згортання металургійного експорту. Тому підприємства агропромислового комплексу сьогодні потребують нових прогресивних ідей та рішень, у тому числі тих, що стосуються правового забезпечення їх функціонування. Актуальним юридичним питанням для кожного аграрія був присвячений 8-годинний практикум компанії ALEXANDROV&PARTNERS «Право на агробізнес». Захід відбувся 23.03.2016 р. за сприяння ICC Ukraine, та зібрав понад 100 учасників.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Старший юрист ALEXANDROV&PARTNERS Ксенія Шеїн виступила з доповіддю «Судовий захист у земельних спорах». За її словами, згідно з вимогами чинного законодавства, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, в нашій державі здійснюється за результатами проведення земельних торгів. Усі судові спори, що стосуються земельних торгів, виникають у зв’язку з порушеннями, які відбуваються на етапі підготування лоту до продажу. «Для того, щоб у вас не забрали земельну ділянку, право оренди на яку ви придбаєте на земельних торгах як учасник аукціону, ви повинні перевірити, наскільки якісно організатори підготували лот до продажу», – радить аграріям Ксенія Шеїн.
Найважливіший факт, який варто перевірити при ознайомленні з інформаційною карткою на лот, чи отримав організатор земельних торгів виписку про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Як зазначила юрист, якщо організатор земельних торгів не отримав цієї виписки, в майбутньому всі ці порушення виявляються прокуратурою, яка звертається до суду й визнає недійсними результати торгів та договори оренди, що укладені з переможцями. Ще одним важливим нюансом підготовки лоту є встановлення стартового розміру річної орендної плати, який не може бути меншим за розмір, що визначений Податковим кодексом України (3% нормативної грошової оцінки).
Зважаючи на той факт, що за останній період розмір орендної плати за результатами земельних торгів дещо виріс, землекористувачі намагаються уникнути проходження процедури торгів, вигадуючи інші варіанти. Одним з таких способів пані Шеїн назвала отримання земель для створення фермерських господарств на когось зі своїх родичів або співробітників. Але багато хто забуває, що для створення таких господарств може бути виділений лише єдиний земельний масив (одна або кілька земельних ділянок, але з суміжними межами). Судова практика говорить про те, що договори оренди земельної ділянки, яка не є єдиним земельним масивом, визнаються недійсними.
Також доповідач звернула увагу на те, що якщо фермерське господарство вже створене, то землекористувач не може отримувати землю на пільгових умовах без проведення аукціону. Таке право законодавчо дається одноразово.
Наступними труднощами, з якими зіштовхуються сільгоспвиробники у своїй діяльності, – це спроба пролонгувати договір оренди землі. В цьому питанні, за словами юриста, є дві осі. Перша – якщо орендар своєчасно (за 30 днів до закінчення дії договору оренди) звертається до орендодавця й отримує відмову. Друга – якщо взагалі не отримує ніякої відповіді.
«Якщо Держгеокадастр відмовив продовжувати термін дії оренди, ваші права будуть порушені у випадку, наприклад, коли після відмови ви дізнались, що з новим орендарем уклали договір на тих самих або гірших умовах, ніж пропонувались вам. У такому випадку ви можете оскаржити відмову власника земельної ділянки та визнати недійсним договір оренди з новим землекористувачем», – зазначила пані Шеїн. Також такий договір буде визнаний недійсним, якщо, приміром, з новим користувачем він був укладений до того моменту, як першому відмовили у продовженні.
Що робити з землею?
Про операції з землею, які можуть здійснюватись представниками агропромислового комплексу, розповів старший юрист ALEXANDROV&PARTNERS Віталій Янкович. Зокрема, у питанні реєстрації прав на землю, за його словами, проблемою є реєстрація договорів. До 2013 р. це була достатньо кропітка робота, і зареєструвати такий договір навіть для дрібного фермера було проблемою. Після 2013 р. ситуація стала дещо кращою. Однак завантаженість реєстраційної служби була колосальною.
Проблеми з реєстрацією прав на землю, за словами пана Янковича, можуть бути найрізноманітнішими: неповність договору, неправильне оформлення, не підписані всі сторінки, відсутні додатки, невідповідність змісту тощо
Юрист також нагадав, що з 1.01.2016 р. набрав чинності ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який передбачає передачу реєстраційних функцій на місця. Ключовою особливістю цієї норми є децентралізація. «Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя», – процитував норму закону доповідач.
Ще однією законодавчою новелою у сфері реєстрації прав на землю є строки державної реєстрації та оплата. Зокрема, загальний строк державної реєстрації речових прав на нерухоме майно складає 5 робочих днів, а розмір адміністративного збору становить 140 грн, незалежно від того фізична це чи юридична особа. Також, як пояснює юрист, держава надала можливість проводити супертермінову реєстрацію протягом 2-х годин, але за 6890 грн.
Віталій Янкович звернув увагу на розширення повноважень нотаріусів, які отримали абсолютно всі права державних реєстраторів, починаючи від реєстрації нерухомості та завершуючи всіма правами на землю. Розповів юрист також про актуальні механізми збільшення земельного банку, серед яких відзначив договір оренди, договір емфітевзису, договір суперфіцію, сервітут та купівлю-продаж корпоративних прав.
«Говорити, про те, що ринку землі у нас немає, – неправильно. Ринок є, попри дію мораторію, земля «продається». І вдалим прикладом цього факту є договір емфітевзису», – зауважив доповідач. Так, емфітевзис – це довгострокове відчужуване право користування землею сільськогосподарського призначення. Вагомою його перевагою для власника землі є можливість отримати всі кошти наперед. Орендаря у цьому плані цікавить максимальне забезпечення своїх прав на користування цією землею. Тому в договорі емфітевзису важливо максимально детально прописувати ці права. Договір емфітевзису, порівнюючи з договором оренди, за словами Віталія Янковича, є менш зарегульованим.
Наступний механізм розширення земельного банку – суперфіцій – це довгострокове право користування чужою земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Аграрії можуть використовувати цей договір абсолютною мірою. Істотними умовами такого договору мають бути строк користування землею, порядок оплати та порядок реєстрації права власності на новозбудоване майно.
Сервітут – це право користування чужим майном, може бути встановлений щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Зазвичай, такі договори використовуються для перегону худоби, проїзду, прокладання комунікацій тощо.
Кримінальна відповідальність аграріїв
«Кримінальна відповідальність представників аграрного бізнесу від кримінальної відповідальності загалом практично нічим не відрізняється. Але певна специфіка все одно є», – зазначив Олександр Сидоренко, старший радник адвокат ALEXANDROV&PARTNERS, який виступив з темою «Кримінальна відповідальність і агробізнесі». Кримінальна відповідальність особливо яскраво відображається в аспекті спецконфіскації, коли фактично міри кримінального примусу застосовуються до осіб, які у справі інколи навіть не є свідками. На думку доповідача, це основний перелік можливих кримінальних правопорушень, за якими притягується український аграрний бізнес.
Одним з видів таких порушень, про який розповів пан Сидоренко, є легалізація доходів, отриманих злочинним шляхом. Проблема полягає у тому, що багато аграрних компаній дізнаються про те, що вони підозрюються у вчиненні такого злочину абсолютно випадково, коли на їх рахунки накладають арешт. Для того щоб убезпечити свою компанію від таких проблем, доповідач радить аграріям, по-перше, детально фіксувати всі умови виконання договорів (впритул до проведення відеозапису підписання договорів), по-друге, вимагати від свого контрагента документ про те, що він може виконувати умови цього договору, має у своєму штаті певну кількість людей. «Для чого це робити? Будь-яке кримінальне правопорушення здійснюється з прямим умислом. І звернення до контрагента, насамперед, дозволяє вам захистити себе від усіх цих документів, що можуть бути використані органами досудового розслідування», – підкреслив юрист.
Ще одним доволі розповсюдженим видом кримінальних правопорушень є так звані корпоративні спори. Такі спори завжди розпочинаються із взаємного незадоволення та звинувачень, що надалі виливається у заяви про здійснення правопорушення. Для бізнесу це означає поділ та розходження по різних куткам. Але іншою стороною цієї медалі може бути подальша кримінальна відповідальність кожного з учасників конфлікту за свої дії. «Тому, за можливості, намагайтеся не вдаватись до такого виду вирішення конфліктів, лише у крайньому випадку», – радить він.
«Фермерське господарство – правовий аграрний мутант», – так звучить тема виступу старшого юриста ALEXANDROV&PARTNERS Олександра Ручко. За словами керуючого партнера Дмитра Александрова, фермерське господарство так «охрестили», бо коли почали вивчати цю тему з правової позиції та з іншими практичними питаннями, то на думку прийшла саме ця асоціація.
Великою проблемою у функціонуванні ФГ пан Ручко назвав тотальне відставання законодавства, що регулює їхню діяльність, від інших норм, у тому числі земельного законодавства, податкового, корпоративного. Згідно з нормами законодавства (ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про фермерське господарство»), фермерське господарство (далі – ФГ) є формою підприємницької діяльності громадян зі створенням юридичної особи, яка виявила бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих для ведення фермерського господарства, відповідно до закону.
«Ця дефініція не дає розуміння правової природи фермерського господарства, а точніше, типів взаємовідносин між ФГ та його власниками й працівниками. Також воно ставить серйозну дилему в плані того, чим же повинно займатися фермерське господарство, чи зобов’язане воно займатися переробкою продукції? Практика показує, що ФГ, які займаються переробкою, дуже мало. Тому правильно було б внести зміни до законодавства, та все ж таки деталізувати правову природу функціонування ФГ», – підкреслив Олександр Ручко.
У холдингу має бути порядок
Партнер компанії ALEXANDROV&PARTNERS Оксана Крижанівська висвітлила питання, що стосується діяльності агрохолдингів у нашій країні, а також розповіла про використання нерезидентських компаній в агробізнесі.
Свою доповідь вона розпочала з цитати Посла США в Україні Джефрі Пайетта, який сказав, що Україна є одним з найбільших виробників сільськогосподарської продукції, що вона повинна стати сільськогосподарською наддержавою.
Як зазначила пані Крижанівська, для того щоб аграрії росли, розвивались, а агросектор процвітав, він потребує належного фінансування. І щоб це фінансування отримувати, в агрохолдингах має бути порядок. «Як показує практика нашої країни, якщо гроші даються певній структурі, яка є абсолютно неорганізованою, ці гроші мають всі шанси «канути в лету»», – зауважила вона. Коли холдинг структурується, до нього включаються компанії-нерезиденти. На сьогодні весь світ став на шлях деофшоризації. Зокрема, рік тому був прийнятий закон, що зобов’язує включати в державні реєстри дані про осіб, які контролюють українські компанії. Але, за словами доповідача, всі користуються «пробілами» цього закону та вносять в реєстри не осіб, які контролюють компанії, а фізичних осіб-акціонерів.
«Чи кинулись усі зараз позбавлятись від офшорних чи нерезидентних компаній? Частина компаній – так. Зокрема, в Росії. Але якщо дивитись на низку компаній в Україні, маємо наступну ситуацію. В холдингу Рената Ахметова український бізнес контролюється через 3 голландські та 12 кіпрських компаній. У групі компанії KERNEL, як можна побачити у відкритих джерелах, входить голландська компанія, Швейцарія, Британські та Віргінські острови використовуються для торгівлі, а Кіпрська – для інших цілей. Тому можна сказати, що якби все було погано, цього у їхніх холдингах давно вже не було б», – підкреслила Оксана Крижанівська.
Говорячи про порядок, який має бути в будь-якому холдингу, доповідач надала як взірець групу компаній ПАТ «Миронівський хлібопродукт». «Цей холдинг структурований дуже чітко, ясно, як під лінійку. І так має бути у кожного, хто сподівається залучити інвестиції», – зазначила вона. Грамотно структурованим холдингом простіше керувати. А якщо ця структура ще й правильно зарегульована документами, має електронну систему документообігу, то це значно спрощує управління холдингом.
Щоб отримати додаткові джерела фінансування, агрохолдинг може звернутися до наступних категорій інвесторів: IPO, кредитування ЄБРР, фінансування Міжнародної фінансової корпорації (IFC), залучення інвестування от приватних фондів.
Всі вони прагнуть бачити прозору та зрозумілу структуру власності агрохолдингу, також зрозумілі й перспективні фінансові показники, відображені у консолідованій фінансовій звітності.
Алгоритм дій для залучення фінансування, який надала партнер ALEXANDROV&PARTNERS, виглядає наступним чином:
1. Навести порядок у холдингу.
2. Найняти фінансиста, який працював у гідній міжнародній аудиторській компанії та брав участь у підготовці консолідованої звітності холдингів, щоб такий фахівець готував фінансову діяльність холдингу до проведення міжнародного аудиту.
3. Вести переговори з кожною категорією інвесторів, які вказані вище.