В українських реаліях, особливо в період воєнного стану, юридична чистота об’єктів нерухомості є критично важливою передумовою для стабільного ведення господарської діяльності. Попри це, багато представників малого та середнього бізнесу ігнорують необхідність правового аудиту при придбанні нерухомого майна, що в перспективі може спричинити судові спори, втрату активів або блокування реалізації проєктів.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Юридична чистота нерухомості як передумова безпеки бізнесу
Комерційна нерухомість для бізнесу — це не лише місце, де фізично розташовується офіс чи склад, а й актив, який впливає на ринкову вартість компанії, її кредитоспроможність, можливість залучення інвестицій.
Інвестори зазвичай звертають увагу на юридичну чистоту об’єкта: наявність арештів, судових спорів, історію власників. Усе це підкреслює стратегічну цінність юридичної перевірки нерухомості ще до моменту укладення будь-якої угоди.
Юридична перевірка нерухомості (Due Diligence) — це не просто опція, а обов’язкова стадія при укладенні договорів. Професійний аудит об’єкта дає змогу виявити ризики ще до моменту підписання і, відповідно, уникнути втрат.
Практичні інструменти мінімізації ризиків
1. Комплексна перевірка нерухомого майна у реєстрах та архівах
Вважається, що базовим джерелом інформації при перевірці нерухомого майна є державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Проте у зв’язку з історичними особливостями обліку цього недостатньо.
До 1 січня 2013 року в Україні облік і реєстрацію здійснювали бюро технічної інвентаризації (БТІ), які працювали в межах конкретних адміністративно-територіальних одиниць. Вони вели власний реєстр прав власності на нерухоме майно, що містив інформацію про об’єкти, їхніх власників, правовстановлюючі документи, а також технічні характеристики. Реєстраційний номер об’єкта присвоювався безпосередньо реєстратором БТІ.
Після впровадження у 2013 році нового державного реєстру речових прав на нерухоме майно старий реєстр БТІ втратив актуальність і був включений до складу ДРРП як архівна частина. Це означає, що значна частина даних, особливо щодо прав, набутих до 2013 року, залишилася в архівах БТІ або місцевих сховищах документації, а не в електронному реєстрі. Отже, наявність витягу з ДРРП ще не гарантує повноти юридичної історії об’єкта.
Особливої уваги потребують об’єкти старої забудови, будівлі, що піддавалися реконструкції або переплануванню. У таких випадках реєстрові дані можуть бути неповними або суперечливими.
До того ж ситуацію ускладнила повномасштабна війна. Внаслідок бойових дій у 2022–2024 роках чимало архівів БТІ було втрачено або пошкоджено, що створює додаткові труднощі у підтвердженні правовстановлюючих документів. Це особливо актуально для об'єктів старої забудови або таких, що зазнали реконструкції. У таких випадках підтвердження правового статусу майна або технічних характеристик може бути неможливим без додаткових юридичних дій.
Рекомендуємо здійснювати запити до:
• архівів БТІ;
• міських, районних та обласних архівів;
• архівів органів приватизації майна;
• архівів товарних бірж (особливо у разі купівлі комерційних приміщень, які були продані через біржові механізми);
• місцевих органів архітектури.
Тільки комплексний підхід до перевірки дає змогу зменшити ризики, зберегти інвестиції та уникнути судових справ у майбутньому.
2. Перевірка наявності судових справ щодо об’єкта, власника або землі
Єдиний державний реєстр судових рішень — джерело, яке дозволяє виявити потенційні ризики, що не відображені у зазначених вище реєстрах. Бізнес часто нехтує цим джерелом, вважаючи його менш важливим за нотаріальні чи реєстрові архіви.
Передусім варто перевірити:
• власника об’єкта — чи не є він стороною спору щодо цього нерухомого майна (наприклад, щодо визнання недійсним договору, поділу, стягнення боргів тощо);
• сам об’єкт нерухомості — за адресою або реєстраційним номером (особливо у спорах про самочинне будівництво, скасування держреєстрації, усунення перешкод);
• земельну ділянку під нерухомістю — за кадастровим номером, її правовий статус може бути предметом окремих спорів, зокрема з органами місцевого самоврядування або іншими особами, які претендують на землю.
Це дає змогу виявити не лише юридичні ризики, а й репутаційні проблеми продавця або власника. У деяких випадках така перевірка вчасно зупиняє бізнес від невдалої інвестиції або дозволяє розумно скоригувати умови договору.
У разі наявності триваючого судового спору щодо об’єкта (або пов’язаного майнового комплексу) ризики для покупця зростають у рази: може бути винесене рішення про скасування держреєстрації, визнання недійсним договору або навіть накладено арешт, що унеможливить подальше оформлення угоди.
У своїй практиці Верховний Суд неодноразово наголошував про те, що добросовісність набувача не звільняє його від ризиків, якщо він мав або міг мати доступ до публічної інформації про спірне майно. Інакше кажучи, якщо покупець мав можливість дізнатися про судову справу щодо об'єкта, він не зможе згодом посилатися на те, що не знав про ризики.
Також варто враховувати, що відсутність інформації у реєстрі про обтяження чи арешти не означає їхньої відсутності, оскільки такі заходи можуть бути вжиті судом, але ще не внесені до ДРРП через затримку або технічні збої. Тому перевірка реєстру судових рішень — не просто додатковий, а базовий інструмент.
Перші три роки після придбання нерухомого майна або майнових прав на нерухоме майно (яке ще не збудовано) радимо також ретельно перевіряти об’єкт. Загальна позовна давність у більшості справ не перевищує трьох років, але протягом цього періоду можуть з’являтися раптові судові справи від третіх осіб, про яких не було відомо до та під час придбання нерухомого майна.
Рекомендуємо бізнесу у вказаний період систематично перевіряти:
• наявність активних судових справ щодо об’єкта нерухомого майна (за адресою або реєстраційним номером);
• спори щодо користувача нерухомості;
• наявність судових спорів щодо земельної ділянки, особливо якщо вона в комунальній або державній власності.
Після трьох років систематичні перевірки можна не проводити, бо юридичний ризик втрати нерухомості стає мінімальним.
3. Забезпечення юридичного контролю над об’єктом нерухомого майна після придбання
Навіть після того, як бізнес придбав нерухоме майно, а право власності зареєстровано в ДРРП, це не гарантує абсолютної безпеки.
В українських реаліях реєстрація — не фінал, а лише початок юридичного супроводу нерухомості. Для ефективного захисту прав на комерційну нерухомість бізнесу доцільно впроваджувати інструменти постійного контролю та превентивного реагування.
Серед таких інструментів:
• Окрема юридична реєстрація сервітуту, іпотеки або іншого обтяження в інтересах бізнесу, якщо об’єкт передається в користування, заставу чи управління.
• Підключення до сервісів моніторингу ДРРП (наприклад, «SMS-маяк», або автоматичне сповіщення про зміну записів у реєстрі) дає змогу вчасно дізнатися про спробу рейдерського втручання, подання заяви на перереєстрацію або накладення арешту.
• Регулярний аудит майнового портфеля, особливо для бізнесу з кількома об’єктами нерухомого майна. Сюди входить перевірка актуальності документів вимогам діючого законодавства, відповідності даних технічного паспорта реальному стану будівлі.
• Розробка та затвердження юридичної моделі використання нерухомості, наприклад, оформлення на окрему юридичну особу, створення холдингової структури, укладання договорів дострокової оренди.
• Подання заяви про заборону вчинення реєстраційних дій без участі власника, що передбачено Порядком ведення ДРРП. Це один із базових механізмів захисту від несанкціонованого втручання.
• Заведення судових справ між різними юридичними особами або ФОП для захисту нерухомого майна від незаконних дій третіх осіб та накладання заборон під час розгляду таких справ.
Отже, на нашу думку, захист прав бізнесу на нерухомість не завершується моментом купівлі, а включає поглиблену перевірку до придбання (ДРРП, БТІ, архіви, судові справи), юридичне структурування угоди з урахуванням ризиків і системний моніторинг та правовий супровід після реєстрації.
4. Правовий контроль за земельною ділянкою: запобігання ризикам ще до початку будівництва
Юридичний статус землі, яка використовується бізнесом, нерідко залишається «в тіні». І дарма: саме він формує фундамент законності забудови, оренди чи інвестицій. Навіть договір оренди не гарантує захисту, якщо не зареєстрований у ДРРП — без цього треті особи можуть не вважати угоду чинною.
Особливу увагу варто звернути на таке:
• Оренда з правом викупу. Саме собою формулювання «з правом викупу» не створює автоматичного права. Необхідне чітке прописання умов, строків і процедури реалізації такого викупу в договорі.
• Використання паїв. Землі сільгосппризначення не можна використовувати для будівництва офісів, складів або виробництва без зміни цільового призначення. Для цього потрібне рішення місцевої ради.
• Порушення меж. Накладення меж земельних ділянок потребує врегулювання через погодження меж або звернення до суду для усунення перешкод.
• Цільове призначення. Будівництво на землі без зміни її цільового призначення несе високі ризики визнання об’єкта самочинним будівництвом із подальшим приписом про знесення.
• Емфітевзис і суперфіцій. Для бізнесу, що не має можливості або потреби у викупі земельної ділянки, договори емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення) та суперфіцію (право забудови на чужій земельній ділянці) є гнучкими та ефективними інструментами.
Однак на практиці ці договори часто укладаються формально або з порушеннями, що створює серйозні ризики у разі спорів чи перевірок. Щоб захистити себе, бізнес має звернути увагу на таке:
• строк користування має бути визначений однозначно — як дата початку, так і дата завершення або умови подовження;
• цільове використання повинно бути описане в договорі й відповідати цільовому призначенню ділянки, зазначеному у державному кадастрі;
• реєстрація — права емфітевзису і суперфіцію мають бути зареєстровані в ДРРП, інакше вони не матимуть юридичної сили щодо третіх осіб.
Неналежне оформлення цих договорів може призвести до втрати контролю над ділянкою або навіть до визнання права забудови таким, що виникло без належної правової підстави.
Отже, земля — не просто фон під нерухомістю. Це правовий актив, який вимагає не меншої уваги, ніж сама будівля.
Висновок
Захист права власності — це не разова дія, а стратегічний підхід. Бізнес, що інвестує у правову безпеку нерухомості та землі, захищає не лише активи, а й безперервність своєї діяльності, репутацію та інвестиційну привабливість. В умовах воєнного стану це вже не вибір, а обов’язок відповідального власника.