Проблема забезпечення житлом у нинішніх умовах набула критичного характеру. Значна кількість людей втратила житло або була змушена покинути його через бойові дії та окупацію, а на нових місцях проживання часто стикається з обмеженим доступом до житлового фонду та високою вартістю оренди. У результаті внутрішньо переміщені особи опиняються в ситуації, коли змушені самостійно вирішувати базове житлове питання без достатніх ресурсів і стабільних умов.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Реалізація існуючих компенсаційних механізмів щодо зруйнованого або пошкодженого житла на тимчасово окупованих територіях була ускладнена у зв’язку з неможливістю обстеження та фіксації фактичного стану нерухомості. Це, у свою чергу, обмежувало можливість застосування стандартних процедур підтвердження права на компенсацію.
Тому з метою реагування на зазначені обставини та забезпечення власним житлом внутрішньо переміщених осіб (ВПО), які втратили домівки на тимчасово окупованих територіях (ТОТ), запроваджуються окремі бюджетні інструменти підтримки фінансового характеру.
До таких інструментів належать житлові ваучери, які передбачають надання цільового фінансування для подальшого використання на ринку житлового фонду та регулюються Порядком надання допомоги для вирішення житлового питання окремим категоріям внутрішньо переміщених осіб, що проживали на тимчасово окупованій території, від 22.09.2025 № 1176.
Такий механізм дозволяє громадянам придбати житло в інших, безпечніших регіонах незалежно від факту наявності в отримувача права власності на житло на окупованих територіях та реального стану майна.
Що ж таке житловий ваучер?
Житловий ваучер є спеціальним платіжним електронним документом, що засвідчує зобов’язання держави забезпечити фінансування у сумі двох мільйонів гривень на придбання об’єкта житлової нерухомості, у тому числі інвестування/фінансування його будівництва, земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно, у тому числі на сплату першого внеску / погашення платежу за іпотечним кредитом.
Важливою особливістю ваучера є його безготівкова природа та неможливість конвертації у фізичні кошти для власних потреб отримувача. Процес розрахунку побудований таким чином, що кошти перераховуються безпосередньо на рахунок продавця після офіційного засвідчення правочину нотаріусом.
Процедурна складова реалізації права на ваучер максимально цифровізована та базується на використанні порталу або застосунку «Дія». Щоб отримати житловий ваучер, достатньо подати заяву та необхідні документи до уповноваженого органу в електронній або паперовій формі.
За результатами розгляду заяви ухвалюється рішення про надання або відмову у наданні житлового ваучера. У разі позитивного рішення особі надається право на використання ваучера в межах встановленого строку, протягом якого він може бути реалізований для придбання житла з дотриманням визначених умов.
Законодавство встановлює достатньо тривалий строк дійсності ваучера, а саме п’ять років з моменту його видачі, що дозволяє зважено підійти до вибору нерухомості. Водночас з моменту підтвердження бронювання фінансування у заявника є лише шістдесят календарних днів для підписання договору купівлі-продажу.
Хто має право на отримання житлового ваучера?
Право на отримання житлового ваучера мають громадяни України, які перебувають на обліку в Єдиній інформаційній базі даних про внутрішньо переміщених осіб та перемістилися з тимчасово окупованих територій, включених до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затвердженого Мінрозвитку, для яких не визначено дати завершення тимчасової окупації, та належать до однієї з таких категорій.
Отримувачами допомоги є особи, які належать до однієї з таких категорій:
- учасники бойових дій, визначені пунктами 19–25 частини першої статті 6 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту»;
- особи з інвалідністю внаслідок війни, визначені пунктами 11–16 частини другої статті 7 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту».
Крім категоріальної належності, до зазначених осіб встановлюються майнові та соціальні критерії. Зокрема, житловий ваучер не може бути наданий особам та членам їхніх сімей, які мають у власності житлову нерухомість, за винятком випадків, коли таке житло розташоване на тимчасово окупованих територіях або в районах активних бойових дій.
Допомога не передбачається для осіб, які забезпечені житловими приміщеннями органами державної влади протягом періоду перебування на обліку ВПО.
Також виключається можливість участі у програмі для тих осіб, які подали заяву про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна та/або отримали грошову компенсацію за знищене житло.
Окремо враховується факт відсутності санкційних обмежень щодо особи, а також відсутність судимості за кримінальні правопорушення проти основ національної безпеки України та проти миру, безпеки людства і міжнародного правопорядку.
Отже, доступ до механізму житлового ваучера формується через встановлену систему критеріїв, яка визначає як категорії отримувачів, так і підстави, що виключають можливість їхньої участі у відповідній програмі.
Основні юридичні ризики механізму
Якщо раніше компенсацію можна було отримати лише після складних перевірок зруйнованого майна, то тепер держава вперше пропонує рішення для тих, чиє житло вціліло, але залишилося в окупації. Ця цифрова альтернатива покликана дати внутрішньо переміщеним особам можливість почати нове життя на підконтрольній Україні території вже сьогодні. Проте, як і кожен новий механізм, він має свої виклики та ризики, на які варто звернути увагу.
Реалізація права на житловий ваучер супроводжується низкою юридичних ризиків, зумовлених специфікою ринку нерухомості в умовах воєнного стану.
Першочерговим ризиком є стислі строки реалізації заброньованих коштів. Встановлений 60-денний строк для підписання договору купівлі-продажу може виявитися недостатнім для проведення повної юридичної перевірки (due diligence) об’єкта, особливо у випадках із проблемними документами або складними ланцюгами перепродажів. Пропуск цього строку призводить до автоматичного анулювання бронювання, що в умовах дефіциту бюджетного фінансування може означати тривале перебування у черзі на повторне виділення коштів.
Суттєвим ризиком є також банківський та фінансовий моніторинг. Оскільки оплата здійснюється безпосередньо на рахунок продавця, останні нерідко висловлюють занепокоєння щодо затримок у фактичному зарахуванні грошей. Тобто після укладення договору покупець вважається офіційним власником нерухомості, тоді як продавець ще не отримав свої кошти. Це звужує коло потенційних об’єктів для купівлі, оскільки значна частина продавців на вторинному ринку все ще віддаватиме перевагу швидким готівковим розрахункам, що робить отримувачів ваучерів менш конкурентоспроможними покупцями.
Окремим аспектом є обмеження щодо розпорядження власністю. П’ятирічний мораторій на відчуження придбаного майна створює ризики «заморожування» активу в разі різкої зміни життєвих обставин бенефіціара, наприклад необхідності переїзду чи термінового лікування.
Також варто враховувати ризик взаємовиключності державних програм. Скориставшись ваучером, особа автоматично втрачає право на інші форми житлової компенсації, навіть якщо в майбутньому умови альтернативних програм виявляться вигіднішими за фіксовану суму у два мільйони гривень.
До переліку критичних викликів слід віднести системні економічні та інституційні бар’єри, що суттєво нівелюють реальну цінність державної підтримки. Передусім ідеться про проблему обмеженого бюджетного асигнування на тлі значної кількості потенційних бенефіціарів, що фактично створює ситуацію «прихованої черги». Навіть за наявності сформованого цифрового ваучера процес бронювання коштів напряму залежить від фактичного наповнення бюджетної програми в конкретний момент, що змушує ветеранів тривалий час очікувати на перехід до етапу фінансування угоди.
Додатковим дестабілізуючим фактором виступає високий рівень інфляції. Оскільки номінал ваучера є фіксованим, будь-яке суттєве коливання курсу або загальне зростання цін на ринку нерухомості протягом п’яти років може призвести до втрати купівельної спроможності ваучера.
Не менш загрозливим є виникнення явища «спеціального ціноутворення» на ринку нерухомості. Продавці, знаючи про наявність у покупця цільового державного ваучера на фіксовану суму, нерідко вдаються до штучного завищення цін на об’єкти, що відповідають параметрам програми. У поєднанні з обмеженим строком бронювання коштів такі умови ставитимуть покупця у вразливе становище.
З огляду на зазначене, житловий ваучер можна розглядати як інструмент, що переводить вирішення житлового питання у площину фінансових можливостей особи, однак його результативність на практиці залежатиме від строків реалізації, доступності бюджетного фінансування та поведінки ринку нерухомості, які фактично визначають, наскільки ефективно цей механізм може бути використаний.
Висновки
Запровадження житлових ваучерів в Україні є складовою державної політики у сфері відновлення житлових прав внутрішньо переміщених осіб, які втратили можливість користування житлом унаслідок збройної агресії та тимчасової окупації територій. Такий механізм функціонує як інструмент фінансового забезпечення житлових потреб, що поєднує бюджетне фінансування з ринковими способами набуття житла у власність.
Правова конструкція житлового ваучера характеризується спеціальним режимом реалізації, який включає визначене коло отримувачів, чітко встановлені критерії доступу, а також процедурні та строкові обмеження щодо використання наданого фінансового ресурсу. Вказані елементи формують окрему модель реалізації житлового забезпечення, відмінну від класичних компенсаційних або чергових механізмів.
Для внутрішньо переміщених ветеранів війни зазначений інструмент набуває значення як спосіб переходу від втрати житлових умов до їх відновлення шляхом самостійного вибору та придбання житла на підконтрольній території.
Водночас ефективність його застосування залежить від сукупності нормативних, фінансових та організаційних чинників, включно з бюджетним забезпеченням, строками реалізації та умовами функціонування ринку нерухомості.
Наразі житловий ваучер є специфічним правовим гібридом компенсації та цільової інвестиції, що має на меті швидку ресоціалізацію захисників через подолання їхньої житлової незахищеності. Подальший розвиток програми покаже, чи зможе держава розширити коло отримувачів, зберігши при цьому оперативність виплат, що є критично важливим для відновлення довіри між громадянином і державною владою.