Земельна реформа в Україні є однією з дискусійних тем в економічному та правовому середовищі. Відкриття ринку сільськогосподарських земель у липні 2021 року і допуск до нього юридичних осіб з 1 січня 2024 року стали важливими кроками у правильному напрямі.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Водночас поза межами приватного ринкового обороту залишається значний масив земель, що перебуває у власності держави. Саме тут зосереджена одна з ключових проблем: не відсутність ринку як такого, а неспроможність держави ефективно управляти власними активами.
У 2024 році Фонд державного майна України запустив проєкт «Земельний банк» – модель управління державними сільськогосподарськими землями, яку в експертному середовищі умовно позначають як «Земельний банк 2.0.». Йдеться не про ребрендинг чи формальну реорганізацію, а про спробу замінити архаїчну систему постійного користування землями державними підприємствами – непрозору, корупційно вразливу й фінансово безрезультатну – на конкурентний механізм суборенди через відкриті електронні аукціони. Загальний земельний фонд в управлінні ФДМУ – 806 тисяч гектарів сільськогосподарських угідь. Протягом десятиліть ці землі перебували у постійному користуванні державних підприємств, які фактично передавали їх у суборенду без конкуренції за ставками, що в окремих випадках становили 1% від нормативно-грошової оцінки – в рази нижче ринкового рівня.
За оцінками ФДМУ, повноцінна ринкова модель використання цього фонду здатна генерувати до 8 мільярдів гривень щорічних надходжень до бюджету – проти десятків мільйонів у попередні роки
Ключовим елементом моделі стало створення оператора – ТОВ «Державний земельний банк», 100% статутного капіталу якого належать державі. Ця структура отримує земельні ділянки в постійне користування та передає їх в суборенду аграріям виключно через відкриті аукціони на платформі «Prozzoro.Sale».
Держава при цьому зберігає право власності на землю, а оператор виступає посередником між державою і ринком, діяльність якого є прозорою та підзвітною.
Перший пул земельних ділянок склав 104 тисячі гектарів. До нього увійшло понад 1900 земельних ділянок, вилучених з державних підприємств.
За перший рік повноцінної роботи (жовтень 2024 – жовтень 2025):
- проведено понад 700 аукціонів;
- передано в користування понад 62 тис. га земельних ділянок;
- до бюджету надійшло понад 1,19 млрд грн.
Ринок продемонстрував високий рівень конкуренції: середня кількість учасників на лот сягала 9 осіб, а в окремих випадках – перевищувала 20.
Показовою є і структура переможців: близько 68% – це представники малого та середнього агарного бізнесу, що свідчить про реальну, а не декларативну відкритість механізму.
Окремо варто відзначити фіскальний ефект: сплата мінімального податкового зобов’язання у розмірі 55,7 млн грн у 2024 році демонструє перехід від формального користування до повноцінної економічної моделі.
Запуск публічної інтерактивної карти земельних ділянок на офіційному ресурсі проєкту забезпечив принципово новий рівень відкритості. Інформація про кожну ділянку, від кадастрового номера до умов торгів, стала доступною для будь-якого учасника ринку, що суттєво зменшує простір для зловживань.
Другий пул земель, який готується до запуску, становить близько 250 тисяч гектарів. Його формування потребує масштабної інвентаризації, усунення правових обтяжень та оформлення документації – процесу складного, але критично необхідного для подальшого розвитку моделі.
Попри позитивну динаміку, проєкт стикається з низкою системних викликів.
Перший – агресія рф та воєнний стан в Україні. Значна частина земель розташована у прифронтових або деокупованих регіонах, що обмежує їх економічне використання. Правовий статус земель, власники яких загинули або вважаються зниклими безвісти, залишається невизначеним. Ці проблеми неможливо вирішити виключно ринковими інструментами – вони вимагають окремих законодавчих і гуманітарних рішень.
Другий – документаційні прогалини. Відсутність належно оформлених правовстановлюючих документів і кадастрових даних стримує темпи розширення моделі.
Третій – інституційна молодість оператора, який лише формує практику управління таким масштабним активом.
Четвертий – потенційні правові конфлікти, зокрема щодо прав попередніх користувачів, стабільності договірних відносин та захисту інвестицій.
Водночас перспективи проєкту є обґрунтовано оптимістичними. Навіть часткове охоплення земельного фонду вже продемонструвало значний фіскальний ефект. Масштабування моделі може забезпечити багатомільярдні надходження до бюджету та створити передумови для сталого розвитку аграрного сектору.
Окремий потенціал відкривається у взаємодії з фінансовим сектором. Формування прозорого ринку прав користування землею створює передумови для розвитку кредитування аграріїв і використання земельних прав як економічного активу.
Ключовий ризик полягає не в самій моделі, а у можливому розриві між її економічною ефективністю та правовою визначеністю. Без чітких і передбачуваних правил навіть ефективний механізм може стати джерелом системних спорів.
Водночас саме ця модель має потенціал стати основою нового підходу до управління державними активами – прозорого, конкурентного та економічно доцільного.
Отже, проєкт «Земельний банк» – це не черговий реформаторський намір, що залишається нереалізованим. За перший рік він довів здатність генерувати реальний бюджетний ефект, забезпечувати реальну конкуренцію і відкривати доступ до державних земель для малого і середнього аграрного бізнесу. Ці факти принципово відрізняють його від більшості попередніх ініціатив у цій сфері.
Водночас проєкт перебуває ще на початку шляху. Охоплено менш як 14% наявного фонду. Документаційні прогалини стримують темпи розширення. Воєнні реалії обмежують географію доступних ділянок. Інституційна спроможність нового оператора ще не пройшла перевірку масштабом. Кожен із цих викликів є вирішуваним, але за умови послідовності, ресурсів і готовності тримати курс навіть тоді, коли результат не є миттєвим.
Аграрний потенціал України – один із найбільших у світі. Земля, що лежить в основі цього потенціалу, є стратегічним активом держави. Проєкт «Земельний банк» – перший в новітній історії інструмент, що перетворює цей актив із джерела тіньових рент на джерело прозорих бюджетних надходжень і конкурентних можливостей для аграріїв. Його подальший успіх залежатиме від здатності держави забезпечити не лише економічну результативність, а й правову визначеність, інституційну стабільність та баланс інтересів усіх учасників ринку.