Земля залишається стратегічним ресурсом і найпривабливішим об’єктом інвестування в Україні, особливо в аграрному секторі. Навіть в умовах воєнного стану попит на неї зростає. За даними Мінагрополітики, середня вартість гектара ріллі у 2025 році продемонструвала суттєву динаміку: від 59 500 грн у січні до 72 900 грн у квітні.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Ринкові показники свідчать про стабільне подорожчання: якщо у 2023 році середня ціна становила 41 027 грн, то у 2025-му вона сягнула 66 418 грн. Паралельно зростає і вартість оренди — в середньому на 10–20% порівняно з 2024 роком. Головним рушієм є жорстка конкуренція між агровиробниками. Ситуацію додатково підігрівають земельні аукціони: лише з жовтня 2024 року проведено понад 500 онлайн-аукціонів суборенди, що принесло державі 584,9 млн грн.
Проте, попри високу інвестиційну привабливість, системні проблеми в управлінні та відведенні земель залишаються нерозв’язаними.
Законодавчі прогалини та «колізія дозволів»
Однією з причин правової невизначеності є точкові реформи, які не розв’язують питання комплексно. Значна частина аграрних правовідносин сьогодні регулюється не так законами, як судовою практикою, яка часто є нестабільною. Зокрема, виникають нові випадки блокування продажу земель фермерським господарствам і суперечки щодо невитребуваних паїв. Особливої актуальності набуло питання процедури передачі у користування невитребуваних земельних часток (паїв). (Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості). Нагадаємо, що термін їх оформлення власниками продовжено з 2025 до 2028 року. Згідно зі змінами до Закону №899-IV, якщо до 1 січня 2028 року власник або його спадкоємець не оформить право власності, він вважатиметься таким, що відмовився від ділянки. Це означає, що щонайменше протягом найближчих років такі землі активно передаватимуться в оренду.
Процесуальний глухий кут при наявності кількох претендентів
Процедура передачі невитребуваних паїв визначена ст. 13 Закону №899-IV: за заявою особи орган місцевого самоврядування (ОМС) формує ділянку та передає її в оренду. Ключова особливість полягає в тому, що на ці випадки не поширюється порядок земельних торгів, передбачений ст. 134 Земельного кодексу України.
Законодавець не врегулював ситуацію, коли на одну й ту саму ділянку претендують два або більше заявників на однакових умовах. Як має діяти ОМС та кому надавати пріоритет, закон не визначає. Це змушує суди брати на себе роль арбітрів у пошуку соломонового рішення.
Позиція Верховного Суду: від справедливості до першочерговості
У судовій практиці сформовано кілька ключових висновків:
- Статус землі. Невитребувані паї не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій/рад до моменту оформлення власниками (постанова ВП ВС від 1 жовтня 2019 року у справі №922/2723/17, постанова Верховного Суду від 29 січня 2021 року у справі №820/725/17).
- Принцип конкурентності. Велика Палата Верховного Суду у справі №688/2908/16-ц наголосила, що неконкурентне надання землі за наявності двох і більше охочих суперечить принципам справедливості та добросовісності (див. пункти 42, 76–79 постанови).
Проте найважливішим є питання: хто має пріоритет? Особа, яка першою отримала дозвіл на розробку проєкту землеустрою, чи та, що першою звернулася за його затвердженням?
Суди роз’яснюють, що дозвіл на розробку проєкту землеустрою не є правовстановлюючим актом і не гарантує набуття права оренди. Це лише повноваження ідентифікувати ділянку (постанови ВП ВС від 17 жовтня 2018 року у справі №380/624/16-ц, 28 листопада 2018 року у справі №826/5735/16, 17 жовтня 2018 року у справі №380/624/16-ц).
Наразі в судовій практиці (зокрема у постановах Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі №700/317/20, 8 листопада 2021 року у справі №712/8720/20, 29 жовтня 2025 року у справі №611/478/21, 15 жовтня 2025 року у справі №386/987/19, 14 січня 2026 року у справі №710/388/22, 10 грудня 2025 року у справі №394/819/21, 29 жовтня 2025 року у справі №504/3668/20, 15 жовтня 2025 року у справі №386/987/19, 9 липня 2025 року у справі №278/150/20, 4 червня 2025 року у справі №363/3220/20 та ін.) сформувалася стійка позиція: першочергове право на отримання землі має особа, на підставі проєкту якої сформована відповідна ділянка. Тобто перевага надається тому, хто першим завершив процес формування об’єкта в Державному земельному кадастрі (визначив межі, площу тощо). Такий підхід є цілком логічним, зважаючи на визначену процедуру набуття землі у власність чи користування, і сталим з огляду на судову практику, бо правомірні очікування виникають саме на стадії затвердження технічної документації, а не раніше.
Шляхи розв’язання
Попри наявність судових роз’яснень, проблема потребує законодавчого врегулювання. На наше переконання, до Закону №899-IV необхідно внести зміни, які б чітко імплементували підхід «пріоритету першого формування» або запровадили механізм спеціального аукціону серед осіб, яким надано дозволи на розробку проєктів. Тільки чітка законодавча процедура зможе мінімізувати корупційні ризики та усунути тривалі судові спори.