Порушення законодавчої техніки, що визначили роки проблемної судової практики Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини.
Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! Право оренди землі — цінний ресурс, за який спалахують справжні конфлікти. Не випадково останні істотні зміни до Закону «Про оренду землі» були внесені саме законом щодо протидії рейдерству. Договори оренди землі укладаються на тривалий строк, за досить складною процедурою, орендарі зазвичай зацікавлені в продовженні користування земельною ділянкою. Те, які відносини складаються між орендодавцем та орендарем, чи потребують регулярного перегляду умови договору, вид земельної ділянки та право власності (державна, комунальна, приватна), впливає на механізм продовження орендних відносин: укладення нового договору або поновлення (пролонгація) договору оренди землі між тими самими сторонами. Законодавець послідовно намагався розмежовувати два порядки поновлення відносин оренди землі: автоматичну пролонгацію та укладення договору оренди на новий строк у порядку реалізації переважного права орендаря. Стаття 33 Закону «Про оренду землі» в різних її редакціях будувалася саме за такою логікою. Проте невдалою була структура ст. 33 у її попередній редакції, що містила два різні механізми продовження орендних відносин, але без видимої градації між ними. Якість закону створила проблеми у правозастосуванні та змусила Верховний Суд вирішувати питання: чи встановлена автоматична пролонгація договору в ст. 33 Закону? ВС буквально вирішував: чи частини перша — п’ята та частина шоста ст. 33 щодо підстав поновлення договору пов’язані одна з одною, чи ж частина шоста є окремою нормою? Тобто чи має частина шоста ст. 33 окремий предмет правового регулювання? Велика Палата Верховного Суду вирішила, що ні. Хоча існувала багаторічна, а в господарських судах ще й стабільна, практика автоматичної пролонгації договору на підставі ч. 6 ст. 33. Що ж законодавець визначав у ч. 6 ст. 33? Буквальний зміст вказує, що це було автоматичне продовження договору на новий строк на тих самих умовах. Тоді як частини перша — п’ята ст. 33 врегульовували переважне право укладення договору оренди землі на новий строк з можливістю змінити його умови. Але ці предметно відокремлені норми не мали окремої назви, а назва ст. 33 характеризувала саме норму частини шостої. Дійсно, якщо законодавець мав намір врегулювати два різні механізми, чому вони були об’єднані в одній статті з однією назвою? Ст. 33 мала назву «Поновлення договору оренди землі», а у 2019 році була перейменована на «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк». Також законодавець виокремив поновлення договорів оренди землі окремою статтею 32-2. Назва і структура норм відіграли вирішальну роль у судовій практиці, при цьому по-різному сприймалися протягом десятків років судами цивільної та господарської юрисдикцій. Хронологія постанов ВП ВС та відступів від застосування касаційними судами ст. 33, їх обґрунтування ілюструє цей процес. Варто почати з постанови палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, в якій суд виснував, що підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1–5 і частині 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не пов'язані одна з одною. Палата КГС ВС вказувала на тяглість такого підходу, що правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано ще ВС України та підтверджено ВП ВС у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц. Постанова палати підтвердила позицію, яка панувала в судах господарської юрисдикції щодо автоматичної пролонгації договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33, якщо орендар продовжував користуватися землею, а орендодавець не висловив заперечення. Палата КГС ВС, застосовуючи ч. 6 ст. 33 вважала, що для поновлення договору оренди земельної ділянки за цією підставою не вимагається повідомлення орендарем орендодавця до закінчення строку дії договору про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі, як і не є обов`язковою умовою належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди. Такого підходу загалом дотримувалися суди господарської юрисдикції. Великим мінусом такого підходу була необов’язковість належного виконання умов договору оренди землі, якщо орендодавець не заперечував з цих підстав у продовженні договору, погодження договору на незмінених умовах без прямого волевиявлення. Надалі ВП ВС у справі цивільної юрисдикції відступила від висновку Палати КГС ВС стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої ч. 6 ст. 33. (постанова ВП ВС від 22 вересня 2020 року у справі № 313/350/16-ц, https://reyestr.court.gov.ua/Review/92270705 Судді господарської юрисдикції висловили очікувану окрему думку щодо безпідставного ототожнення двох відмінних правових конструкцій: переважного права орендаря на укладення договору та його поновлення. На їхню думку, ВП ВС без належних правових підстав відступила від Палати КГС ВС стосовно тверджень про необов’язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону. Доцільно зазначити, що саме законодавець ототожнив ці різні правові конструкції. Про це говорив, зокрема, суддя КЦС ВС Василь Крат, вказуючи, що в тій самій частині першій ст. 33 законодавець вжив формулювання: «орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)» (окрема думка у справі № 313/350/16-ц, https://reyestr.court.gov.ua/Review/89675475). Хоча право на пролонгацію не передбачає за своєю сутністю конкуренції та переваги над іншими суб’єктами, а здійснюється виключно орендарем. На безпідставності згаданого ототожнення продовжували наполягати судді КГС ВС, передаючи ще одну справу для відступу від позиції ВП ВС. Крім усіх раніше висловлених міркувань, також наголошувалося, що сам законодавець підтвердив із усією ясністю це розмежування внаслідок внесення 05.12.2019 змін до ЗК України та Закону «Про оренду землі». Було виключено частину шосту ст. 33, змінено назву статті 33 Закону «Про оренду землі», а саме з «Поновлення договору оренди землі» на «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», доповнено ЗК ст. 126-1, яка наразі врегульовує автоматичне поновлення договору. Проте ВП ВС підтримала власний правовий висновок та визначила, що передбачені в ч.1–4 і 6 ст. 33 Закону підстави для поновлення договору оренди землі пов’язані між собою, а тому для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частиною шостою цієї статті, є необхідним надіслання орендарем повідомлення орендодавцю з проєктом додаткової угоди. Таке поновлення не є «автоматичною» пролонгацією орендних відносин й обов’язково оформлюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди, а в разі якщо орендодавець цього не робить — у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду. (постанова ВП ВС від 31.08.2021, № 903/1030/19: https://reyestr.court.gov.ua/Review/99890781. ВП ВС виходила з того, що ст. 33 до її зміни Законом № 340-IX мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Виходячи з назви статті, ВП фактично уніфікувала порядок поновлення договору оренди землі, провівши розмежування між частинами 1–5 та 6–8 за критерієм мовчазної згоди орендодавця у відповідь на повідомлення орендаря з проєктом додаткової угоди. Відповідно орендодавець не може змінювати умови договору, так само як їх не може змінити орендар. Цікавим є саме момент аргументації суду з покликанням на законодавчі зміни. До нього вдаються як судді КГС в ухвалі про передачу справи, так і ВП ВС. Коли КГС ВС вважає, що чітке розмежування законодавцем автоматичного поновлення і укладення нового договору лише підтверджує його існування до законодавчих змін, то ВП ВС — що зміни не спростовують висновків ВП, а лише підтверджують їх. Вже очікувано, що ця постанова в господарській справі оформлена суддею цивільної юрисдикції, судами якої, цей підхід переважно застосовувався. Незважаючи на роки поневірянь судової практики, ВП все ж сформувала правову позицію, яка в умовах законодавчої невизначеності уніфікувала практику та спрямувала розвиток орендних земельних відносин за межі безкінечного кола пролонгацій. ВП ВС остаточно вирішила, що суд може надати захист прав орендаря на поновлення договору, лише якщо умови договору ним належно виконується, є волевиявлення-пропозиція орендаря на поновлення договору, та є згода орендодавця на це, навіть мовчазна. Саме так касаційні суди ВС застосовують ст. 33 до спірних відносин щодо поновлення договору оренди землі, що виникли до 16.07.2020 року, коли набрала чинності нова редакція ст. 33. Але інерція застосування автоматичної пролонгації договору оренди всупереч позиції ВП ВС існує. Тому ВС ще у 2025 році скасовував рішення судів, які застосовували норму ч. 6 ст. 33 та механізм автоматичної пролонгації договору оренди орендареві, який мовчазно продовжував користуватися землею. Касаційний суд наголошує на вищезгаданих позиціях ВП ВС, що пролонгації без заяви орендаря бути не може. (постанова КЦС ВС від 23.07.2025, № 161/8859/23, https://reyestr.court.gov.ua/Review/129113580. Отже, законодавець у 2019 році розмежував два окремі порядки — укладення нового договору оренди землі в порядку реалізації переважного права (ст. 33 Закону) та пролонгацію (поновлення) попереднього (ст. 126-1 ЗК України). Після внесення змін до закону постало питання застосування норм у часі та релевантної термінології закону, а саме розмежування понять «поновлення договору оренди» в чинній та попередній редакціях норм закону. Питання застосування норм у часі вирішено постановою КГС ВС в складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності від 23 листопада 2023, № 906/1314/2, https://reyestr.court.gov.ua/Review/115746281. Перед судами постало питання як потрібно застосовувати п. 4 перехідних положень Закону щодо протидії рейдерству. Суд апеляційної інстанції зазначив, що у цьому випадку відповідно до абзацу 4 необхідно керуватися положеннями приписів статті 33 Закону про оренду землі, яка мала назву «Поновлення договору оренди землі», у редакції, чинній станом на момент укладення первинного договору оренди землі — 05.03.2012. ВС вважає помилковими висновки судів про необхідність застосовування до спірних правовідносин приписів ст. 33 Закону в редакції, чинній на момент укладення первинного договору оренди землі. П. 4 Перехідних положень до Закону має такий зміст: «Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення». Враховуючи, що вільної землі в Україні майже немає, договори оренди землі укладені щодо всіх можливих земельних ділянок, таке тлумачення взагалі виключало застосування нового порядку в осяжній перспективі. Палата КГС ВС найперше вдалася до розмежування двох редакцій ст. 33, адже тотожність понять «поновлення договору оренди землі», що мають у двох редакціях геть інший зміст, здатна збити з пантелику не лише читача, але й учасників справи та суди. Палата КГС ВС наголошує, що поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону та поняття «поновлення договору оренди», яке містилося у Законі у попередній редакції, є змістовно різними. Закон щодо протидії рейдерству істотно змінив редакцію ст. 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша — п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції ст. 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК. Зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абз. 4 розділу «Перехідні положення» Закону про оренду землі базується саме на положеннях ст. 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору. Тому в абз. 4 розділу «Перехідні положення» не йдеться про поновлення договору оренди землі відповідно до редакції, чинної до внесення змін Законом № 340-IX. Натомість застосуванню підлягає ст. 33 Закону в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Палата КГС ВС констатувала, що суд апеляційної інстанції помилково застосував до спірних правовідносин положення Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент укладення первісного договору оренди. Вже з 16.07.2020 року діє нова редакція ст. 33 Закону. КГС ВС наголошує, що з тексту статті 33 Закону фактично вилучено частини шосту–восьму, які використовувалися як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення. Нова редакція ст. 33 Закону надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови й укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, при цьому укладення нового договору відповідно до цієї статті здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі ст. 122 ЗК України. Також нова редакція не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в ч. 6 ст. 33 та фактично встановлювало механізм «мовчазної згоди». Після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди механізм мовчазної згоди врегульований законодавцем у ст. 126-1 ЗК. Проте наразі він ґрунтується на умовах договору та не може бути застосований до земель державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності орендаря. Те, що два окремі порядки — укладення нового договору та пролонгація попереднього — врегульовано різними статтями закону, є засадою законодавчої техніки. «Законопроєкт поділяється на статті — предметно відокремлені та означені назвою структурні одиниці закону» (Правила оформлення проектів законів та основні вимоги законодавчої техніки (Методичні рекомендації). Видання четверте, виправлене і доповнене. Методичні рекомендації підготовлено Головним юридичним управлінням Апарату Верховної Ради України. // https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/n0002451-06#Text). Окремий предмет регулювання унормовується окремою статтею закону. Якщо окремої статті немає, як і логічно завершеного аспекту регулювання, то слід виходити з того, що окрема частина статті врегульовує той самий предмет. Саме так вважала ВП ВС, коли уніфікувала умови застосування ст. 33 у попередній редакції для цивільної та господарської юрисдикцій. Як виявилося, дотримання юридичної техніки — це не наукові забаганки. Термінологія закону та структура норми насправді важливі для правозастосування. Якщо законодавчої техніки не дотримано, суди застосовують ту ж саму норму по-різному, ґрунтуючись на невидимих засадах юрисдикції: наданні посиленого захисту орендодавцеві як слабшій стороні в цивільних відносинах або ж орендареві як суб’єкту господарської діяльності. При цьому зловживання щодо автоматичного поновлення договорів були масовими. Територіальні громади та громадяни — власники землі опинилися в колі пролонгацій, навіть якщо умови договору не виконувалися і були невигідними для них. Невипадково, що процедура поновлення договору оренди відповідно до ст. 126-1 ЗК не застосовується до земель державної та комунальної власності, окрім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності орендаря. Захист переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк: новітня практика ВС За яких умов орендар може реалізувати та захистити своє переважне право? Найперше, його має той орендар, який належно виконував умови договору. На це вказує ч. 1 ст. 33: після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Наступною умовою є узгодження умов договору орендарем та орендодавцем (ч. 4 ст. 33). Як вказує КГС ВС, «досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі — це той юридичний факт, в силу якого договір укладається на новий строк». (постанова КГС ВС від 17.09.2025, № 906/1220/24 https://reyestr.court.gov.ua/Review/130377492) Чи може суд визнати укладеним договір оренди землі щодо істотних умов, стосовно яких сторони не досягли згоди? Позиція ВС в різних справах незмінна: суд не наділений повноваженнями визнати укладеним такий договір, обов`язковість якого для відповідача законом не передбачена. (постанова КЦС ВС від 09.03.2023 у справі № 352/2033/19 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/109446125, постанова КГС ВС від 10.02.2022 у справі № 908/161/21 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/103281632). Це закономірно, лише імперативні норми можуть обмежувати свободу договору. Незрозуміло, як норми ст. 33 та практика щодо укладення та поновлення договорів оренди землі комунальної власності мають узгоджуватися з позицією КАС ВС, що «договір оренди земельної ділянки комунальної форми власності, який був предметом оскарження у справі, є адміністративним договором, що укладається за результатами проведення адміністративної процедури (земельних торгів), має особливості, за ознаками яких такий договір є адміністративним, укладеним для реалізації публічних інтересів». (постанова КАС ВС від 02.06.2026, № 160/22622/25, https://reyestr.court.gov.ua/Review/137041356). Це підважує саму сутність відносин із договору оренди землі, зокрема, практику касаційних судів щодо укладення цих договорів на новий строк, яка ґрунтується на засадничій вимозі досягнення сторонами згоди щодо істотних умов договору та реалізації саме переважного права орендаря. Для дотримання логіки «адміністративного договору» у разі закінчення строку дії договору оренди, мають щоразу проводитися земельні торги, тобто переважне право зникає як конструкція. Наразі недосягнення згоди щодо істотних умов договору, припиняє саме переважне право на укладення договору оренди землі. Практика КГС ВС вказує, що припинення переважного права, а отже, і відмова в задоволенні позовних вимог орендаря, констатується судом у разі: порушення обов`язків за умовами договору оренди. (постанова КГС ВС від 05.02.2025, № 918/456/24, https://reyestr.court.gov.ua/Review/125291847); неузгодження істотних умов договору. (постанова КГС ВС від 17.09.2025, № 906/1220/24 https://reyestr.court.gov.ua/Review/130377492) За відсутності рішення ради істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві. (постанова КГС ВС від 17.09.2025, № 906/1220/24 https://reyestr.court.gov.ua/Review/130377492) порушення процедури, визначеної ч. 5 ст. 33 Закону, зокрема, неподання проєкту додаткової угоди. (постанова КГС ВС від 13.02.2024, № 922/1457/2, https://reyestr.court.gov.ua/Review/117202832) У всіх цих випадках ВС вказує, що позивач втратив (відсутнє) переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Водночас відмова в укладенні договору не має бути формальною. Захистити можна лише існуюче право. Якщо право припинене — відсутнє право, що підлягає судовому захисту. Законодавець чітко визначає, що у разі недосягнення домовленості щодо істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється ( ч. 4 ст. 33), отже будь-яка обґрунтована відмова в укладенні договору, яка свідчить, що сторони не досягли домовленості щодо істотних умов, вказує на припинення переважного права та відсутність порушеного права, яке підлягає судовому захисту. Узгодження умов договору є обставиною, яка також визначає відмову в оспоренні іншою особою укладеного орендодавцем та орендарем у порядку переважного права договору для включення земельної ділянки, вільної від забудови, до переліку земель, що підлягають продажу на торгах. Так, КГС ВС вказав, що за наявності волевиявлення обох сторін на поновлення договору оренди земельної ділянки в порядку ст. 33 Закону сама по собі обставина недотримання Радою місячного строку для розгляду своєчасного звернення ФОП не має вирішального значення та не має наслідком припинення переважного права відповідача на поновлення договору оренди. (постанова КГС ВС від 28.05.2025, № 927/1218/23, https://reyestr.court.gov.ua/Review/127788347) Наведена практика ВС підтверджує, що за змістом ч. 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови, на яких договір може бути укладений, у будь-якому разі узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода сторони щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Так само КГС ВС, посилаючись на імперативність норми ч. 4 ст. 33, вказав, що саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві. (постанова КГС ВС від 17.09.2025, № 906/1220/24 https://reyestr.court.gov.ua/Review/1303774929) Якщо місцева рада відмовила в укладенні договору, як орендар може захистити своє право? Частиною 9 ст. 33 передбачено, що відмова, а також зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. Щодо форми відмови, то ч. 5 ст. 33 визначає, що за наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Якщо орендодавцем є місцева рада¸ КГС ВС вказує, що лист-повідомлення позивача орендаря, має бути розглянутий на сесії ради та рішення має бути прийняте за результатами такого розгляду. (постанова КГС ВС від 22.10.2024, 912/1952/23, https://reyestr.court.gov.ua/Review/122569262) Загалом процедура укладення договору оренди землі комунальної чи державної власності передбачає прийняття рішення радою чи державним органом та обов’язковість передачі землі у користування на конкурентних засадах (на земельних торгах). Чи потрібно проводити земельні торги у разі укладення договору оренди на новий строк? Ч. 5 ст. 33 такої вимоги не містить. Проте, якщо рада виявляє намір провести земельні торги, це припиняє переважне право орендаря на укладення договору. Щодо способів захисту, то наразі судами так само розглядаються позовні вимоги про укладення додаткової угоди до договору оренди землі. Тобто той самий спосіб захисту, який застосовувався на підставі ч. 6 ст. 33 в попередній редакції. Такий підхід було запроваджено Палатою КГС ВС у справі № 906/1314/21. Палата встановила, що способом захисту переважного права орендаря на укладення договору оренди є задоволення вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині постанови суду. Також було скасовано рішення ради про відмову в поновленні договору оренди та підписанні додаткової угоди. Палата КГС виснувала, що орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, тому є правові підстави для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині постанови (6.40.) Виглядає так, що докорінно змінилися норми закону, інакше визначено право, яке порушене, — це переважне право на укладення нового договору, але спосіб судового захисту залишився той, що застосовувався судами для пролонгації договору. Палата КГС ВС змістила акцент від встановлення сутності порушеного переважного права на укладення договору позивача-орендаря на нехтування відповідачем-орендодавцем обов’язку провести добросовісні переговори з орендарем. Проте чи може бути наслідком непроведення добросовісних переговорів автоматична пролонгація договору, без дотримання порядку реалізації переважного права? Судді КГС Берднік І. С., Зуєв В. А., Чумак Ю. Я. в окремій думці підкреслюють, що порушеним є саме переважне право, тому «...за умови визнання судом рішення місцевої ради про відмову поновити договір незаконним, порушене право орендаря повинно бути відновлене і якщо це переважне право на укладення нового договору оренди, то це жодним чином не може бути визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 05.03.2012 на той самий строк і на тих самих умовах (3.23. )». (Окрема думка в справі № 906/1314/21 https://reyestr.court.gov.ua/Review/116203705). Саме усталена форма додаткової угоди дозволяє зберегти той спосіб захисту, який застосовувався судами для пролонгації договорів оренди землі. Це той випадок, коли форма визначає зміст, навіть спосіб судового захисту. Але наразі важливим є те, на якій підставі укладається договір оренди, навіть якщо він має форму додаткової угоди. Ч. 4 ст. 33 Закону дає однозначну відповідь — це має бути узгодження умов договору сторонами, саме цей етап був відсутнім при автоматичній пролонгації договору. Якими способами захисту може скористатися орендар? Судді КГС ВС, в згаданій окремій думці, закономірно пропонують, визначати способи захисту залежно від того чи були досягнені сторонами істотні умови договору. Якщо так, але орендодавець відмовляє або зволікає в укладенні такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження. Орендар також може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти договір оренди землі, якщо до цього сторонами були фактично погоджені істотні умови такого договору. Також, орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди у випадку порушення переважного права орендаря, який запропонував рівні умови з визначеним орендодавцем переможцем земельного конкурсу. «…в будь-якому разі навіть визнання судом незаконним рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди землі не може означати досягнення згоди між орендарем та орендодавцем щодо істотних умов такого нового договору». (Окрема думка в справі № 906/1314/21 https://reyestr.court.gov.ua/Review/116203705) Чи буде окрема думка суддів КГС «голосом розуму спрямованим у майбутнє»? Адже склалася ситуація, коли захист переважного права на укладення договору здійснюється в порядку пролонгації договору, в той час як законодавчі зміни були спрямовані на їхнє розмежування. При цьому в практиці КГС стверджується розуміння саме переважного право на укладення договору оренди на узгоджених сторонами умовах. Про це свідчить згадані вище висновки щодо припинення переважного права – мотивована, не формальна, відмова ради в укладенні договору означає припинення переважного права орендаря та є умовою для укладення договору оренди з іншим орендарем. Отже, переважне право означає лише пріоритетну можливість укладення договору перед іншими потенційними орендарями та як зазначає КГС ВС у пізніших постановах, норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами. (Постанова КГС ВС від 17.09.2025, № 906/1220/24 https://reyestr.court.gov.ua/Review/130377492) Отже, договір оренди землі, як будь-який інший договір, незалежно від його суб’єктного складу, укладається лише в разі досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору. Будь-яка обґрунтована відмова в укладенні договору, яка свідчить, що сторони не досягли домовленості щодо істотних умов, вказує на припинення переважного права та відсутність порушеного права, що підлягає судовому захисту. Повноваження суду щодо захисту переважного права на укладення договору оренди на новий строк, обмежуються самим порушеним правом, тобто оскарженням необґрунтованої відмови чи бездіяльності орендодавця. У відносинах з укладення договору оренди землі державної чи комунальної власності на новий строк, сторони можуть досягти згоди щодо умов договору або застосувати процедуру земельних торгів.
08 червня 2026, 13:11