 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Останнім часом почастішали випадки реєстраційного рейдерства, коли недоброчесні ділки набувають прав на чужі земельні ділянки під час державної реєстрації. Про це зауважили експерти юридичної компанії MORIS, проаналізувавши звернення на гарячу лінію в межах проєкту “Земля без корупції”, який реалізується завдяки підтримці американського народу, наданій через Програму АГРО, що фінансується Урядом США. Що робити у такій ситуації? Далі поради експерта проєкту, адвокатки Віти Сторожук.
Найпоширеніша схема виглядає так: орендарі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєструють продовження строку оренди на 20-30 років, подаючи державним реєстраторам додаткові угоди з підробленими підписами власників землі, про які останні дізнаються вже після реєстрації. Водночас підробляються не лише додаткові угоди, а й самі договори оренди. І ці фальшиві документи стають підставою для внесення записів до реєстру.
Здавалося б, алгоритм захисту зрозумілий: заява до поліції, позов до суду. Але тут виникає ключова проблема: як довести, що угода підроблена, якщо неможливо отримати її оригінал для експертизи?
Річ у тім, що законодавство побудоване так, що державний реєстратор фактично не працює з оригіналами. Стаття 16 Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” встановлює: якщо документи подаються в паперовій формі, реєстратор зобов’язаний зробити їх електронні копії шляхом сканування та розмістити їх у Державному реєстрі прав. Підпункт 7 частини третьої статті 10 цього ж Закону уточнює, що такі скан-копії зберігаються в електронній реєстраційній справі. Оригінали ж документів залишаються в заявника.
У результаті в Державному реєстрі прав з’являється запис, який формально має ознаки законності. Але спростувати його надзвичайно складно: єдиний паперовий примірник додаткової угоди – фактично “знаряддя злочину” – перебуває в того, хто її підробив.
Ситуацію додатково ускладнює те, що почеркознавча експертиза відноситься до криміналістичних і може проводитися лише державними спеціалізованими установами, як зазначено у п. 1.2 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень (наказ Мін’юсту від 08.10.1998 № 53/5) та підтверджується ч. 3 ст. 7 Закону України «Про судову експертизу». Згідно з п. 3.5 тієї ж Інструкції та п. 1.1 Науково-методичних рекомендацій, для проведення почеркознавчих досліджень рукописних записів і підписів обов’язково надаються оригінали документів.
Тобто зробити почеркознавчу експертизу по сканованих копіях документів, які зберігаються в реєстратора, закон прямо забороняє.
“У моїй практиці був такий випадок: було написано заяву до поліції та зареєстровано кримінальне провадження, проте на ухвалу слідчого судді про тимчасовий доступ до оригіналу додаткової угоди про збільшення строку оренди орендар повідомив, що зберігав її у власному автомобілі, де вона нібито була викрадена. Водночас суд відмовив слідчому у проведенні обшуку у приміщеннях орендаря, залишивши власника землі фактично без можливості довести свою правоту. Аналогічна проблема виникла й у судовому процесі: провести почеркознавчу експертизу неможливо, оскільки оригінал угоди відсутній”, – розповідає адвокатка Віта Сторожук.
Зрозуміло, що в подібних обставинах орендар добровільно оригінал угоди не надасть. Отже, без змін у законодавстві власники землі залишаються практично не захищеними.
Що ж робити у подібних випадках? Юристка MORIS Віта Сторожук наголошує: розв'язувати проблему можливо лише на законодавчому рівні.
“Найшвидший і найменш затратний спосіб – внести зміни до чинного законодавства, щоб у державного реєстратора обов’язково залишався примірник договору оренди землі або додаткової угоди щодо продовження строку дії договору. Для добросовісних орендарів це не створює труднощів підписуються одразу три примірники, один з яких передається реєстратору, що робить процес прозорим і безпечним”, – зазначає Віта Сторожук.
Водночас адвокатка юридичної компанії MORIS звертає увагу, що стаття 358 Кримінального кодексу України передбачає відповідальність за використання завідомо підробленого документа. Зокрема, частина 4 цієї статті встановлює штраф до п’ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, пробаційний нагляд або обмеження волі на строк до двох років.
Віта Сторожук наголошує: “Така норма створює стримувальний ефект: керівник фермерського господарства чи директор аграрного товариства, перш ніж подавати підроблену угоду на реєстрацію, має розуміти, що якщо оригінал документа залишиться у матеріалах реєстраційної справи у реєстратора, експертизу можна буде провести швидко, а її результати можуть призвести до реальної кримінальної відповідальності”.
Другий шлях на думку юристки – цифровий контроль подачі та підписання договорів або додаткових угод на реєстрацію. Такий механізм матиме превентивний ефект, оскільки дозволить уникнути спроб рейдерства ще на етапі подання документів, оскільки власник землі одразу підтверджує справжність угоди через безпечну цифрову систему.
Наприклад, можна запровадити авторизацію через Дію чи створити окремий “кабінет землевласника”, щоб підтвердження реєстрації договорів та угод здійснювалося безпосередньо власником. Це також дозволить контролювати випадки, коли підробляють підписи померлих власників землі – ситуації, які залишаються без нагляду і роками використовуються для зловживань.
Проте така система потребує часу на розробку програмного забезпечення та налаштування безпечного цифрового механізму підтвердження реєстрації договорів і угод, додаткових коштів із бюджету, а також врахування реалій: більшість власників землі – пенсіонери, які можуть не мати смартфонів чи цифрового підпису.
Для них можна передбачити спрощений спосіб підтвердження угод – наприклад, через телефонні дзвінки з використанням клавіш для підтвердження. Проте й цей варіант також потребує організаційних зусиль, часу та коштів на впровадження.
Саме тому юристка відзначає, що сьогодні найбільш ефективним рішенням є поєднання двох підходів: внесення невеликих, але точкових змін до закону і поступова цифровізація процесу.
Лише поєднання законодавчих змін та цифрового контролю дозволить створити справжній баланс між правами добросовісних орендарів і захистом власників землі, забезпечуючи, щоб кожен договір чи угода мав реальну юридичну силу, а шахраї несли відповідальність за свої дії.
Якщо у вас виникнуть запитання або потрібна консультація – ви завжди можете звернутися на гарячу лінію проєкту “Земля без корупції”, який реалізує юридична компанія MORIS за підтримки американського народу, наданої через Програму АГРО, та отримати безкоштовну правову допомогу від експертів.
Для усних консультацій телефонуйте: +38 (044) 334 82 10
Консультаційна лінія працює в будні з 10:00 по 17:00
Для письмових запитів пишіть на: agro@moris.law