 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Відкриття ринку землі стало одним із ключових етапів трансформації земельних відносин в Україні. Водночас доступ до нього не є однаковим для всіх учасників, що зумовлено наявністю законодавчих обмежень. У цьому контексті особливого значення набуває питання набуття права власності на землю іноземцями.
Для правильного розуміння правового режиму набуття землі важливо насамперед визначити, кого саме законодавець відносить до іноземців. Так, відповідно до статті 1 Закону України «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства», іноземцем є особа, яка не перебуває у громадянстві України і водночас є громадянином (підданим) іншої держави або держав.
Ключові правила щодо набуття іноземцями права власності на землю закріплені у Земельному кодексі України. Зокрема, стаття 81 ЗК України чітко визначає, як допустимі випадки такого набуття, так і встановлені обмеження.
Так, іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення. Йдеться, зокрема, про земельні ділянки в межах населених пунктів, а також за їх межами – за умови, що на них розташоване нерухоме майно, яке вже належить іноземцю на праві приватної власності.
Право власності на такі земельні ділянки може виникати на підставі різних цивільно-правових механізмів: договорів купівлі-продажу, дарування, міни, ренти, а також у порядку спадкування або викупу земельної ділянки під належним особі об’єктом нерухомого майна.
Щодо поняття земель сільськогосподарського призначення, то відповідно до статті 22 ЗК України, це землі, які надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності в цій сфері, а також для розміщення відповідної виробничої інфраструктури.
Водночас законодавець встановлює окреме правило щодо таких земель у разі їх набуття іноземцями: земельні ділянки сільськогосподарського призначення, прийняті в спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом одного року підлягають обов’язковому відчуженню.
Постанова Верховного Суду від 20.10.2025 у справі № 559/2900/23 чітко окреслює наслідки невиконання іноземцем обов’язку щодо відчуження земельної ділянки. Суд виходить із того, що в такому випадку ініціюється судова процедура конфіскації, а відповідне рішення стає підставою для подальшого продажу земельної ділянки на земельних торгах. При цьому конфіскація розглядається не як санкція, а як передбачений законом механізм припинення права власності та переходу майна у власність держави.
Важливо, що Суд проводить чітке розмежування між порушенням вимог законодавства і порушенням публічного порядку. Сам по собі договір оренди, укладений іноземцем, навіть за наявності обмежень щодо володіння землею, не визнається нікчемним лише з цієї підстави.
Ключовим є те, що невідчуження земельної ділянки у встановлений строк тягне припинення права власності виключно в судовому порядку. Наслідки такого припинення є комплексними: разом із правом власності припиняються і всі похідні права, зокрема право оренди. Таким чином, доля орендних прав безпосередньо залежить від долі права власності на земельну ділянку.
Особливої уваги потребує питання правової природи встановленого законом строку для відчуження таких земель. У постанові Черкаського апеляційного суду від 23.10.2025 у справі № 710/547/25 суд сформулював послідовний підхід до його застосування, підкресливши його імперативний характер.
Суд виходить із того, земельним законодавством не передбачено поновлення (переривання, зупинення) для іноземних громадян чи осіб без громадянства строку, визначеного ч. 4 ст. 81 ЗК України свідчить про те, що такий строк є присічним, а не про правову прогалину, яка має бути усунута шляхом застосування аналогії права.
У цьому ж контексті суд відхилив доводи щодо можливості визначення додаткового строку за аналогією із статтею 1272 ЦК України. Застосування аналогії закону, відповідно до частини першої статті 8 ЦК України, можливе лише за умови подібності правовідносин, яка у цьому випадку відсутня.
Суд підкреслив, що строк для прийняття спадщини стосується реалізації суб’єктивного права, тоді як обов’язок відчуження земельної ділянки має імперативний характер і спрямований на досягнення публічної мети. Відтак застосування положень статті 1272 ЦК України до таких правовідносин є неможливим.
Окрему увагу слід приділити положенням статті 130 Земельного кодексу України, які встановлюють імперативні обмеження щодо участі іноземців у набутті права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
Зокрема, іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки в статутному (складеному) капіталі, акції, паї чи членство в юридичних особах (крім банків), які є власниками таких земель. Водночас набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, учасниками або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземці, допускається виключно за умови схвалення відповідного рішення на всеукраїнському референдумі.
Разом із тим, з огляду на положення ст. 64 Конституції України та ст. 19 Закону України «Про правовий режим воєнного стану», проведення всеукраїнських референдумів у період дії воєнного стану не допускається. З огляду на це, передбачений статтею 130 ЗК України механізм допуску іноземних суб’єктів до набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення на сьогодні є таким, що не підлягає реалізації.
Варто враховувати і актуальні законодавчі ініціативи. Зареєстровано проєкт Закону № 14390 від 21.01.2026 «Про внесення змін до статті 130 Земельного кодексу України щодо заборони іноземцям набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення».
Проєктом пропонується доповнити статтю 130 ЗК України положенням, відповідно до якого особи, які набули громадянство України в спрощеному порядку, не матимуть права набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення як після набуття громадянства, так і протягом п’ятнадцяти років після припинення чи скасування воєнного стану.
У пояснювальній записці до законопроєкту зазначено, що його поява зумовлена прийняттям Закону № 4502-IX, який запровадив інститут множинного громадянства та спрощену процедуру набуття громадянства для іноземців.
Зокрема, вказується, що «особа одразу після набуття громадянства України в спрощеному порядку зможе купувати землі сільськогосподарського призначення», що «може бути досить ризикованим, особливо під час війни», а також створює передумови для фактичного допуску іноземного капіталу на ринок сільськогосподарських земель. Законодавець звертає увагу на нерівність можливостей між українськими аграріями та іноземними інвесторами, які можуть мати суттєво більші фінансові ресурси.
Запропоновані зміни спрямовані не на зміну базової моделі ринку землі, а на її додаткове обмеження з урахуванням безпекових факторів, запровадження спрощеного громадянства та необхідності захисту національних інтересів і продовольчої безпеки держави.
Отже, на сьогодні іноземці не мають права набувати у власність землі сільськогосподарського призначення в Україні, з огляду на чинні обмеження, законодавчі ініціативи та дію воєнного стану така модель у найближчій перспективі залишатиметься незмінною.