З 1 липня 2021 року в Україні стартував поетапний запуск ринку сільськогосподарських земель — одного з найбільш очікуваних і водночас дискусійних етапів земельної реформи. Після десятиліть мораторію громадяни отримали реальну можливість розпоряджатися своїми наділами: купувати, продавати, дарувати чи обмінювати. Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини.
Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! Згідно з моніторинговими даними Держгеокадастру з моменту запуску ринку і станом на дату публікації цього матеріалу в Україні вже відчужено понад 490 тисяч земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Така динаміка демонструє сталість попиту навіть попри серйозні виклики. Адже на початку повномасштабного вторгнення - у березні та квітні 2022 року — доступ до державних реєстрів був обмежений, що фактично призвело до призупинення обігу земель. Однак із відновленням роботи реєстраційних систем ринок землі повернувся до активного функціонування. Важливо й те, що впродовж чотирьох років дії земельної реформи законодавче регулювання не залишалося сталим: правила набуття та обігу сільськогосподарських земель неодноразово змінювалися з урахуванням геополітичної ситуації, потреб економіки та вимог безпеки. Така гнучкість — один із ключових чинників, що забезпечують життєздатність ринку землі навіть в умовах воєнного стану. У цьому контексті доцільно актуалізувати ключові аспекти, які на практиці викликають найбільше запитань в осіб, які планують відчуження або набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Суб’єкти набуття права власності на с/г землі До 1 січня 2024 року набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення могли бути лише громадяни України, територіальні громади та держава. У винятковому порядку така можливість надавалася (і надається) також банкам, але лише у межах звернення стягнення на заставлену земельну ділянку. Водночас Земельний кодекс України і надалі вимагає, щоб у такому випадку банк протягом двох років відчужив ділянку через земельні торги. З 1 січня 2024 року коло набувачів було розширено і до нього включено юридичних осіб, створених та зареєстрованих за законодавством України, учасниками (засновниками, акціонерами або членами) яких є виключно громадяни України, територіальні громади або держава. Закон прямо дозволяє таким юридичним особам набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що закріплено у чинній редакції ст. 130 Земельного кодексу України (далі — ЗК України). Окрему увагу привертає законопроект № 8295, зареєстрований у Верховній Раді наприкінці 2022 року, яким пропонується продовжити обмеження на участь юридичних осіб у ринку сільськогосподарських земель до 1 січня 2029 року. Але сам лише факт існування такого законопроекту жодним чином не впливає на чинну редакцію ст. 130 ЗК України, хоч і створює елемент правової невизначеності, зокрема у частині довгострокового планування аграрного бізнесу та структурування земельного банку. Водночас обмеження щодо придбання сільськогосподарських земель юридичними особами, у складі засновників або кінцевих бенефіціарів яких є іноземці, залишаються незмінними. Законодавство допускає можливість такого набуття виключно за умови схвалення відповідного рішення на всеукраїнському референдумі. Обмеження щодо площі До 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не могла перевищувати 100 гектарів, тоді як з 1 січня 2024 року вона може досягати 10 тисяч гектарів. Водночас при визначенні загальної площі с/г земель, які належать особі, враховується не лише пряме володіння, а й опосередковане. Так, сюди включаються: земельні ділянки, набуті у власність до 1 липня 2021 року; земельні ділянки, що належать юридичній особі приватного права, учасником, акціонером або кінцевим бенефіціаром якої є відповідна фізична особа. У цьому випадку площа визначається пропорційно частці особи у статутному (складеному) капіталі або пайовому фонді такої юридичної особи. Раніше до такого розрахунку включалась і площа земельних ділянок, які належали на праві спільної сумісної власності подружжя, проте відповідно до змін, внесених Законом № 3065 від 02.05.2023 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки» (набрав чинності 08.06.2023) (далі – Закон № 3065), такі земельні ділянки рахуються лише за тим із подружжя (колишнього подружжя), за яким зареєстровано право власності. Відповідна перевірка набувача земельної ділянки на предмет загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вже є у його власності, здійснюється, зокрема в автоматизованому порядку, у тому числі шляхом інформаційної взаємодії між реєстрами. І якщо вже було згадано про Закон № 3065, то не можна оминути запроваджене ним спрощення процедури набуття прав на земельні ділянки, пов’язане якраз із згаданою вище перевіркою. В чому ж воно полягає? Зазначеним законом внесено зміни до ст. 130 ЗК України, якими передбачено винятки з обов’язкової перевірки загальної площі с/г земель, що вже перебувають у власності набувача. Так, перевірка не здійснюється у випадках набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення: для ведення садівництва — якщо площа не перевищує 0,25 гектара; для ведення особистого селянського господарства в межах населених пунктів — у межах 2 гектарів. У такому випадку набувач земельної ділянки подає нотаріусу, який посвідчує відповідний правочин, заяву про дотримання ним вимог щодо загальної площі вже наявних у його власності сільськогосподарських земель, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально. В цілому, такий механізм спрощення забезпечує більш оперативне оформлення невеликих земельних угод, водночас залишаючи за нотаріусом лише функцію фіксації волевиявлення сторони під відповідальність заявника. І наостанок декілька слів про переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення (в аспекті змін, які його торкнулися, внаслідок прийняття того ж Закону № 3065). Суб’єкти переважного права у нас залишаються ті ж: у першу чергу — особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування; у другу чергу — орендар земельної ділянки. Законом № 3065 дещо доповнено норму, якою визначалися особливості відмови від реалізації переважного права і відтепер вона оформлюється відповідною заявою, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально. Уточнено і процедуру державної реєстрації наміру власника щодо продажу земельної ділянки, а саме визначено, що подати її можна нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу за місцезнаходженням земельної ділянки або за зареєстрованим місцем проживання (місцезнаходженням) власника земельної ділянки, або нотаріусу, який його заміщує. Крім цього, згаданим Законом чітко визначається, що у разі якщо суб’єкти переважного права не скористалися своїм переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, договір з третьою особою може бути укладений у будь-який час після державної реєстрації наміру щодо продажу такої земельної ділянки (відповідним положенням доповнено ч. 3 ст. 130-1 Земельного кодексу України). Окрему увагу варто приділити тим змінам, які зачепили процедуру передачі такого переважного права. По-перше, передбачається, що передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути здійснена до або після державної реєстрації наміру власника земельної ділянки щодо її продажу. По-друге, переважне право може бути передано іншій особі на певний строк або на період дії спеціального дозволу на видобування корисних копалин (щодо суб’єктів переважного права першої черги) чи строку дії договору оренди землі (щодо суб’єктів переважного права другої черги). Відповідно таке право припиняється у разі анулювання спеціального дозволу на видобування корисних копалин або у разі припинення права оренди земельної ділянки. В іншій частині положення щодо реалізації та передачі переважного права купівлі сільськогосподарських земель залишаються у тому вигляді, в якому ми їх застосовуємо ще з середини 2021 року, тобто з відкриття ринку землі. Отже, ринок землі сільськогосподарського призначення в Україні, незважаючи на воєнний стан та супутні обмеження, залишається дієвим елементом економічного обігу. Його поступова трансформація, зокрема через оновлення нормативної бази, свідчить про намір держави забезпечити прозорість, передбачуваність і доступність прав на землю. У цьому контексті чітке розуміння законодавчих змін та процедурних нюансів набуває особливого значення для тих, хто реалізує або лише планує реалізувати право на розпорядження своєю земельною ділянкою. Актуалізація цих питань — передумова правової безпеки та ефективної участі громадян і юридичних осіб у функціонуванні ринку землі.
06 серпня 2025, 17:58