Повномасштабна війна спричинила глибокі зміни у земельних та майнових правовідносинах, що зумовлює особливу актуальність теми. Окупація та активні бойові дії призвели до втрати доступу до територій, пошкодження або знищення нерухомості, руйнування кадастрових даних і реєстрів, появи спірних правочинів, учинених під контролем окупаційних адміністрацій. Масові випадки знищення майна, втрата документів, мінування земель та зміна їхньої придатності формують нові виклики для судової практики.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
У цих умовах постає потреба у виробленні сталих підходів судів до відновлення прав, оцінки доказів і визначення правових наслідків подій, що відбулися на окупованих і деокупованих територіях, а також у забезпеченні ефективних механізмів компенсації та післявоєнного відновлення.
Судова практика в Україні щодо спорів про землю та майно на окупованих і деокупованих територіях перебуває на етапі формування: уже існують окремі важливі рішення, проте залишаються й невирішені проблемні питання. Доцільно проаналізувати ті судові акти, що були ухвалені в 2025 році, оскільки саме вони окреслюють нові підходи та тенденції у вирішенні таких спорів.
1. Постанова Верховного Суду від 02.04.2025 у справі № 201/9106/24 про встановлення факту володіння нежитловою будівлею на праві комунальної власності
Маріупольська міська рада Донецької області звернулась до суду із заявою в порядку окремого провадження про встановлення факту володіння нежитловою будівлею на праві комунальної власності. Внаслідок повномасштабної збройної агресії російської федерації проти України, ведення активних бойових дій на території м. Маріуполя, систематичних ракетно-бомбових, артилерійських і танкових обстрілів було втрачено (знищено) оригінали правовстановлювальних документів на вказану нежитлову будівлю. Через активні бойові дії, відсутність централізованої евакуації персоналу і документів, блокування та подальшу окупацію м. Маріуполя отримати дублікат правовстановлювального документа або відновити його в позасудовому порядку неможливо, доступу до документів Маріупольської міської ради немає.
Відмовляючи у відкритті провадження у справі, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, виходив із того, що із вказаного спору вбачається спір про право між заявником і заінтересованою особою, оскільки встановлення факту володіння нежитловою будівлею пов’язане з подальшими майновими правовідносинами власності з приводу нерухомого майна.
Водночас у ст. 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що за змістом ст. 392 ЦК України судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його (постанови від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 та від 23.06.2020 у справі № 909/337/19).
Результат аналізу наведеної норми матеріального права дає підстави для висновку, що особа, яка є власником/володільцем нерухомого майна, набутого раніше на законних підставах, оригінали правовстановлювальних документів на яке було втрачено, має право на захист свого порушеного права в порядку позовного провадження відповідно до ст. 392 ЦК України, яка є спеціальною нормою, що регулює спірні правовідносини.
Отже, факт, про встановлення якого просить заявник, не підлягає з’ясуванню в порядку окремого провадження, оскільки є порядок захисту порушеного права, а саме звернення до суду в порядку позовного провадження шляхом подання позовної заяви (ст. 392 ЦК України), а не заяви про встановлення юридичного факту в порядку окремого провадження.
Враховуючи викладене, Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій по суті дійшли правильного висновку про те, що фактично заявник шляхом звернення до суду із заявою про встановлення факту, що має юридичне значення, в порядку окремого провадження, ставить вимоги про визнання за ним права власності на спірне нежитлове приміщення, що суперечить ст. 293 ЦПК України.
Проте, вирішуючи питання про прийняття заяви до розгляду, суди помилково вказали про наявність спору про право, оскільки за обставин цієї справи питання, яке ставить заявник перед судом, вирішується лише в порядку позовного провадження.
2. Постанова Верховного Суду від 05.05.2025 у справі № 199/9897/22 щодо наслідків виявлення розбіжностей між відомостями на електронних та паперових носіях Державного земельного кадастру
Маріупольська окружна прокуратура Донецької області в інтересах держави в особі Нікольської селищної ради звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1, ДП «Ілліч-Агро Донбас» ПАТ «Маріупольський металургійний комбінат імені Ілліча» про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння, скасування рішення про державну реєстрацію права оренди. Спірна земельна ділянка перебуває на тимчасово окупованій території України.
Заперечуючи проти правомірності набуття ОСОБА_1 права власності на спірну земельну ділянку, прокурор посилався на те, що наказ ГУ Держгеокадастру в Донецькій області № 4949-СГ від 02.10.2019 про надання спірної ділянки відповідачці є підробним, оскільки рішення про передання ОСОБА_1 такої земельної ділянки не приймалось, а наказом за аналогічними реквізитами надано безоплатно у власність ОСОБА_2, на підтвердження чого прокурором надано паперову копію електронного документа із системи «ДОК ПРОФ».
Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду, в задоволенні позову відмовлено.
Верховний Суд констатував, що згідно з п. 3 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, Державний земельний кадастр ведеться на електронних та паперових носіях.
Документи в паперовій формі, які створюються під час ведення Державного земельного кадастру, створюються шляхом роздрукування їх електронної (цифрової) форми за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру.
Під час створення ідентичних за документарною інформацією та реквізитами документів у електронній та паперовій формі кожен з документів є оригіналом і має однакову юридичну силу.
У разі виявлення розбіжностей між відомостями на електронних та паперових носіях пріоритет мають відомості на паперових носіях.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 21.06.2023 у справі № 916/3027/21 зауважувала, що процесуальний закон чітко регламентує можливість та порядок використання інформації в електронній формі як доказу в судовій справі. Паперова копія електронного доказу не вважається письмовим доказом, однак є однією з форм, у якій учасник справи має право подати електронний доказ, який, у свою чергу, є засобом встановлення даних, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Аналогічні процесуальні положення закріплені у ч. 3 ст. 100 ЦПК України та п. 1 ч. 2 ст. 76 ЦПК України.
Отже, подання електронного доказу в паперовій копії саме по собі не робить такий доказ недопустимим. Суд може не взяти до уваги копію (паперову копію) електронного доказу у випадку, якщо оригінал електронного доказу не поданий, а учасник справи або суд ставить під сумнів відповідність поданої копії (паперової копії) оригіналу. Наведений висновок є усталеним у судовій практиці (наведено у постановах Верховного Суду від 29.01.2021 у справі № 922/51/20, постанові Верховного Суду у складі об’єднаної палати Касаційного господарського суду від 15.07.2022 у справі № 914/1003/21), і Велика Палата Верховного Суду не знайшла підстав для того, щоб його змінювати.
З урахуванням вказаного, Об’єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зауважує, що наказ про передання земельної ділянки у власність, внесений до електронної системи (Електронний документообіг), існує як електронний документ, має юридичну силу оригіналу, якщо він оформлений відповідно до вимог чинного законодавства. Електронний документ, створений з дотриманням вимог законодавства, має таку ж юридичну силу, як і документ на паперовому носії. У разі виявлення розбіжностей між відомостями на електронних та паперових носіях пріоритет мають відомості на паперових носіях. Оцінка електронного доказу здійснюється судом на загальних підставах, передбачених ст. 89 ЦПК України.
3. Постанова Верховного Суду від 25.06.2025 у справі № 610/941/24 щодо відсутності підстав для розірвання договору оренди землі в судовому порядку стосовно земельної ділянки, розташованої на тимчасово окупованій території
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «ІАК «Балінвест» про стягнення заборгованості за договором оренди землі та розірвання договору оренди землі. ОСОБА_1 (орендодавець) посилалася на те, що ТОВ «ІАК «Балінвест» (орендар) не виконав обов’язок зі сплати орендної плати за 2022-2023 роки, що є істотним порушенням умов укладеного між ними договору оренди землі.
Рішенням суду першої інстанції позов задоволено. Постановою апеляційного суду рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове судове рішення. Позов задоволено частково.
Верховний Суд зазначає, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.
Воєнний стан як обставина непереборної сили звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов’язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов’язання. При цьому наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов’язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для цього конкретного випадку.
Суд апеляційної інстанції, встановивши фактичні обставини справи, виходив із того, що спірна земельна ділянка розташована на території населеного пункту, який з 28.02.2022 по 11.09.2022 перебував під тимчасовою окупацією російської федерації, а тому в цей період орендар позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.
Водночас апеляційний суд урахував, що сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Орендар не зміг провести посівну кампанію в 2022 році й фактично залишився без доходу.
Отже, колегія суддів Верховного Суду дійшла висновку, що тимчасова окупація населеного пункту, в якому розташована спірна земельна ділянка, впливає на можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, проводити посівну кампанію, збирати врожай тощо. Отже, орендар не допустив умисне порушення умов договору. Вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, а отже, відсутня й систематичність порушення строків сплати орендної плати. Вказане виключає, зокрема, наявність підстав для розірвання договору в судовому порядку.
Згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
4. Постанова Верховного Суду від 02.07.2025 у справі № 202/3809/22 щодо відсутності дискримінації при застосуванні правових механізмів компенсації за зруйноване (пошкоджене) майно внаслідок збройної агресії російської федерації проти України
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Донецької обласної державної адміністрації та Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України, третя особа — Кабінет Міністрів України, про стягнення компенсації за руйнування будинку внаслідок надзвичайної ситуації воєнного характеру, спричиненої збройною агресією російської федерації.
Рішенням першої інстанції, залишеним без змін апеляційним судом, у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Зважаючи на встановлені у справі обставини, Верховний Суд дійшов висновку про те, що держава виконала позитивні зобов’язання та розробила компенсаційний механізм відшкодування вартості зруйнованого (пошкодженого) житла, позивачка отримала належну їй суму грошової компенсації за зруйновану квартиру, рішення комісії та/або сам нормативно-правовий акт, яким регулюється механізм виплати грошової компенсації за зруйноване житло, не оскаржувала, а тому суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.
Верховний Суд зазначає, що відповідно до ч. 3 ст. 6 Закону України «Про засади запобігання та протидії дискримінації в Україні» не вважаються дискримінацією дії, які не обмежують права та свободи інших осіб і не створюють перешкод для їх реалізації, а також не надають необґрунтованих переваг особам та/або групам осіб за їх певними ознаками, стосовно яких застосовуються позитивні дії, зокрема, надання пільг та компенсацій окремим категоріям осіб у випадках, передбачених законом.
22.06.2023 набрав чинності Закон України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України», який визначає правові та організаційні засади надання компенсації за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, з дня набрання чинності Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022, тобто з 24.02.2022.
Отже, колегія суддів Верховного Суду дійшла висновку, що Закон України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України» від 23.02.2023 не регулює питання надання компенсації за об’єкти нерухомого майна, які були пошкоджені або зруйновані до 24.02.2022, у той час як до початку широкомасштабного вторгнення надання компенсації тим, чиє житло було зруйновано внаслідок збройної агресії російської федерації, здійснювалося згідно з Порядком № 947 (зі змінами в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.09.2020 № 767).
Розробка інших механізмів щодо компенсації за пошкодження та знищення об’єктів нерухомого майна після 24.02.2022 не свідчить про дискримінацію громадян України.
Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 20.09.2024 у справі № 172/631/23, ухваленій у подібних правовідносинах. Аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 06.01.2025 у справі № 202/3804/22. Колегія суддів не встановила підстав для відступу від висновків Верховного Суду, викладених у справі № 172/631/23, як того просила заявниця.
Відповідно до ч. 9 ст. 5 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» відшкодування матеріальної та моральної шкоди, заподіяної внаслідок тимчасової окупації державі Україна, юридичним особам, громадським об’єднанням, громадянам України, іноземцям та особам без громадянства, у повному обсязі покладається на російську федерацію як на державу, що здійснює окупацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13.09.2023 в справі № 757/64569/16-ц).
5. Постанова Верховного Суду від 03.10.2025 у справі № 908/1162/23 щодо правового статусу тимчасово окупованої території російською федерацією
ТОВ «ВІМК» звернулося до господарського суду з позовом до Комунального некомерційного підприємства «Територіальне медичне об’єднання «Багатопрофільна лікарня інтенсивних методів лікування та швидкої медичної допомоги» Мелітопольської міської ради Запорізької області про стягнення основного боргу за спожитий у листопаді-грудні 2022 року обсяг електроенергії на підставі договору про постачання електричної енергії.
Позивач зазначив, що він протягом листопада-грудня 2022 року виконав свої зобов’язання в частині поставки електричної енергії до електроустановок споживача та пред’явив відповідачу рахунки на оплату, але останній не розрахувався за цей період, хоча протягом всього року дії договору розрахунки проводились споживачем своєчасно.
Господарський суд рішенням задовольнив позов, оскільки позивач довів факт порушення відповідачем умов, визначених змістом зобов’язання, та факт несплати відповідачем отриманих рахунків й актів. Доказів про погашення суми боргу відповідач до суду не надав.
Апеляційний господарський суд скасував зазначені судові рішення, відмовив у задоволенні позову та у задоволенні заяви про ухвалення додаткового рішення через неможливість достовірно встановити факт постачання електроенергії на тимчасово окуповану територію, а також відсутність належних і допустимих доказів, які б підтверджували таке постачання.
Колегія суддів звертає увагу на те, що як за міжнародними правовими нормами, так і за законодавством України територія визнається окупованою в силу наявних фактичних обставин; натомість закон не може змінювати цього факту, а встановлює правовий статус тимчасово окупованої території, а також правовий режим на тимчасово окупованій території.
Частиною 1 ст. 1 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» визначено, зокрема, що за державою Україна, територіальними громадами сіл, селищ, міст, розташованих на тимчасово окупованій території, органами державної влади, органами місцевого самоврядування та іншими суб’єктами публічного права зберігається право власності, інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території.
06.12.2022 Кабінет Міністрів України затвердив постанову «Деякі питання формування переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією», відповідно до якої перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затверджується Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій за формою згідно з додатком за погодженням із Міністерством оборони України з урахуванням пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій.
Колегія суддів Верховного Суду виснувала, що правовий статус тимчасово окупованої території російською федерацією не залежить від наявності рішення органу державної влади про визнання території окупованою. Рішення повноважного органу державної влади має не конститутивне, а лише інформативне значення, з публічною достовірністю підтверджуючи конкретну дату початку чи припинення фактичної окупації. Заборона здійснення господарської діяльності на тимчасово окупованій території застосовується з моменту фактичної окупації, що є загальновідомим фактом і не потребує окремого доказування.
Враховуючи викладене, об’єднана палата вважає, що висновок, викладений Верховним Судом у постанові у справі № 910/9680/23 про застосування до спірних правовідносин положень ст. 131 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» з огляду на загальновідомий факт окупації міста Мелітополь, відповідає Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України», підстави для відступу відсутні.
Отже, аналізуючи актуальні правові позиції судів щодо вирішення спорів, пов’язаних із землею та майном на окупованих чи звільнених територіях, можна дійти таких висновків:
1. Належним способом захисту щодо встановлення факту володіння нежитловою будівлею на праві комунальної власності при втраті оригіналів правовстановлюючих документів на нерухоме майно за відсутності спору про право та у разі неможливості отримати їх дублікат або відновити в позасудовому порядку є позов про визнання права власності за ст. 392 ЦК України (постанова Верховного Суду від 02.03.2025 у справі № 201/9106/24).
2. Електронний наказ про передачу земельної ділянки, оформлений відповідно до вимог законодавства, має юридичну силу оригіналу та прирівнюється до паперового документа. Якщо між електронним і паперовим документом виникають розбіжності, перевага надається паперовому. Суд оцінює електронні докази на загальних підставах згідно зі ст. 89 ЦПК України (постанова Верховного Суду від 05.05.2025 у справі № 199/9897/22).
3. Тимчасова окупація населеного пункту впливає на використання земельної ділянки за призначенням, що може призвести до неможливості орендаря виконувати договірні обов’язки, зокрема сплачувати орендну плату. За таких умов відсутні умисне порушення, вина орендаря та систематичність несплати, що виключає наявність підстав для розірвання договору оренди в судовому порядку (постанова Верховного Суду від 25.06.2025 у справі № 610/941/24).
4. Обмеження грошової компенсації за житло, знищене внаслідок російської агресії до 24.02.2022, розміром 300 000 грн відповідно до Порядку № 947 не вважається дискримінаційним у порівнянні з порядком відшкодування за майно, зруйноване після 24.02.2022 (постанова Верховного Суду від 02.07.2025 у справі № 202/3809/22).
5. Правовий режим тимчасово окупованої території виникає з факту її окупації, а не з моменту ухвалення державного рішення. Таке рішення лише фіксує дату початку чи завершення окупації. Заборона господарської діяльності діє від моменту фактичної окупації, що є загальновідомим і не потребує доказування (постанова Верховного Суду від 03.10.2025 у справі № 908/1162/23).