Визначення об'єкта як самочинного будівництва має вирішальне значення для встановлення правового режиму нерухомого майна та можливості набуття права власності на нього.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Стаття 376 Цивільного кодексу України визначає підстави, за яких житловий будинок, будівля, споруда чи інший об'єкт нерухомого майна набуває статусу самочинного будівництва, а також встановлює правові наслідки такого будівництва – від обов'язку провести перебудову до знесення об'єкта. Згідно з частиною першою статті 376 ЦК України самочинним будівництвом вважається об'єкт нерухомості, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) об'єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) об'єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил. У постанові Верховного Суду від 10 жовтня 2018 року у справі № 520/17520/14-ц зазначено, що наявність хоча б однієї із трьох зазначених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
Водночас правові наслідки самочинності залежать не лише від факту порушення, а й від його істотності – оцінювального поняття, зміст якого розкриває не законодавець, а суд.
Ключові критерії такої оцінки сформулювала Велика Палата Верховного Суду в постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 725/5630/15-ц: при розв'язанні питання про те, чи є відхилення від проєкту істотним і таким, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, необхідно з'ясовувати, зокрема, як впливає допущене порушення з урахуванням місцевих правил забудови, громадських і приватних інтересів на планування, забудову, благоустрій вулиці, на зручність утримання суміжних ділянок тощо. А під істотним порушенням будівельних норм і правил з огляду на положення Законів України "Про основи містобудування"; "Про архітектурну діяльність"; "Про регулювання містобудівної діяльності"; постанови Кабінету Міністрів України "Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт" від 13 квітня 2011 року N 466 необхідно розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність та загрожує життю й здоров'ю людини тощо.
Попри наведені Верховним Судом орієнтири, оцінка істотності порушень і надалі здійснюється з урахуванням конкретних обставин кожної справи, що залишає суду широкий простір для розсуду під час вирішення спорів щодо самочинного будівництва.
Показовим прикладом відмінностей між підходами національних судів та Європейського суду з прав людини до оцінки наслідків самочинного будівництва є справа «ТОВ «Одеська бутербродна компанія» проти України» (заява № 59414/15, рішення від 12 грудня 2024 року). Літнє кафе в одеському парку «Лузанівка» було збудоване у 2004–2005 роках без належного оформлення права користування земельною ділянкою. У 2007–2008 роках господарські суди визнали його самочинним будівництвом і постановили знести, однак це рішення виконано не було. У березні 2012 року право власності на кафе як внесок до статутного капіталу набуло ТОВ «Одеська бутербродна компанія». У 2012 році прокурор домігся скасування судового рішення, яким було визнано право власності одного з попередніх набувачів об'єкта, а у 2014 році оскаржив подальші правочини щодо його відчуження та право власності товариства. Позов прокурора був задоволений судами всіх інстанцій.
Європейський суд з прав людини оцінив ту саму фабулу за зовсім іншим стандартом і визнав порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Суд зауважив, що "ніщо в матеріалах справи не дозволяє припустити, що підприємство-заявник – або, якщо на те пішло, її засновники та учасники – порушили закон або брали участь у будь-яких шахрайських діях", а оскільки право власності товариства на кафе "було належним чином зареєстроване органами державної влади, і воно володіло кафе без жодних перешкод щонайменше два роки", об'єкт становив «майно» у розумінні Конвенції попри його самочинний статус за національним правом. Центральним для мотивування стало положення про розподіл ризику державної помилки: "ризик будь-якої помилки органу державної влади має покладатися на саму державу і помилки не повинні виправлятися за рахунок зацікавлених осіб".
Суд окремо наголосив, що "ще у 2007 році органи державної влади намагалися виправити ситуацію з будівництвом кафе і навіть домоглися рішення суду про його знесення у січні 2008 року. Однак знесення так і не відбулося, а Уряд не надав жодного пояснення у зв'язку з цим", і саме це первинне упущення дозволило об'єкту переходити від власника до власника без перешкод з боку реєстраційних органів. Багаторічне невиконання рішень про знесення Суд розцінив не як нейтральний факт, а як "ознаку тривалого терпимого ставлення органів державної влади до наявної ситуації або щонайменше небажання остаточно розв'язати її". Установленого порушення виявилося достатньо для присудження товариству компенсації, однак на кваліфікацію об'єкта в українському праві це жодним чином не вплинуло: постановою від 8 жовтня 2025 року у справі № 523/7180/14-ц Велика Палата Верховного Суду відмовила в задоволенні заяви товариства про перегляд судових рішень за виключними обставинами та залишила в силі рішення 2015 року в повному обсязі. Компенсація, присуджена Страсбургом, не призвела до відновлення права власності – національний правовий стан щодо об'єкта залишився незмінним.
Послідовне застосування сформованого підходу до вирішення спорів щодо самочинного будівництва простежується у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 29 квітня 2026 року у справі № 932/1005/24. У цій справі спадкоємиця, яка вважала себе власницею об'єкта незавершеного будівництва, оскаржувала рішення Дніпровської міської ради про віднесення цього об'єкта до комунальної власності та державну реєстрацію права комунальної власності на нього. Водночас Верховний Суд виходив із преюдиційних обставин, встановлених постановою Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 27 вересня 2017 року у справі № 804/3987/17, згідно з якою спірний об'єкт є самочинним будівництвом, зведеним на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, та без належних дозвільних документів.
Відмовляючи у задоволенні позову, Верховний Суд зазначив, що право власності на самочинно збудований об'єкт не виникає в особи, яка здійснила таке будівництво, а тому не може бути предметом цивільно-правових правочинів чи переходити до інших осіб, зокрема у порядку спадкування. Посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21, Суд зазначив, що положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, а державна реєстрація права власності не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.
Крім цього, з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 Верховний Суд зазначив, що скасування державної реєстрації права власності саме по собі не вирішує юридичної долі самочинного будівництва та не відновлює єдності юридичної долі земельної ділянки й розташованого на ній нерухомого майна. Відтак Суд дійшов висновку, що право власності на спірний об'єкт не виникло, а тому він не міг бути предметом цивільно-правових правочинів чи переходити у порядку спадкування.
Отже, аналіз законодавства і судової практики свідчить, що застосування статті 376 ЦК України не обмежується формальним встановленням ознак самочинного будівництва, а потребує оцінки конкретних обставин кожної справи. Водночас практика Верховного Суду та Європейського суду з прав людини демонструє різні підходи до визначення правових наслідків самочинного будівництва, насамперед щодо значення державної реєстрації права власності, добросовісності набувача та впливу поведінки державних органів на захист майнових прав. Це зумовлює необхідність комплексної оцінки відповідних правовідносин з урахуванням як положень національного законодавства, так і стандартів, сформованих практикою Європейського суду з прав людини.