Введення воєнного стану в Україні з 24 лютого 2022 року значною мірою змінило правове регулювання багатьох сфер суспільного життя, зокрема і земельних відносин. Ці зміни були зумовлені нагальною потребою забезпечення продовольчої безпеки країни, підтримки економіки в умовах безпрецедентних викликів та адаптації до умов бойових дій. Земельні відносини є фундаментальним елементом для функціонування аграрного сектору, житлового будівництва та інфраструктурних проєктів, тому їхня стабільність і передбачуваність залишаються критично важливими навіть у кризові періоди.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Швидкість і послідовність законодавчих змін, що відбувалися протягом 2022 року, свідчать про надзвичайно динамічне правове середовище. Спочатку держава зосередилася на невідкладних заходах з управління кризою, таких як забезпечення продовольчої безпеки та спрощення процедур. Згодом, у міру стабілізації ситуації в окремих регіонах, спостерігається поступове повернення до довоєнних ринкових механізмів. Це відображає прагнення знайти баланс між екстреним реагуванням та необхідністю підтримувати ефективне функціонування земельного ринку.
Ця стаття має на меті надати комплексний аналіз ключових законодавчих змін, що стосуються оренди землі в умовах воєнного стану, а також навести приклади судової практики Верховного Суду, яка роз’яснює застосування цих норм. Розглянемо особливості пролонгації договорів оренди, питання орендної плати, проведення земельних торгів, а також інші питання.
Еволюція законодавства: від кризових заходів до відновлення ринку
З початку повномасштабного вторгнення українське законодавство щодо земельних відносин зазнало низки суттєвих змін, спрямованих на оперативне реагування на виклики воєнногочасу. Ці зміни відображають еволюцію підходів держави від спрощення і тимчасових обмежень до поступового відновлення ринкових механізмів.
Закон №2145-IX
Цей Закон, що набрав чинності 7 квітня 2022 року, став першим значним крокому адаптації земельного законодавства до умов воєнного стану.
Серед ключових нововведень Закону №2145-IX, які стосувались оренди землі, варто виокремити такі:
- Автоматична пролонгація договорів. Договори оренди, суборенди, емфітевзису та суперфіцію на землі сільськогосподарського призначення, строк яких закінчився після 24 лютого 2022 року, автоматично поновлювалися на один рік. Це відбувалося без волевиявлення сторін і не потребувало реєстрації. При цьому вимога про мінімальний семирічний строк оренди не застосовувалася.
- Скасування земельних торгів. Проведення та оголошення нових земельних торгів щодо прав оренди, емфітевзису та суперфіцію для сільськогосподарських земель державної та комунальної власності було заборонено.
- Обмеження орендної плати. Розмір орендної плати за такі землі не міг перевищувати 8% від нормативної грошової оцінки (НГО), тоді як раніше максимальна ставка сягала 12%.
- Обмеження прав орендарів. Орендарі тимчасово втратили право на компенсацію за поліпшення ділянки, переважне право на поновлення чи купівлю ділянки, а також право передавати її в суборенду чи закладати багаторічні насадження.
- • Відповідальність за невикористання. Власників та користувачів звільнили відвідповідальності за невикористання ділянки за цільовим призначенням.
Розширення підтримки (Закон №2247-IX)
Закон №2247-IX, чинний з 9 червня 2022 року, розширив фокус регулювання на ширші соціально-економічні потреби. Він запровадив механізми оперативного надання земель державної та комунальної власності в оренду без торгів для розміщення виробничих потужностей підприємств,переміщених із зони бойових дій. Також було передбачено надання ділянок для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб (ВПО).
Часткове повернення до ринкових умов (Закон №2698-IX)
З 19 листопада 2022 року Закон №2698-IX ознаменував часткове повернення до довоєнного регулювання. Ключовими змінами стали:
- Відновлення земельних торгів у формі електронних аукціонів для продажу та передачі в користування земель державної та комунальної власності.
- Припинення автоматичної пролонгації. Цей Закон скасував норму про автоматичне поновлення договорів оренди. Отже, механізм автоматичної пролонгації діяв у період з 7 квітня до 19 листопада 2022 року.
Актуальне регулювання: які норми діють сьогодні?
З плином часу та адаптацією до нових реалій законодавство, що регулює земельні відносини в умовах воєнного стану, продовжує діяти з певними особливостями. Ці норми, закріплені переважно у п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України, спрямовані на підтримку аграрного сектору, спрощення процедур для критичних потреб та забезпечення гнучкості в управлінні земельними ресурсами.
Наразі продовжують діяти окремі спеціальні норми, закріплені у Перехідних положеннях Земельного кодексу України.
До них можна віднести:
- Можливість передачі права оренди. Орендарі сільськогосподарських земель усіх форм власності можуть передавати своє право оренди (суборенди) іншій особі на строк до одного року. Це здійснюється на підставі письмового договору та не потребує згоди власника землі.
- Пріоритети для релокації та інфраструктури. Зберігається можливість передачі земель державної та комунальної власності в оренду без аукціонів для розміщення евакуйованих підприємств та в деяких інших випадках.
- Звільнення від відповідальності за невикористання ділянки. Власники та користувачі (зокрема орендарі) земельних ділянок не несуть відповідальності за невикористання землі за цільовим призначенням, якщо таке невикористання спричинене умовами воєнного стану. Це захищає аграріїв, які не можуть обробляти землю через бойові дії, замінування чи інші пов’язані ризики.
Судова практика Верховного Суду
Верховний Суд відіграв важливу роль у роз’ясненні застосування тимчасових норм. Як приклад вважаємо за необхідне навести практику щодо автоматичної пролонгації договорів. Верховний Суд встановив чіткі часові межі дії цієї норми.
У постанові від 29 березня 2023 року у справі №563/376/22-ц ВС скасував рішення нижчих інстанцій про витребування ділянки в агропідприємства, зазначивши, що оскільки строк договору оренди закінчився 13 червня 2022 року (тобто в період між 7 квітня та 19 листопада 2022 року), він вважався автоматично поновленим на один рік до 13 червня 2023 року.
У постанові від 7 травня 2025 року у справі №357/36/24 Верховний Суд дійшов висновку, що оскільки термін договору оренди закінчився 25 листопада 2022 року, тобто вже після набрання чинності Законом №2698-IX, норма про автоматичну пролонгацію на нього не поширювалася.
Ці рішення демонструють підхід ВС: норма діяла виключно для договорів, строк яких завершився у чітко визначеному «вікні».
Висновки
Земельне законодавство України в умовах воєнного стану продемонструвало високу адаптивність, пройшовши шлях від жорстких антикризових заходів до поступового повернення ринкових механізмів.
Початковий етап характеризувався жорстким адміністративним втручанням. Надалі фокус розширився на розв’язання соціально-економічних проблем.
Одним із ключових моментів можна назвати відновлення земельних аукціонів наприкінці 2022 року, що засвідчило прагнення держави підтримувати конкурентне та прозоре функціонування земельного ринку.
Важливу роль у забезпеченні правової визначеності відіграв Верховний Суд, який чітко окреслив часові межі застосування тимчасових норм, зокрема щодо автоматичної пролонгації договорів. Це запобігло розширеному тлумаченню законодавства та захистило права як орендарів, так і орендодавців. Сучасне регулювання зберігає баланс між екстреним реагуванням на воєнні виклики та підтримкою фундаментальних засад земельних відносин.