8 серпня 2025 року набув чинності Закон України №4321-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення процедури відведення земельних ділянок для розвитку цифрової інфраструктури».
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Він встановлює механізм примусового відчуження земельних ділянок та іншого нерухомого майна на території Ужгородського району Закарпатської області протягом дії воєнного стану для передачі їх у користування стратегічно важливим підприємствам (у тому числі релокованим).
Крім того, перенесено з 2025 на 2028 рік кінцевий термін, протягом якого встановлення і зміна цільового призначення земельних ділянок може здійснюватися без розроблення комплексних планів просторового розвитку територій громад.
Які зміни вносить закон та чи сприятиме він розбудові України?
1. Відтермінування обов’язкового впровадження планів просторового розвитку до 1 січня 2028 року.
Важливими для будівельної галузі є норми, які вносять суттєві зміни до особливостей розроблення містобудівної документації на місцевому рівні.
Насамперед Законом №4321-ІХ було скасовано обов’язковість розробки схем планування окремих частин території України: кількох областей, узбережжя Чорного та Азовського морів, гірських територій Карпат тощо.
При цьому відсутність затверджених схем планування окремих частин території України тепер не є перешкодою для розроблення та затвердження інших видів містобудівної документації на регіональному та місцевому рівнях щодо таких територій.
Одним з нововведень є спрощення зміни цільового призначення земельних ділянок на території Ужгородського району Закарпатської області під час дії правового режиму воєнного стану. Зокрема, у разі будівництва комплексних споруд промислових об’єктів, будівель транспорту та зв’язку, промислових та складських будівель, офісних будівель, військових інженерних споруд, інших інженерних споруд, допускається зміна цільового призначення земельної ділянки без дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення та видом функціонального використання території.
І найважливіше — це відновлення можливості визначення функціонального призначення території детальним планом території.
Зокрема, встановлено, що до 1 січня 2028 року функціональне призначення території може визначатися детальним планом території. При визначенні функціональної зони в такому випадку не допускається зміна (уточнення) раніше визначених планом зонування, генеральним планом населеного пункту функціональних зон на території островів, у межах водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, територій та об’єктів природно-заповідного фонду, водних об’єктів, а також території, на якій розташовані ліси, сквери, парки.
Важливо, що дія зазначеного положення не поширюється на території, де затверджені комплексні плани або генеральні плани населеного пункту відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» від 17.06.2020 року.
Що це означає для будівельної галузі?
До 1 січня 2025 року функціональне призначення території могло визначатися шляхом розроблення детальних планів території без потреби внесення змін до генеральних планів населених пунктів.
Починаючи з 1 січня 2025 року, встановлення функціональних зон чи зміна функціонального призначення території здійснювалися виключно за наявності розробленого комплексного плану просторового розвитку території.
Однак більшість територіальних громад так і не розпочали складний процес розробки комплексних планів, що в свою чергу поставило під загрозу можливість зміни цільового призначення земельних ділянок, а також можливість будівництва об’єктів в зв’язку з потребою початкової зміни функціонального призначення території.
Закон №4321-ІХ відтермінував граничні строки розробки комплексних планів просторового розвитку території та дозволив до 2028 року визначати функціональне призначення виключно детальним планом території.
ДПТ тепер виступає достатнім інструментом для визначення функціонального призначення території до 2028 року.
Такий підхід особливо важливий для розвитку промислових підприємств, об’єктів критичної інфраструктури, а також будівництва соціальних та комерційних об’єктів, адже дозволить змінювати цільове призначення земельних ділянок та функціональне призначення території без потреби початкової розробки комплексного плану просторового розвитку.
В умовах відбудови країни це рішення дозволяє оперативно реагувати на потреби економіки та суспільства, забезпечуючи гнучкість у плануванні та реальну можливість запускати будівництво вже сьогодні.
2. Примусове відчуження земельних ділянок, іншого нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності для розміщення об’єктів оборонно-промислового комплексу та об’єктів інфраструктури в Ужгородському районі Закарпатської̈ області.
Також Закон №4321-ІХ запроваджує особливий механізм примусового відчуження земельних ділянок, іншого нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності в умовах воєнного стану для розміщення в Ужгородському районі Закарпатської області:
1) об’єктів будівництва, нерухомого майна, комплексів будівель і споруд, виробничих потужностей тощо, необхідних для функціонування та діяльності підприємств, які мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави та/або визначені такими, що є критично важливими для функціонування економіки та забезпечення життєдіяльності населення в особливий період у сфері ОПК;
2) індустріальних парків для розміщення релокованих (переміщених) підприємств, які мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави, та/або їх виробничих потужностей;
3) лінійних об’єктів транспортної̈ інфраструктури (доріг загального користування державного значення, мостів, естакад) та об’єктів, необхідних для їх експлуатації̈.
Процедура примусового відчуження.
Ініціаторами примусового відчуження можуть бути центральні органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, Генеральний штаб Збройних Сил України, а також підприємства, які здійснюватимуть будівництво, експлуатацію об’єктів, для розміщення яких здійснюється примусове відчуження.
За результатами розгляду заяви ініціатора про примусове відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна Закарпатська обласна державна адміністрація звертається до Кабінету Міністрів України із заявою про включення відповідного суб’єкта господарювання до Переліку суб’єктів господарювання, для розміщення об’єктів яких допускається примусове відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна (далі – Перелік).
Прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про включення відповідного суб’єкта господарювання до Переліку, є підставою для наступних дій:
▪ визначення земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що підлягають примусовому відчуженню;
▪ розроблення технічної̈ документації̈ із землеустрою щодо інвентаризації̈ земель та здійснення передбачених Законом заходів;
▪ проведення експертної̈ оцінки земельних ділянок, незалежної̈ оцінки інших об’єктів нерухомого майна;
▪ укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна між Закарпатською обласною державною адміністрацією та власниками таких об’єктів, які погодилися на їх продаж.
Після прийняття Кабінетом Міністрів України про включення відповідного суб’єкта господарювання до Переліку, Закарпатська ОДА протягом п’яти днів з дня її повідомлення про відповідне рішення повідомляє власників таких об’єктів.
Якщо протягом трьох місяців з дня набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України про включення відповідного суб’єкта господарювання до Переліку, від власника майна не надійшла заява про надання згоди на продаж такого майна, або власник не зʼявився для укладення відповідного договору, Закарпатська обласна державна адміністрація готує та подає до Кабінету Міністрів України проект рішення про:
▪ примусове відчуження земельної̈ ділянки, іншого об’єкта нерухомого майна (крім житлового будинку та земельної̈ ділянки, на якій він розташований̆, житлового приміщення);
▪ звернення до суду з позовом про примусове відчуження житлового будинку, земельної̈ ділянки, на якій він розташований̆, житлового приміщення (якщо об’єктом відчуження є зазначені об’єкти).
Тобто, якщо потенційним об’єктом для примусового відчуження є житловий будинок, житлове приміщення, у тому числі земельна ділянка під цими об’єктами, та якщо власник такого відмовився від укладення договору купівлі-продажу, таким особам варто очікувати судовий позов про примусове відчуження об’єктів нерухомого майна з суспільної необхідності.
Для всіх інших об’єктів, за відсутності згоди власника майна, останньому варто очікувати прийняття Кабінетом Міністрів України відповідного рішення про примусове відчуження об’єкта.
Яка вартість компенсації власникам примусово відчужених об’єктів?
Вартість нерухомого майна, зокрема вартість земельних ділянок, що відчужуються та розмір відшкодування збитків будуть встановлюватись на підставі ринкової вартості шляхом проведення незалежної оцінки майна.
Додатково виплата вартості примусово відчужених обʼєктів буде здійснюватися в трикратному розмірі, а у разі, якщо між власником та Закарпатською обласною державною адміністрацією було добровільно укладено договір купівлі-продажу – до цієї суми додаватиметься ще 20% від трикратної вартості об’єкта.
Виплата трикратної вартості обʼєктів стосуватиметься виключно тих обʼєктів, що відчужуються в межах Ужгородського району Закарпатської області.
Підсумовуючи, Законом №4321-ІХ внесені позитивні зміни щодо відновлення можливості визначати функціональне призначення території детальним планом території, адже в умовах сьогодення для бізнесу важливо оперативно приймати рішення та забезпечувати релокацію підприємств, будівництво енергетичних об’єктів тощо.
Окрім того, Законом №4321-ІХ унормована процедура примусового відчуження земельних ділянок, іншого нерухомого майна для розміщення об’єктів оборонно-промислового комплексу та об’єктів інфраструктури в Ужгородському районі Закарпатської області.
Підприємства, які здійснюватимуть будівництво, експлуатацію об’єктів, для розміщення яких здійснюється примусове відчуження, мають можливість ініціювати примусове відчуження земельних ділянок, а держава, в свою чергу, має забезпечити справедливу сатисфакцію за вилучені об’єкти.
Про авторку
Ольга Сидорчук, партнерка Altelaw&Sempra, членкиня ради директорів Конфедерації будівельників України, очолює Комітет з нормативної та законопроєктної діяльності Конфедерації будівельників України.