Купівля об’єкта нерухомості без ґрунтовної перевірки — це ризик втратити гроші, час і керованість проєкту. Типові загрози: дефекти набуття права власності, приховані обтяження (іпотека, арешти), містобудівні обмеження, судові спори або невідповідність технічного стану вимогам експлуатації. Юридична перевірка дає передбачуваність: ви розумієте, що саме купуєте, які умови впливають на ціну та строки закриття угоди і які запобіжники варто включити до структури угоди. Перевірка однаково важлива для земельних ділянок, будівель, окремих приміщень і незавершеного будівництва.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Метод і етапи перевірки
Починаємо з попередньої перевірки об’єкта та визначення алгоритму дій, далі — повний аудит документів та реєстрів, і підсумовуємо висновком з матрицею ризиків та рекомендаціями. Для повної перевірки найкращим буде залучати команду спеціалістів, серед яких: юрист з нерухомості, технічний експерт/БТІ-інженер, податковий консультант, за потреби — нотаріус і оцінювач. У деяких випадках достатньо одного юриста.
Джерела інформації: Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (право власності/обтяження), Державний земельний кадастр (кадастрові дані), містобудівні ресурси (генплан/детальний план території/зонінг, містобудівні умови та обмеження), Єдиний державний реєстр судових рішень (судові справи), реєстри боржників/податків, дані органів охорони культурної спадщини, природоохоронні та спеціальні зони. Результатом буде підготовлена картка ризиків із градацією (низький/середній/високий), пропозиції щодо коригування ціни або умов угоди за наявності надмірних ризиків.
Чекліст №1: правовий статус і чистота титулу
Спершу відтворюється безперервний ланцюг переходів права власності від первинної реєстрації до поточного власника з перевіркою правових підстав кожної передачі (купівля-продаж, спадкування, поділ/виділ) і належних повноважень підписантів. Якщо переходи права власності відбувалися досить давно і в межах строків позовної давності спір щодо їх законності вже практично неможливий, то можна обмежитися перевіркою ланцюга переходу прав власності за період, коли такі ризики суттєво зростають. З урахуванням зупинення перебігу позовної давності в період карантину та війни доцільно було б перевіряти правомірність набуття власності за період, починаючи з 2013 року, коли відомості про речові права почали вносити до ДРРП. Але в будь-якому разі правові підстави набуття права власності на об’єкт нерухомості продавцем слід перевірити незалежно від дати набуття такого права. Паралельно слід звірити всі обтяження: іпотеки, податкові застави, арешти, заборони відчуження та заходи забезпечення позовів — за даними ДРРП і відповідних реєстрів виконавчої служби. Окремо встановлюється наявність і коректність прав третіх осіб (сервітут, суперфіцій, емфітевзис) та дотримання переважних прав співвласників або орендарів на придбання об’єкта, зокрема факт належного повідомлення і відмов вказаних осіб від придбання. Далі перевіряється судова історія щодо самого об’єкта, земельної ділянки та попередніх власників на предмет позовів про витребування майна чи визнання правочинів недійсними, а також наявності процедур банкрутства. Якщо майно перебуває у спільній власності, фіксуються частки, порядок користування й наявність згод співвласників на відчуження та можливі спори щодо поділу чи виділу.
Чекліст №2: земля і містобудівні аспекти
Якщо планується придбання об’єкта нерухомості, який безпосередньо пов’язаний із земельною ділянкою, на якій він розташований, то слід встановити перелік прав на неї (власність, постійне користування, оренда тощо), строк та умови користування, включно із суборендою і сервітутами, а також відповідність площі та меж кадастровим даним. Перевірці підлягає узгодженість цільового призначення із фактичним і планованим використанням об’єкта, відповідність генплану, ДПТ та зонінгу, а також наявність публічних обмежень — від червоних ліній та прибережних смуг до санітарних і охоронних зон інфраструктурних об’єктів чи пам’яток культурної спадщини. Для об’єктів незавершеного будівництва аналізуються наявні містобудівні умови та обмеження або будівельний паспорт (якщо такі передбачені для цього виду робіт), дозвільна документація на початок виконання будівельних робіт (повідомлення/дозвіл залежно від класу наслідків), а для введених в експлуатацію об’єктів — документ, що підтверджує завершення відповідної процедури та присвоєння адреси. Додатково з’ясовується коректність меж земельної ділянки згідно з даними ДЗК, відсутність накладок і самовільних займань, правомірність доступу до публічної дороги та відсутність конфліктів щодо проїздів, а також, за необхідності, наявність рішень про резервування земель під суспільні потреби чи інших обмежень щільності й висотності.
Чекліст №3: технічний стан і експлуатація
У цьому разі перевіряється комплект технічної документації — техпаспорт, поверхові плани, довідки про фактичні площі та історія змін із фіксацією будь-яких перепланувань або добудов із підтвердженням їхньої легалізації. Оцінюються ризики самочинних робіт, можливі штрафи та зобов’язання з приведення об’єкта у відповідність, а також вплив таких втручань на функціональне призначення й відповідність пожежним і санітарним вимогам. Аналізуються підключення до інженерних мереж і доступні ліміти (електрика, вода, каналізація, тепло, газ), релевантні техумови та документи, що підтверджують їх виконання, якщо такі є. Окремо перевіряються відносини з компанією-управителем або ОСББ, наявність боргів за комунальні послуги, штрафні санкції чи претензії з боку орендарів.
Чекліст №4: перевірка продавця
Перевірка продавця — юридичної особи, передбачає перевірку даних щодо нього в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань. Зокрема, перевіряються статутні обмеження на відчуження активу і рішення органів управління, що надають повноваження підписантам. Проводиться перевірка бенефіціарів з урахуванням наявності санкційних ризиків. Крім того, досліджується судова і податкова історія компанії: податковий борг, розстрочки, спори з контролюючими органами, відкриті виконавчі провадження чи процедура банкрутства, а також довгострокові зобов’язання у вигляді договорів оренди, сервісних контрактів або попередніх угод, що можуть впливати на користування об’єктом. Аналогічний перелік процедур, за винятком перевірки статутних документів та корпоративних обмежень, застосовується і до продавців — фізичних осіб.
Висновки
Якісна перевірка — це не витрата, а інвестиція у прогнозованість угоди. Вона дає змогу:
- виявити критичні ризики до проведення оплати;
- обґрунтувати знижку або зміну структури угоди;
- скоротити час на погодження документів завдяки чіткому переліку умов;
- уникнути спорів з орендарями, сусідами та контролюючими органами.
Практичний ефект — менше сюрпризів після закриття угоди та більше керованості об’єктом з першого дня володіння.