Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України самочинним будівництвом вважаються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети (наприклад, земельна ділянка була відведена під городництво, а її власник побудував на ній житловий будинок), або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Слід зазначити, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, що передбачено ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України. Це означає, що самочинно збудоване нерухоме майно не набуває статусу об’єкта цивільних правовідносин, тобто особа, яка його збудувала, не може його відчужити або розпорядитися ним іншим чином, таке нерухоме майно не може бути успадковане тощо. Крім того, до самочинно збудованого будинку неможливо законним шляхом підключити інженерні комунікації, а також задекларувати або зареєструвати місце проживання, оформити субсидію тощо. Завжди існуватиме ризик того, що такий будинок буде знесений за рішенням суду, ухваленим за позовом органу державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду. Крім того, за самочинне будівництво законодавством передбачені штрафні санкції, які залежать від категорії об’єкта та тяжкості порушення і розмір яких може сягати 2 725 900 грн.
Необхідно пам’ятати, що не всі будівельні роботи, виконані без відповідних дозвільних документів, вважатимуться самочинним будівництвом. Це визначено Переліком будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 7 червня 2017 року №406. Серед іншого, не вважатимуться самочинним будівництвом виконані без дозвільних документів будівельні роботи щодо переобладнання та перепланування житлового будинку і житлового приміщення, а також нежитлового будинку, будівлі, споруди, приміщення в них, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування; зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без влаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів; розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності; розміщення тимчасових споруд, їх комплексів, призначених для життєзабезпечення (тимчасового проживання та обслуговування) населення, зокрема населення, яке постраждало внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів тощо.
Зважаючи на існування значних незручностей та ризиків, пов’язаних із володінням самочинно збудованим нерухомим майном, особи, які здійснили таке будівництво, рано чи пізно постають перед необхідністю узаконення цих об’єктів.
Є два способи узаконення самочинно збудованих об’єктів: адміністративний та судовий. Зупинимося на кожному з них.
Адміністративний спосіб
Якщо будинок був побудований до 5 серпня 1992 року, державна реєстрація права власності на такий будинок проводиться без документа, що засвідчує прийняття його в експлуатацію (незалежно від площі будинку). Це зумовлено тим, що вперше порядок та умови прийняття нерухомого майна в експлуатацію були запроваджені Положенням про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів державного замовлення, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 року №449. Для державної реєстрації права власності на такий будинок державному реєстратору необхідно подати виписку із погосподарської книги, надану виконавчим органом сільської (якщо такий орган не створений — сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою, а також документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Що стосується самочинно збудованих (без дозвільного документа на виконання будівельних робіт) індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків площею до 500 кв. м, а також господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею до 500 кв. м, збудованих у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, а також будівель і споруд сільськогосподарського призначення, збудованих до 12 березня 2011 року, то для таких об’єктів діє спрощений порядок прийняття в експлуатацію (будівельна амністія), що передбачено п. 9 розд. V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Такі об’єкти мають належати за класом наслідків (відповідальності) до об’єктів з незначними наслідками (СС1), а також бути збудованими на земельній ділянці відповідного цільового призначення. Прийняття в експлуатацію зазначених вище об’єктів здійснюється за результатами технічного обстеження, що проводиться суб’єктами господарювання, які отримали відповідний кваліфікаційний сертифікат, органом державного архітектурно-будівельного контролю протягом 10 робочих днів з дня подання відповідної заяви власниками земельних ділянок, на яких розміщені такі об’єкти, за результатами технічного обстеження об’єктів шляхом реєстрації поданої власниками земельних ділянок декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Для державної реєстрації права власності на самочинно збудовані житлові будинки, садові, дачні будинки площею до 500 кв. м, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 500 кв. м, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, а також на будівлі і споруди сільськогосподарського призначення, збудовані до 12 березня 2011 року, державному реєстратору подаються технічний паспорт, документ, що підтверджує прийняття об’єкта в експлуатацію, та документ, що підтверджує присвоєння поштової адреси.
Судовий спосіб
Якщо самочинно збудований об’єкт не відповідає зазначеним вище критеріям, з якими закон пов’язує можливість його узаконення в адміністративному порядку, такий об’єкт може бути узаконений за рішенням суду.
Відповідно до ч. 3 ст. 376 Цивільного кодексу України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Слід звернути увагу на те, що необхідною умовою визнання судом права власності на самочинно збудоване нерухоме майно є наявність у особи, яка здійснила будівництво, права власності або користування на земельну ділянку під таким об’єктом. Якщо особа звернулася до суду з позовом про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, однак при цьому не має прав на земельну ділянку під таким об’єктом, суд ухвалить рішення про відмову в задоволенні позову.
У цьому контексті слід зазначити, що вимагати визнання за собою права власності на об’єкт самочинного будівництва в судовому порядку може не тільки особа, яка його збудувала, а й власник (користувач) земельної ділянки, на якій збудовано такий об’єкт (ч. 5 ст. 376 Цивільного кодексу України).
Зверненню до суду з позовом про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно має передувати звернення до органу державного архітектурно-будівельного контролю з метою введення самочинно збудованого об’єкта нерухомого майна в експлуатацію (для об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, документом, що засвідчує прийняття об’єкта в експлуатацію, є подана замовником та зареєстрована органом державного архітектурно-будівельного контролю декларація про готовність об’єкта до експлуатації). Такого правового висновку, зокрема, дійшов Верховний Суд у постанові від 23 вересня 2019 року (справа №309/3887/17), зазначивши, що «експлуатація закінчених будівництвом об’єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється. Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право» (подібні правові висновки містяться також у постановах Верховного Суду України від 27 травня 2015 року, справа №6–159цс15, від 2 грудня 2015 року, справа №6–1328цс15, від 4 червня 2018 року, справа №640/13030/16-ц, та від 18 лютого 2019 року, справа № 308/5988/17). Також слід зазначити, що у постанові від 8 травня 2024 року (справа №126/1663/23) Верховний Суд зазначив, що «вирішуючи справу за позовом власника (землекористувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов’язані встановити усі обставини справи, зокрема: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушення будівельних норм та правил».
Отже, основними умовами для визнання судом права власності на об’єкт самочинного будівництва є розташування такого об’єкта на земельній ділянці, яка перебуває у власності чи користуванні позивача; звернення позивача до органів державного архітектурно-будівельного контролю з метою введення самочинно збудованого об’єкта нерухомого майна в експлуатацію, а також відповідність вказаного об’єкта санітарним та екологічним вимогам, будівельним нормам і правилам (така відповідність може бути підтверджена висновками компетентних державних органів або висновком судової будівельно-технічної експертизи).
Після ухвалення судом рішення про визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва такий об’єкт приймається в експлуатацію за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації за результатами проведення його технічного обстеження, що проводиться суб’єктом господарювання, який має у своєму складі відповідних виконавців, що згідно із Законом України «Про архітектурну діяльність» одержали кваліфікаційний сертифікат, або фізичною особою — підприємцем, яка згідно із зазначеним Законом має кваліфікаційний сертифікат. Державна реєстрація права власності на самочинно збудований об’єкт нерухомого майна після його введення в експлуатацію проводиться на підставі технічного паспорта, документа, що підтверджує прийняття об’єкта в експлуатацію, та документа, що підтверджує присвоєння об’єкту поштової адреси.
Як бачимо, узаконення самочинно збудованого об’єкта нерухомого майна досить часто є складною процедурою, яка вимагає великого обсягу роботи і часу. Однак для уникнення ризиків, пов’язаних із володінням такими об’єктами, а також для введення їх до цивільного обороту з метою створення можливості для розпорядження ними у майбутньому, володільцям таких об’єктів рекомендується не економити кошти й час для їх узаконення.