Купівля комерційної нерухомості завжди має конкретну мету. Розуміння цієї мети є ключовим для визначення пріоритетів перевірки та факторів, що впливатимуть на можливість укладення угоди та її вартість.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Часто основною метою придбання об’єкта є:
• грошовий потік, що вже генерується об'єктом (торгові та бізнес-центри за рахунок приміщень, переданих в оренду);
• наявні ліцензії, дозволи тощо;
• використання його за іншим функціональним призначенням (наприклад, реконструкція житлового будинку в готель чи бізнес-центр).
Структурування транзакцій з купівлі об’єктів нерухомості відбувається як asset deal, тобто купівля конкретного об’єкта нерухомості, або як share deal, тобто купівля корпоративних прав компанії — власника такого об’єкта.
Вибір структури угоди залежить від мети придбання та безпосередньо визначає її подальші правові та фінансові наслідки. Так, у разі придбання об’єкта заради чинних договорів оренди площ у такому об’єкті структурувати угоду може бути простіше шляхом придбання корпоративних прав власника об’єкта, адже це не потребуватиме переукладення договорів оренди та інших договорів, що забезпечують функціонування об’єкта (наприклад, комунальні та сервісні послуги). Купуючи об’єкт із наміром провести реконструкцію та використовувати за іншим призначенням, історія компанії-власника може бути навіть недоліком, тому доцільно розглядати варіант купівлі як окремого об’єкта нерухомості.
Кожен із обраних варіантів структурування має свої переваги та недоліки, а описане вище не варто оцінювати як щось обов’язкове, часто деталі можуть вирішувати перебіг подій. Розуміння намірів купівлі допоможе сфокусуватися на ключових аспектах при перевірці об’єкта та правильно структурувати транзакцію.
Тому наводимо перелік важливих аспектів, які варто перевірити перед купівлею об’єкта.
Перевірка особи власника
• Обсяг повноважень власника: досить часто на рівні статутних документів визначається процедура та обмеження щодо розпорядження нерухомим майном, які можуть суттєво вплинути як на строки, так і можливість транзакції загалом, в результаті чого ці питання потребують детального аналізу. Важливо впевнитися, що особа, яка діє від імені продавця, має усі необхідні права на вчинення правочину, відповідно до якого відчужується майно.
• Наявність санкцій: відносно нова опція, яка набрала особливої актуальності в останні роки. Оскільки застосування деяких видів санкцій може бути підставою для стягнення майна в дохід держави, їх аналіз має важливе значення для мінімізації ризиків для майбутнього власника.
• Перевірка ділової репутації: ця опція не є класичним юридичним аудитом, проте водночас інформація з відкритих джерел щодо особи продавця та оцінка можливих репутаційних ризиків інколи має вирішальне значення для прийняття рішення щодо придбання.
Перевірка прав власності (титулу)
• Правовстановлюючі документи: важливо проаналізувати не лише актуальні правовстановлюючі документи, а також історію виникнення активу. Серед документів, що підлягають аналізу, окрім витягів та свідоцтв про право власності — також договори, на підставі яких актив отримано у власність, якщо такі були (договір купівлі-продажу, дарування або міни, рішення органів влади). Крім того, аналізу потребують документи, що стали підставою для будівництва об’єкта і свідчили б про введення його в експлуатацію у заявлених параметрах. Окремо доцільно проаналізувати питання змін характеристик об’єкта під час його експлуатації, а також правомірність таких змін.
• Безперервність права власності: перевірити історію переходу права власності — скільки разів і коли змінювався власник об’єкта в минулому. Часті перепродажі за короткий час можуть сигналізувати про приховані проблеми або спекуляції.
Особливі вимоги до об’єкта
• Дозволи та ліцензії на спеціальні об'єкти: зазвичай для об’єктів, що мають спеціальне призначення (наприклад, АЗС, заклад громадського харчування, готель тощо), вимагається наявність додаткових дозвільних документів, сертифікатів, ліцензій тощо для їх експлуатації (дозвіл Держпраці на експлуатацію обладнання підвищеної небезпеки, ліцензія на продаж алкоголю тощо). Відсутність таких документів може спричинити додаткові витрати на оформлення їх власноруч або навіть відповідальність за попередні порушення.
• Перевірки контролюючими органами: дізнатися, чи проводилися щодо об’єкта перевірки контролюючими органами (ДАБІ/ДІАМ, ДСНС тощо) та чи вживалися заходи контролю (виносилися приписи про усунення порушень, складалися протоколи про адміністративні правопорушення тощо).
Перевірка обтяжень, арештів та судових спорів
• Обтяження та заборони: перевірка наявності обтяжень на майно (іпотека, застава, арешт, заборона на відчуження тощо) можлива шляхом аналізу інформації з Державного реєстру речових прав, а також документів, що стали підставою для їх виникнення (договори, судові рішення тощо). Наявність таких обмежень впливатиме на можливість транзакції або ж вимагатиме вжиття додаткових дій (гарантії щодо погашення боргу до моменту угоди, зменшення ціни, отримання згоди іпотекодержателя на продаж тощо).
• Єдиний реєстр боржників: з’ясувати, чи внесений продавець до Єдиного реєстру боржників (наявність відкритих виконавчих проваджень). Якщо так, відчуження майна може бути заборонено до погашення боргів.
• Судові спори: перевірити в Єдиному державному реєстрі судових рішень, чи немає судових справ щодо цього об’єкта або самого продавця. Особливу увагу варто приділити перевірці судових спорів щодо права власності та можливих претензій третіх осіб — кредиторів, співвласників чи орендарів.
• Додатково варто проаналізувати, чи не був об’єкт у минулому предметом судових заборон або кримінальних проваджень. Будь-які згадки про нерухомість у судових рішеннях (наприклад, про визнання недійсним правочинів, арешти, зокрема в межах кримінального провадження) можуть бути сигналом для додаткової перевірки.
Перевірка землі та містобудівних обмежень
• Права та обмеження на землю: з’ясувати підстави володіння земельною ділянкою (право користування чи власності). Якщо ділянка в оренді — проаналізувати договір оренди (строк, орендна плата, цільове використання, умови розірвання) і чи немає винятку щодо переходу права оренди при переході права власності на нерухомість. Важливо упевнитися, що орендна плата, земельний податок розраховані належним чином та відсутні обмеження щодо ділянки у вигляді сервітутів тощо.
• Цільове призначення земельної ділянки: з’ясувати категорію та цільове призначення землі, на якій розташована нерухомість, і порівняти з наявним використанням і планами покупця. У деяких випадках наслідком такого аналізу може бути рекомендація щодо зміни цільового призначення, що зазвичай вимагає багато часу та ресурсів.
• Містобудівна документація та обмеження: перевірити відповідність об’єкта та земельної ділянки вимогам містобудівної документації, а також вимогам до висотності та геометричних параметрів (як об’єкт в наявних параметрах, такі запланованих покупцем). Особливо актуальним в останні роки є питання перевірки наявності об’єктів для укриття населення.
• Обмеження використання: виявити встановлені обмеження щодо використання нерухомості чи землі. Йдеться про охоронні зони, прибережні захисні смуги, історико-архітектурні охоронні зони, червоні лінії тощо. Наявність таких обмежень може вплинути на можливість будівництва або експлуатації об’єкта за призначенням, у результаті чого об’єкт може стати нецікавим для придбання. Слід враховувати, що навіть за відсутності відповідних відміток у документах певні обмеження можуть діяти в силу закону і не відображатися в реєстрах.
Перевірка договірних відносин, що виникають у зв’язку з експлуатацією об’єкта
• Сервісні договори: важливо перевірити об’єкт на предмет наявності договорів, що забезпечують його життєздатність (електропостачання, водопровід та каналізація, пожежна безпека тощо), особливо в частині строків, комерційних умов та підстав розірвання, що дозволить новому власнику, за необхідності, змінити постачальників.
• Договори оренди: якщо приміщення в об’єкті наразі передані в оренду третім особам, необхідно перевірити умови: строк дії, розмір і графік орендної плати, права та обов’язки орендодавця і орендаря, умови дострокового розірвання або продовження договору. Важливо пересвідчитися, що страхові депозити були сплачені та не використані на покриття пошкоджень приміщень тощо.
Варто також з’ясувати, чи передбачене переважне право орендаря на викуп майна. Порушення цього права дає орендарю підстави вимагати в суді переведення на нього прав та обов’язків покупця і скасування вже укладеного договору купівлі-продажу. Важливо переконатися, що орендар був письмово повідомлений про намір продажу (якщо договором прямо не вказано про відмову орендаря від права на викуп об’єкта), або отримати від нього відмову від реалізації переважного права.
• Правонаступництво договорів: варто врахувати, що після купівлі об’єкта всі чинні договори оренди продовжать діяти (без зміни сторони або змінивши сторону орендодавця — залежить від структури угоди). Перевірити, чи немає умов, які дають орендарю право на розірвання договору в разі зміни орендодавця тощо.
Поряд із юридичним аудитом зазвичай ми рекомендуємо клієнтам додатково залучати технічних, фінансових та інших профільних радників. Їхні висновки дають змогу врахувати низку аспектів, які можуть суттєво вплинути на угоду та її економічну доцільність.
Технічна перевірка об’єкта
• Будівельні конструкції та відповідність ДБН: оцінити фактичний технічний стан будівлі, її планування та відповідність технічній, містобудівній документації та ДБН. Важливо для усунення ризику самочинного будівництва, а також для оцінки планів щодо майбутніх будівельних робіт.
• Інженерні мережі (внутрішні та зовнішні): перевірити стан та працездатність інженерних комунікацій: електропостачання, водопровід та каналізація, пожежна безпека тощо. Переконатися, що об’єкт підключений до центральних мереж або має автономні системи (свердловина, генератор, очисні споруди) з достатньою потужністю. У разі комерційної нерухомості це критично для подальшого використання (наприклад, потужність електромереж для торгового центру, пропускна спроможність каналізації для ресторану).
Фінансова перевірка
• Заборгованості та платежі: перевірити, чи немає у власника об’єкта, а також за об’єктом нерухомості фінансових боргів. Підтвердити наявний грошовий потік (перевірити наявність заборгованості зі сплати орендної плати, страхові депозити тощо).
• Податкові наслідки та витрати на угоду: прорахувати наперед усі витрати, пов’язані з оформленням угоди, щоб уникнути несподіваних витрат.
Купівля комерційної нерухомості — це складний процес, що вимагає системного підходу та ретельної перевірки. Проведення комплексної правової, технічної та фінансової експертизи об'єкта дає змогу виявити ризики на ранніх етапах та оцінити їх.
Основне завдання Due Diligence полягає не лише у фіксації потенційних проблем, а й у формуванні чіткого розуміння можливостей та обмежень об’єкта. Це дає покупцеві змогу приймати обґрунтовані рішення, планувати подальше використання нерухомості та вести переговори з продавцем на більш вигідних умовах.