З початком повномасштабної війни та за всі роки воєнного стану випадки відкриття проваджень у справах про банкрутство (неплатоспроможність) забудовників стали досить поширеними.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Кодекс України з процедур банкрутства (далі — КУПБ) у справах про неплатоспроможність не передбачає особливостей процедури банкрутства забудовників, окрім банкрутств фондів фінансування будівництва та емітентів іпотечних сертифікатів. Водночас існує думка, що інтереси індивідуальних інвесторів (фізичних осіб) є найменш захищеними у разі банкрутства забудовника. Чи так це насправді? Розберемо реальну практику в різних обставинах.
Забудовник ініціював процедуру превентивної реструктуризації або оголосив себе банкрутом
7 лютого 2025 року відбулося засідання Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, на якому розглядалося питання захисту громадян, які інвестують свої кошти в об’єкти будівництва. Відповідно до проєкту рішення НКЦПФР (схвалено постановою від 7 лютого 2025 року №09/21/1791/К01) передбачено критерії прозорості процедури банкрутства забудовника, виникнення обов’язку в компанії-управителя припинити фінансування будівництва, надається право інвестору забудовника утриматися від виконання зобов’язань на час розгляду справи про банкрутство, а також передбачено заборону укладення нових договорів про участь у фондах фінансування будівництва з фізичними особами, якщо стосовно такого забудовника відкрите провадження у справі про банкрутство.
Крім того, в порядку імплементації Директиви Європейського парламенту та Ради Європейського Союзу 2019/1023 і запровадження процедур превентивної реструктуризації (від 19 вересня 2024 року), що необхідно для реалізації програми фінансової підтримки України від Європейського Союзу з метою забезпечення ефективності ринкової економіки та розвитку бізнесу в Україні, 1 січня 2025 року були внесені зміни до Кодексу України з процедур банкрутства.
Так, з 23 липня 2025 року вступили у дію новели, які доповнили КУПБ та передбачені Книгою третьою «Превентивна реструктуризація». Процедура превентивної реструктуризації боржника-забудовника може бути розпочата у разі виникнення ознак неплатоспроможності чи її загрози для запобігання процедури банкрутства.
З метою реалізації таких змін у КУПБ на допомогу забудовнику в підготовці заяви про відкриття процедури превентивної реструктуризації до господарського суду наказом Міністерства юстиції №3734/5 від 25 грудня 2024 року були затверджені типові форми плану превентивної реструктуризації й договору з адміністратором превентивної реструктуризації, який укладається між боржником та арбітражним керуючим.
Господарський суд за вмотивованою заявою боржника може у межах процедури превентивної реструктуризації застосувати додаткові заходи захисту боржника, такі як:
- заборона примусового стягнення з боржника коштів чи майна на підставі виконавчих документів, крім певних випадків;
- заборона звернення стягнення на предмет застави (іпотеки).
Такі заходи можуть тривати протягом шести місяців з дня відкриття процедури превентивної реструктуризації.
Крім того, боржник-забудовник може скористатися правом на проведення спрощеноїп роцедури превентивної реструктуризації й розраховувати на те, що господарський суд затвердить план превентивної реструктуризації, якийо тримав схвалення залученими кредиторами, та адміністратором превентивної реструктуризації надано відповідний висновок.
Слід зауважити, що відкриття процедури превентивної реструктуризації у господарському суді унеможливлює одночасне відкриття провадження про неплатоспроможність боржника-забудовника за ініціативи юридичних та фізичних осіб.
Тобто є вірогідність зловживання процесуальними правами недобросовісних боржників-забудовників під час процедури превентивної реструктуризації.
Однією з перших в Україні справ за процедурою превентивної реструктуризації є справа №922/2471/25, що знаходиться у провадженні Господарського суду Харківської області за заявою приватного акціонерного товариства «Харківський тракторний завод» про відкриття процедури превентивної реструктуризації.
Щодо цієї юридичної особи застосовані основні заходи захисту боржника:
- стосовно боржника не може бути відкрито провадження у справі про банкрутство;
- зупинене нарахування штрафів та інших фінансових санкцій за зобов’язаннями боржника перед залученими кредиторами;
- будь-яке відчуження та розпорядження майном боржника (окрім розпорядження майном у межах звичайної господарської діяльності) здійснюються виключно в порядку, передбаченому планом превентивної реструктуризації;
- збільшення (зменшення) статутного капіталу боржника, вихід учасника з боржника —товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю може здійснюватися виключно в порядку, передбаченому планом превентивної реструктуризації.
Крім того, у справі №922/2471/25 за клопотанням боржника до затвердження судом плану превентивної реструктуризації застосовані додаткові заходи захисту боржника, що застосовуються до кредиторів (Офісу великих платників податків ДПС, ГУ ПФУ в Харківській області, контрагентів, постачальників комунальних послуг, інших кредиторів) та заборонено примусове стягнення з боржника коштів чи майна на підставі всіх виконавчих документів.
Водночас процедура превентивної реструктуризації вимагає від боржника підвищеного стандарту доказування виконання плану процедури превентивної реструктуризації, тому для інвесторів та підрядників це означає, що боржник у скорочені терміни відновить свою неплатоспроможність і виконає прийняті договірні зобов’язання.
Слід також додати, що у ч. 2 ст. 4 КУПБ встановлено, що у разі якщо аудитором, бухгалтером, які надають послуги боржнику, або бухгалтером боржника за результатами складання податкової звітності виявлено ознаки неплатоспроможності або її загрози, такі особи протягом 10 днів повідомляють про це боржника.
У разі виникнення ознак неплатоспроможності чи її загрози, а також у разі отримання боржником повідомлення від осіб, зазначених у ч. 2 ст. 4 КУПБ, керівник боржника зобов’язаний не пізніше 30 днів з дня отримання відповідної інформації надіслати засновникам боржника, власнику майна боржника відомості щодо наявності ознак неплатоспроможності чи її загрози.
Отже, зважаючи на ці обов’язки, встановлені КУПБ щодо повідомлення керівником засновників боржника про ознаки неплатоспроможності чи її загрози, а також обов’язок звернення до господарського суду із заявою про відкриття провадження неплатоспроможності забудовника, приховування стійкої неплатоспроможності юридичної особи загрожує адміністративною (ст. 164–15 КУпАП), кримінальною (ст. 219 КК України) та субсидіарною відповідальністю (ст. 619 ЦК України) керівника та учасників юридичної особи, що, по суті, є їхнім «страшним сном».
Як правило, у керівника та засновників забудовника відкриті депозитні, поточні рахунки в українських чи іноземних банках, зареєстровано низку нерухомого та рухомого майна, а за результатами перевірки реєстрації прав на нерухоме та рухоме майно за юридичною особою (забудовником), окрім неподілених підвальних і нежитлових приміщень, ніякого майна не зареєстровано.
Отже, Закон ефективно працює на захист інтересів кредиторів боржника-забудовника на етапі ранньої банкрутної процедури, адже стягнені суми за рахунок майна керівника та учасників юридичної особи включаються до складу ліквідаційної маси і можуть бути використані для задоволення вимог кредиторів у порядку черговості, визначеної КУПБ.
Слід нагадати, що у ст. 64 Кодексу України з процедур банкрутства встановлено, що кошти, одержані від продажу майна банкрута, спрямовуються на задоволення вимог кредиторів.
Порядок задоволення вимог кредиторів
У першу чергу задовольняються:
- вимоги щодо виплати заборгованості із заробітної плати перед працюючими та звільненими працівниками банкрута, грошові компенсації за всі невикористані дні щорічної відпустки та додаткової відпустки працівникам, які мають дітей, інші кошти, належні працівникам у зв’язку з оплачуваною відсутністю на роботі (оплата часу простою не з вини працівника, гарантії на час виконання державних або громадських обов’язків, гарантії і компенсації при службових відрядженнях, гарантії для працівників, що направляються для підвищення кваліфікації, гарантії для донорів, гарантії для працівників, що направляються на обстеження до медичного закладу, соціальні виплати у зв’язку з тимчасовою втратою працездатності за рахунок коштів підприємства тощо), а також вихідна допомога, належна працівникам у зв’язку з припиненням трудових відносин та нараховані на ці суми страхові внески на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування та інше соціальне страхування, зокрема відшкодування кредиту, отриманого на ці цілі;
- вимоги щодо виплати заборгованості із компенсації збитків, завданих державному бюджету України внаслідок виконання рішень Європейського суду з прав людини, постановлених проти України;
- вимоги кредиторів за договорами страхування;
- витрати, пов’язані з провадженням у справі про банкрутство в господарському суді, які понесені і не сплачені до відкриття ліквідаційної процедури;
- витрати кредиторів на проведення аудиту, якщо аудит проводився за рішенням господарського суду за рахунок їхніх коштів;
- вимоги кредиторів за договорами залучення проміжного та/або нового фінансування у процедурі превентивної реструктуризації.
У другу чергу задовольняються:
- вимоги із зобов’язань, що виникли внаслідок заподіяння шкоди життю та здоров’ю громадян, шляхом капіталізації у ліквідаційній процедурі відповідних платежів, зокрема до Фонду соціального страхування України за громадян, які застраховані в цьому фонді, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, зобов’язань зі сплати страхових внесків на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування та інше соціальне страхування, крім вимог, задоволених позачергово, з повернення невикористаних коштів Фонду соціального страхування України;
- вимоги громадян-довірителів (вкладників) довірчих товариств або інших суб’єктів підприємницької діяльності, які залучали майно (кошти) довірителів (вкладників).
У третю чергу задовольняються:
- вимоги щодо сплати податків і зборів (обов’язкових платежів); вимоги центрального органу виконавчої влади, що здійснює управління державним резервом.
У четверту чергу задовольняються:
- вимоги кредиторів, не забезпечені заставою.
У п’яту чергу задовольняються:
- вимоги щодо повернення внесків членів трудового колективу до статутного капіталу підприємства.
Останніми задовольняються всі інші вимоги.
З огляду на зазначене вище та враховуючи зміни у національному законодавстві України, слід констатувати, що механізми захисту від недобросовісних забудовників або страхування ризиків будівництва в Україні не настільки різноманітні, аніж в країнах Європи. Однак законодавство постійно вдосконалюється.
Чи можуть юридичні та фізичні особи, що є інвесторами або підрядниками, бути ініціюючими кредиторами у процедурі банкрутства забудовника?
Безумовно, так!
Знамениті цитати «Якщо не можеш перемогти натовп — очоль його» Нікколо Макіавеллі та «У становищі, коли не можеш виграти, — захищайся, якщо хочеш виграти — мусиш нападати» СуньДзи «Мистецтво війни» у таких ситуаціях мають стати найкращими мотиваторами.
А у разі об’єднання зусиль інвесторів та підрядників в одній справі про банкрутство вдасться зекономити чимало грошей на судові витрати під час стягнення боргу у загальному порядку під час розгляду численних позовних заяв у господарських чи місцевих судах загальної юрисдикції.
Зважаючи на зазначене вище, своєчасне та невідкладне звернення інвесторів чи підрядників із заявою про відкриття провадження у справі про банкрутство збільшує шанси повернути інвестиції та отримати прибуток підрядникам.
Звісно, інвестору не варто розраховувати на повне (у повному обсязі) повернення своїх вкладень внаслідок інфляційних збитків, а стягнення з боржника штрафних санкцій відбувається чи не в останню чергу на задоволення вимог кредиторів у разі визнання грошових вимог судом й у стадії ліквідації банкрута. Крім того, процедура банкрутства триває довго, а грошові вимоги до боржника можуть заявити не тільки інвестори та підрядники, але й залучені до співучасті численні контрагенти, працівники і постачальники, тому компенсація знецінених інвестицій за рахунок штрафних санкцій маловірогідна.
З метою захисту інтересів підрядників рекомендовано звертатися до суду із позовом про стягнення заборгованості у разі невиконання забудовником договірних зобов’язань вже через три-чотири місяці з моменту прострочення виконання зобов’язань і заздалегідь, до звернення до суду, доцільно провести перевірку майнового стану забудовника та забезпечити позов шляхом накладення арешту на активи боржника, а після спливу 6–12 місяців — ініціювати процедуру банкрутства.
Як інтереси інвесторів та підрядників захищаються на законодавчому рівні у період воєнного стану? Як Уряд запобігає новим кризам у будівельній галузі та банкрутству забудовників?
Наразі інвестори (замовники будівництва) за укладеними договорами із забудовниками захищені від ризику подвійного продажу незбудованих (недобудованих) квартир і можуть задовольнити свої грошові вимоги за рахунок звернення стягнення на нежитлові приміщення, що належать забудовнику.
По-перше, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до положень ст. 27–2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» реєструється право власності на майбутні об’єкти нерухомості, яке виникає на підставі попереднього договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, що здійснюється вперше та має бути нотаріально посвідчено. Відповідно нотаріус на підставі такого договору має право зареєструвати обтяження на майбутній об’єкт шляхом заборони його відчуження.
Отже, інвестор отримує можливість зареєструвати в реєстрі право власності на ще не побудований об’єкт нерухомості одразу на початковому етапі будівництва, що убезпечує можливість повторного відчуження забудовником, але тільки у разі державної реєстрації договору купівлі таких об’єктів.
По-друге, положення ч. 2 ст. 13 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» визначає вимоги до істотних умов договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).
Він має містити:
- ідентифікатори об’єкта будівництва та майбутньої квартири в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ);
- реєстраційний номер квартири у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, її технічні характеристики;
- графічне зображення схеми будівельного плану майбутньої квартири з назвами та площами всіх її приміщень і зазначенням розміщення на поверсі;
- ціну квартири, термін її передачі кредитору;
- строк повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення дії договору, який не може перевищувати 60 календарних днів з дня припинення дії договору;
- відповідальність сторін за невиконання умов договору.
Якщо після завершення будівництва виявиться, що фактична площа квартири менша за договірну, забудовник має протягом місяця з дня введення будинку в експлуатацію повернути надмірно сплачені кошти.
Кредитор зможе розірвати договір із забудовником у разі суттєвої затримки — понад шість місяців — із отриманням побудованої квартири. Підставою для розірвання договору, а отже, і повернення сплачених коштів, є також зміна без згоди кредитора проєктної документації. А у забудовника буде право розірвати договір, тільки якщо покупець порушить умови викупу житла.
Щоб уникнути ситуації, коли всі квартири в будинку розпродані, а у девелопера (юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта) закінчилися гроші на завершення будівництва, забудовникам заборонено продавати «гарантійну частку», що становить мінімум 10% від загальної площі майбутніх приміщень, яку можна буде продати лише після введення будинку в експлуатацію.
Тобто забудовник буде змушений фінансувати будівництво не тільки за рахунок коштів індивідуальних інвесторів, але й залучати кредитні або власні кошти.
Фактично нововведення Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» дають змогу контролювати хід будівництва на всіх етапах.
Як тільки будівництво завершиться, в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва має з’явитися запис про прийняття об’єкта в експлуатацію, ця інформація потрапить до Держреєстру прав на нерухоме майно, й об’єкт права власності автоматично зміниться з «об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості» на «об’єкт нерухомого майна». І всі власники цих новобудов отримають відповідне повідомлення від державного реєстратора. Одночасно припиниться обтяження майбутніх об’єктів нерухомості, які були включені до гарантійної частки.
Звісно, внесення змін у чинне законодавство певною мірою убезпечить від незаконних фінансових схем забудовників, але не надає 100% гарантій для інвесторів. З метою уникнення негативних наслідків інвесторам слід уважно підійти до вибору забудовника, системної перевірки його доброчесності та документів. А також звернути увагу на фінансовий стан забудовника, дозвільну документацію по конкретному об’єкту будівництва, механізми інвестування будівництва.