Застава та іпотека є ключовими інструментами забезпечення виконання зобов’язань. У контексті сучасних реалій в Україні, в умовах воєнного стану, економічних викликів, послідовне, зрозуміле та стабільне законодавство є визначальним.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Предметом застави є будь-яке рухоме майно нерухоме майно, у тому числі майнові права. Предметом іпотеки ж, яка є різновидом застави, є виключно об’єкти нерухомого майна – земельні ділянки, будівлі, споруди, об’єкти незавершеного будівництва, майнові права на нерухомість, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, якщо іпотекодавець зможе документально підтвердити право на набуте ним у власність нерухоме майно в майбутньому.
Правове регулювання застави та іпотеки охоплює собою як норми загального законодавства – положення Цивільного кодексу України, так і спеціальні законодавчі акти – Закони України «Про заставу» та «Про іпотеку», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном під час будівництва житла та здійснення операцій із нерухомістю» та інші.
Нормативна база, яка регулює питання іпотеки та застави, залишається недосконалою, а наявні в ній прогалини стають підґрунтям для правових суперечок і суспільної напруги.
Реалії сьогодення вимагають удосконалення нормативного врегулювання застави та іпотеки в Україні, насамперед з метою забезпечення розвитку ринку нерухомості та фінансової стійкості в Україні.
На розгляді у Верховній Раді України перебуває не так багато законопроєктів щодо застави та іпотеки, та при цьому – такі законопроєкти стосуються більше іпотечного ринку в Україні, а не застави та іпотеки, як видів забезпечення виконання зобов’язання (хоча питання врегулювання останніх потребує окремої уваги).
Насамперед це стосується проєкту Закону № 4247 від 21.10.2020 року – «Про внесення змін до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» щодо встановлення порядку фінансування об’єктів житлового будівництва та забезпечення захисту прав інвесторів». Цей законопроєкт ще з довоєнного часу не розглядався парламентом, хоча актуальність його прийняття активно обговорюється представниками банківського сектору.
Законопроєктом передбачається залучення банків до системи управління будівництвом. Так, запропоновано використання рахунків умовного зберігання (ескроу), як одного з інструментів залучення коштів фонду фінансування будівництва (ФФБ). На рахунки ескроу мають зараховуватися та зберігатися кошти інвесторів у будівництво, з подальшим перерахуванням коштів забудовнику із завершення будівництва.
Передбачається чіткий механізм фінансування будівництва за рахунок коштів, розміщених на рахунку ескроу, за яким: 30% - перший внесок після укладення договору про участь у ФФБ; 40% - після завершення зведення зовнішніх стін об'єкта будівництва; решта – по кожному етапу будівництва окремо. Водночас фінансування кожного наступного етапу можливе тільки після повного закінчення робіт попереднього етапу.
І вирішальна роль у цьому надається банку, у якому відкритий рахунок ескроу: такий банк здійснює перевірку наявності у забудовника права на одержання коштів.
Передбачається, що порядок використання рахунку ескроу для ФФБ, алгоритм дій банку для перерахування коштів на фінансування будівництва має бути визначений Національним банком України.
Крім цього, законопроєктом № 4247 передбачено обов’язкове страхування цивільно-правової відповідальності забудовника. Це дозволило б убезпечити інвесторів у будівництво від ризиків зловживань забудовниками щодо неналежного виконання своїх зобов’язань. Такий механізм фінансування будівництва видається простим, прозорим і таким, що нівелює ризики інвесторів, пов’язані з відсутністю довіри до забудовників.
Застосування рахунків ескроу є поширеним у європейських країнах – у Німеччині, Франції, Італії, Польщі, що дозволило їм подолати проблеми «замороженого» будівництва.
Також в умовах війни, розпочатої російською федерацією в України, надзвичайно актуальним є законопроєкт № 12372 від 30.12.2024 «Про систему страхування воєнних ризиків», за яким передбачається обов’язкове страхування предметів застави або іпотеки від воєнних ризиків. Водночас за цим законопроєктом мають бути застраховані й об’єкти будівництва.
Контроль щодо страхування майна, переданого в заставу або іпотеку, покладатиметься на банк, який є заставодержателем/іпотекодержателем такого майна.
Таке страхування може здійснюватися страховиками, авторизованими у визначеному порядку, або Державною агенцією зі страхування воєнних ризиків. Тобто передбачається покладення таких страхових ризиків на державу.
Потрібно відзначити, що механізм покриття катастрофічних ризиків, до яких відносяться воєнні ризики, із залученням спеціальної державної інституції, узгоджується з напрацьованим у світі досвідом покриття таких ризиків. В багатьох державах (Німеччина, Франція, Нідерланди, Велика Британія, Австралія, ПАР) створені спеціальні державні фонди, якими здійснюється страхування/перестрахування щодо певних катастрофічних ризиків.
Зважаючи на масштабність та тривалість воєнних дій в Україні, запровадження обов’язкового страхування об’єктів, переданих в заставу або іпотеку, від воєнних ризиків є нагальним. Адже дозволить убезпечити інтереси банків, як іпотекодержателів, залучити іноземних інвесторів у будівництво в Україні, і таким чином підтримати фінансове становище України в цілому.
Законопроєкт наразі ще не розглядався парламентом і не включений до порядку денного, проте є надія на наявність політичної волі для його прийняття. Його ухвалення дозволить захистити інтереси іпотекодержателів/заставодержателів, забудовників та інвесторів у будівництво, сприятиме активізації попиту на банківські продукти.
Важливим для удосконалення регулювання застави та іпотеки є також проєкт Закону № 13435 від 27.06.2025 «Про оцінку майна», який має уніфікувати стандарти проведення оцінки вартості нерухомості, незалежно від її виду, з урахуванням європейських стандартів. Передбачається створення єдиної професійної організації оцінювачів та спрощення процедур проведення оцінки майна.
Так, наразі присутній дуалізм нормативно-правового регулювання, з огляду на дію Законів України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та «Про оцінку земель». І визначення вартості земельної ділянки та розташованої на ній будівлі по факту потребує здійснення двох різних оцінок – оцінки будівлі та експертної грошової оцінки земельної ділянки, що призводить до більших витрат часу та коштів і є неефективним. Законопроєктом передбачається виключити експертну грошову оцінку земельних ділянок як таку, із запровадженням незалежної оцінки майна.
Запровадження чітких методик оцінки дозволить більш точно та якісно визначати ринкову вартість майна, обтяженого іпотекою або заставою, та як наслідок – зменшення кількості спорів щодо вартості предмета іпотеки. Водночас це сприятиме визначенню більш обґрунтованих умов іпотечного кредитування, з урахуванням інтересів всіх сторін.
Потрібно відзначити, що для ефективного розвитку іпотечного ринку в Україні законодавцю ще належить пройти значний шлях. Прагнення України доєднатися до Європейського Союзу зумовлює собою покладення зобов’язань щодо адаптації національного законодавства до європейських стандартів, окрім того, що розвиток ринку іпотеки забезпечить громадян житлом та сприятиме покращенню економічному становищу країни.
У контексті застави та іпотеки, передусім необхідною є інтеграція Директиви 2014/17/ЄС про кредитні договори для споживачів, що стосуються житлової нерухомості.
Актуальним є розроблення, з урахуванням вимог Директиви 2014/17/ЄС, законодавчих ініціатив щодо сек’юритизації іпотечних кредитів (простими словами, це операції за якими іпотечні кредити або права вимоги за ними перетворюються на цінні папери, які надалі продаються інвесторам як окремий банківський продукт).
Необхідність розвитку законодавства про іпотечне кредитування з урахуванням вимог зазначеної Директиви обговорюється як серед забудовників, представників банківських установ, так і Уряду. Розробка та впровадження таких пропозицій очікується надалі, з урахуванням змісту оприлюдненої Національним банком України Стратегії з розвитку іпотечного кредитування.
Подальше удосконалення законодавства про застави та іпотеки має вирішальне значення для стабілізації фінансової системи та відновлення економіки України.
Наявні на розгляді законодавця законопроєкти про страхування воєнних ризиків, про оцінку майна, а зміни до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» є якісними та такими, що вже дозволили б забезпечити реалізацію інтересів учасників ринку іпотечного кредитування.
Розвиток законодавства про іпотечне кредитування передбачає собою необхідність послідовної та системної реалізації заходів, передбачених Стратегією з розвитку іпотечного кредитування, оприлюдненою Національним банком України. Важливо, щоб законодавець приділив цим питанням належну увагу та виявив політичну волю для їх своєчасного ухвалення.