Українське законодавство давно користується словосполученням «незалежна оцінка». Проте є одна деталь, яка дуже точно характеризує всю проблему. Чинний Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» фактично визначає незалежну оцінку через те, хто її проводить: незалежною вважається оцінка, проведена суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господарювання. Тобто закон насамперед описує організаційний статус виконавця, а не реальний ступінь незалежності його професійного судження.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
І саме тут починається одна з глибинних проблем українського ринку оцінки.
Ми створили професію, від якої вимагаємо незалежного судження, але водночас у багатьох правовідносинах зробили результат оцінки настільки важливим для інтересів сторін, що вони об’єктивно отримують потужний стимул впливати на оцінювача. А потім дивуємося, що на нього впливають.
Після цього держава традиційно відповідає посиленням контролю: більше перевірок, більше рецензування, жорсткіші дисциплінарні процедури, нові реєстри, сертифікації, підвищення кваліфікації, додаткові адміністративні бар’єри. У результаті оцінювач опиняється між двома центрами тиску: з одного боку — замовник, якому потрібна певна цифра, з іншого — регулятор і правоохоронна система, від яких треба захищати вже сам факт свого професійного судження.
Це замкнене коло.
І його навряд чи можна розірвати ще одним рівнем контролю. Потрібно змінити саму архітектуру відповідальності.
Оцінка в Україні давно перестала бути просто консультацією
Вартість майна потрібна в набагато більшій кількості ситуацій, ніж звичайний продаж квартири.
Вона використовується при операціях із державним і комунальним майном, приватизації та відчуженні активів, оренді й заставі, корпоративних операціях, визначенні збитків і компенсації, податкових процедурах, судових спорах, виконавчому провадженні, фінансовій звітності, кредитуванні під заставу нерухомості та в багатьох інших правовідносинах. Чинне законодавство про оцінку прямо передбачає значний перелік випадків обов’язкового визначення вартості, особливо коли йдеться про публічні активи, збитки, оподаткування та спори.
Не всюди це обов’язково має бути класичний зовнішній звіт незалежного оцінювача. Банки, наприклад, можуть використовувати різні форми внутрішньої і зовнішньої оцінки залежно від мети та регуляторного режиму. Для оподаткування продажу нерухомості фізичними особами в Україні сьогодні взагалі існує автоматизована альтернатива професійній оцінці — модуль електронного визначення оціночної вартості.
Але загальна риса системи одна: цифра, яку визначив оцінювач, дуже часто має безпосередні економічні наслідки для конкретних людей.
Від неї може залежати податок.
Може залежати розмір забезпечення за кредитом.
Може залежати стартова позиція держави при відчуженні активу.
Може залежати розмір збитків, який вимагатиме сторона спору.
І саме в цей момент незалежний експерт дуже легко перетворюється на фактичного учасника конфлікту економічних інтересів.
Замовник часто приходить не по вартість, а по потрібну цифру
У професійній моделі замовлення оцінки має звучати приблизно так: «Ось актив, ось мета оцінки, ось дата. Скажіть нам, скільки це обґрунтовано коштує».
У реальному житті запит нерідко формується інакше: «Ми вже знаємо, яка цифра нам потрібна. Допоможіть її обґрунтувати».
Для продавця бажана одна вартість. Для покупця — інша. Для позичальника вигідна висока вартість застави. Для кредитора — консервативніша. При сплаті податків природний економічний інтерес платника полягає у мінімізації податкового навантаження. При визначенні збитків позивач зазвичай зацікавлений у більшій сумі, відповідач — у меншій.
Це нормально як поведінка сторін. Вони саме для цього і є сторонами правовідносин.
Проблема виникає тоді, коли законодавча конструкція фактично перекладає на оцінювача завдання перетворити економічний інтерес сторони на офіційно виглядаючу «об’єктивну» цифру.
Тоді ринок починає відбирати оцінювачів не за точністю судження, а за передбачуваністю результату.
І це значно серйозніша проблема, ніж кількість годин підвищення кваліфікації.
Найкращий приклад уже створила сама держава
Податкове регулювання продажу нерухомості фізичними особами дуже добре демонструє, як неправильна конструкція стимулів здатна сама породити поведінку, яку потім держава називає недоброчесною.
Стаття 172 Податкового кодексу передбачає автоматичне визначення оціночної вартості нерухомості «Модулем електронного визначення оціночної вартості». Якщо власник не погоджується з автоматично визначеним результатом, він може звернутися до професійного оцінювача для визначення ринкової вартості.
А далі починається найцікавіше.
Звіт реєструється в Єдиній базі, якщо визначена оцінювачем ринкова вартість перебуває у допустимому 25-відсотковому діапазоні щодо показника, з яким її порівнює система.
Тобто сама конструкція законодавства створює цілком очевидний економічний стимул: якщо автоматична оцінка не влаштовує продавця, він звертається до професійного оцінювача саме тому, що сподівається отримати інший результат.
І це не полемічне припущення.
У підготовленому у 2026 році аналізі регуляторного впливу самого Фонду державного майна України прямо зазначено, що 25-відсотковий діапазон на практиці використовується як своєрідна «знижка» від автоматично визначеної вартості. Фонд державного майна України навів вибірку реальних випадків у найбільших містах України, де професійні звіти давали нижчі величини, а середнє зменшення у наведеній вибірці становило близько 22,62%. ФДМУ прямо пов’язує таку поведінку зі спробами мінімізувати податкові зобов’язання.
За 2025 рік, за даними того самого аналізу, у системі було зареєстровано понад 319 тис. звітів оцінювачів, з яких понад 258 тис. фактично були використані нотаріусами при посвідченні правочинів.
Тобто держава спочатку створює правовий механізм, у якому професійний оцінювач потрібен платнику податків передусім тоді, коли той не задоволений автоматичною цифрою.
Потім ринок цілком раціонально формує попит на оцінювачів, здатних обґрунтувати нижчу вартість.
А потім держава обурюється, що оцінювачі «занижують».
Тут проблема явно складніша за особисту мораль оцінювача.
Ми законодавчо створили ринок послуги, економічною цінністю якої для значної частини замовників є саме можливість отримати альтернативний, вигідніший результат.
Незалежність починається не з покарання
Європейська логіка у цій частині значно цікавіша.
Вона не виходить із наївного припущення, що оцінювач ніколи не помиляється або не може бути недоброчесним. Навпаки, професійні стандарти приділяють значну увагу компетентності, якості даних, документації, професійному скептицизму, конфлікту інтересів і контролю якості.
Але фундаментальний принцип інший: потрібно максимально розділити того, хто визначає вартість, і того, хто приймає економічне рішення на підставі цієї вартості.
Директива 2014/17/EU щодо іпотечного кредитування вимагає, щоб внутрішні та зовнішні оцінювачі були професійно компетентними і достатньо незалежними від процесу прийняття кредитного рішення для забезпечення неупередженої та об’єктивної оцінки.
Це коротке правило насправді описує дуже правильну інституційну філософію. Оцінювач оцінює заставу. Банк видає кредит. І ці дві функції не повинні змішуватися.
Європейська банківська адміністрація деталізує цей принцип ще чіткіше. Її Guidelines on loan origination and monitoring вимагають, щоб оцінювач був незалежним від credit decision process; окремо зазначено, що винагорода оцінювача або його зарплата не повинні бути пов’язані з результатом оцінки у спосіб, який створює конфлікт інтересів.
Звернімо увагу: європейський підхід не полягає у тому, щоб поставити над оцінювачем чиновника, який перевірить, чи «правильну цифру» він написав.
Навпаки — система намагається віддалити оцінювача від економічного рішення, яке залежить від його висновку.
Не менш показово, що Mortgage Credit Directive у преамбулі прямо посилається на міжнародно визнані стандарти, включаючи стандарти IVSC і TEGoVA, а самі вимоги щодо стандартів можуть реалізовуватися державами-членами як через законодавство, так і через професійне саморегулювання.
Тобто європейська модель довіри до оцінки будується передусім на професійній компетентності, незалежності, належній процедурі і правильному розподілі функцій, а не лише на адміністративному страху.
Професійне судження неможливо виробляти під диктовку
Сучасні International Valuation Standards також рухають професію саме в напрямі професійного судження, якісних даних, моделей, документації та професійного скептицизму. IVS, що набрали чинності 31 січня 2025 року, значно посилили блоки Data & Inputs, Valuation Models та Documentation. Сам IVSC наголошує, що професійне судження залишається незамінним навіть при використанні дедалі складніших технологій та автоматизованих моделей.
Це важливий контраст із регуляторною філософією, в якій оцінювача намагаються перетворити на виконавця «правильної методики», яка повинна видати очікуваний результат.
Оцінка не є лабораторним вимірюванням температури.
Ринкова вартість — це професійно обґрунтоване судження, побудоване на даних, припущеннях, аналізі ринку та визначеній базі вартості.
Два компетентні оцінювачі можуть отримати різні результати і при цьому обидва діяти професійно.
Саме тому відмінність результату від очікувань замовника, чиновника, слідчого або іншого оцінювача сама по собі не може бути доказом професійного проступку.
Предметом контролю повинна бути не «правильність цифри» як така, а якість професійного процесу: чи належно визначено завдання; чи використані достатні і релевантні дані; чи коректною є база вартості; чи обґрунтовано застосовані підходи та методи; чи розкриті істотні припущення; чи відсутній конфлікт інтересів; чи можна відтворити логіку висновку.
Це значно складніше, ніж просто порівняти число у звіті з числом у державній базі.
Але це і є професійне регулювання.
Головна українська помилка — оцінювач стає співвідповідальним за чуже рішення
У багатьох українських процедурах поступово сформувалася дуже небезпечна психологічна конструкція. Є сторона, яка приймає рішення. Є оцінювач, який надає професійне судження. Але якщо рішення виявляється невдалим — усі починають шукати проблему у звіті.
Уявімо продаж комунального майна.
Посадова особа представляє продавця, визначає стратегію розпорядження активом, організовує процедуру, оцінює економічні та правові ризики і врешті приймає або забезпечує прийняття рішення про відчуження.
Проте якщо через рік хтось заявляє, що майно продали дешево, найзручніша відповідь звучить так: «Ми діяли за оцінкою».
Тобто професійний консультант перетворюється на інституційне алібі особи, яка насправді прийняла рішення.
Це неправильна конструкція.
У європейському праві незалежна оцінка публічного активу також може мати надзвичайно важливе значення. Наприклад, актуальне Повідомлення Європейської комісії щодо поняття державної допомоги визнає незалежну експертну оцінку, проведену до переговорів про продаж землі на основі загальновизнаних ринкових індикаторів і стандартів оцінки, належним способом встановлення ринкової вартості. Але це один із інструментів, якими держава обґрунтовує ринковість своєї поведінки як економічного оператора; сама Комісія наголошує також на використанні різних методів перевірки ринковості.
Інакше кажучи, оцінка допомагає державному органу прийняти та захистити рішення. Вона не приймає рішення замість нього.
Треба поміняти місцями страх і відповідальність
Саме тут, на нашу думку, полягає найпростіший спосіб суттєво покращити український ринок оцінки.
Необхідно законодавчо дуже чітко розмежувати: професійну відповідальність оцінювача відповідальність за економічне та юридичне рішення, прийняте з використанням оцінки.
Оцінювач повинен повністю відповідати за свою професійну роботу. За компетентність. За дотримання стандартів. За належну професійну обачність. За добросовісний аналіз вихідної інформації. За коректне застосування методології. За розкриття припущень та обмежень. За конфлікт інтересів. За свідоме викривлення даних, маніпуляцію або завідомо неправдиві висновки.
Тут жодної індульгенції бути не може.
Але оцінювач не повинен відповідати за те, що замовник зробив із його висновком.
Він не має відповідати за економічну доцільність продажу. За рішення банку видати кредит. За рішення кредитного комітету визначити LTV. За те, чи варто було інвестору купувати актив. За ціну, яку сторони врешті погодили між собою. За рішення органу місцевого самоврядування відчужити комунальний об’єкт. За майбутню зміну ринку. За результат бізнес-рішення, прийнятого іншою особою.
Це не просто юридична техніка. Це зміна всієї економіки поведінки учасників.
Що станеться, якщо чиновнику більше не можна буде сховатися за оцінювача
Повернімося до продажу комунального чи державного майна. У старій поведінковій моделі посадова особа може бути зацікавлена знайти оцінювача, який дасть потрібну цифру. Чому? Бо ця цифра потім стане її захистом. Якщо виникнуть питання, завжди можна сказати: «Вартість визначив сертифікований оцінювач».
Тепер змінимо лише одне правило.
Припустімо, закон прямо встановлює: оцінювач відповідає за професійну належність звіту, але рішення про умови правочину, його ціну та економічну доцільність приймає і обґрунтовує продавець.
Тоді поведінка посадової особи змінюється. Їй уже потрібен не оцінювач, який напише бажану цифру. Їй потрібен оцінювач, висновок якого витримає перевірку і допоможе самій посадовій особі не прийняти погане рішення. Це зовсім інший попит на професійну послугу.
Те саме відбувається у банку. Якщо кредитне рішення — відповідальність банку, а оцінювач не може бути частиною credit underwriting process, банку потрібна не «вища оцінка, щоб кредит пройшов», а максимально надійний індикатор того, скільки насправді коштує забезпечення.
Ринок починає винагороджувати точність, а не послужливість.
Менше контролю не означає відсутність контролю
З цього не випливає, що професію оцінювача потрібно дерегулювати до повної відсутності правил.
Навпаки. Високоякісна оцінка потребує стандартів, кваліфікації, професійної етики, документування, контролю якості, відповідальності за грубі та умисні порушення.
Але є принципова різниця між контролем якості професійної роботи і адміністративним контролем результату професійного судження. Перший потрібний. Другий руйнує незалежність.
Українська регуляторна дискусія дуже часто йде за простішим сценарієм: якщо є проблеми з оцінкою, треба створити більше інструментів впливу на оцінювача. Новий реєстр. Нова перевірка. Нове погодження. Нова дисциплінарна процедура. Нове навчання. Новий обов’язковий платіж. Нова СРО, яка також контролюватиме професію. Ще один орган, який може вимагати рецензію. Ще один ризик зупинення кваліфікації.
У підсумку система справді отримує більше важелів. Але разом із ними отримує більше адміністративної дискреції, більше вартості адміністрування і більше потенційних точок корупційного впливу.
І, що найгірше, оцінювач не стає від цього незалежнішим. Він просто починає боятися не одного замовника, а ще й кількох контролерів.
Незалежність під страхом — це оксюморон
Якщо оцінювач знає, що будь-яка істотна відмінність його висновку від очікувань державного органу може запустити рецензування, дисциплінарну справу або іншу перевірку, природною реакцією буде не більша незалежність, а більша обережність щодо того, що від нього хочуть почути.
Професійний ризик починає управляти цифрою. І тоді ми отримуємо парадокс: борючись із залежністю оцінювача від замовника, держава робить його залежним від контролера. Це не розв’язання проблеми. Це просто зміна адресата залежності.
Краща модель полягає в тому, щоб максимізувати незалежність судження і водночас зробити професійну роботу максимально прозорою та перевірюваною.
Не «хто дозволив вам написати таку цифру?», а «покажіть дані, метод, припущення і логіку, за якою ви її отримали». Це набагато доросліша система.
Якість потрібно перевіряти не страхом, а результатом
Цікаво, що європейська банківська практика пропонує дуже практичний інструмент, який Україні варто ширше запозичувати.
EBA рекомендує фінансовим установам оцінювати роботу оцінювачів, зокрема шляхом backtesting — порівняння попередніх оцінок із подальшою реальною поведінкою вартості забезпечення. Це принципово інший спосіб контролю. Не чиновник через три роки вирішує, що йому «здається», ніби квартира мала коштувати дорожче.
Дані показують, які оцінювачі систематично давали найбільш надійні результати. Саме так професійний ринок формує репутацію. Якщо оцінювач постійно завищує забезпечення, банк перестає йому довіряти. Якщо систематично занижує — це так само стає видно. Якщо його результати обґрунтовані, а відхилення пояснюються реальними змінами ринку, професійна репутація зростає.
У цифровій економіці держава теж може переходити від контролю «на вході» до розумного ex post quality monitoring – статистики, аномалій, вибіркових перевірок, backtesting, ризик-орієнтованого нагляду.
Це значно ефективніше за перевірку кожного звіту.
Іноді найкраща реформа — прибрати неправильний стимул
Повернімося до податкової оцінки нерухомості. Якщо держава вважає, що певний показник має бути мінімальною базою оподаткування, це питання податкової політики.
І відповідальність за правильність моделі повинна нести держава.
Якщо ж платнику дозволено оскаржувати або замінювати автоматично визначену величину індивідуальною професійною оцінкою, така процедура повинна бути побудована як реальний професійний перегляд, а не як ринок із законодавчо передбаченим коридором для пошуку максимально вигідної цифри.
Нинішня ситуація дуже показова: ФДМУ одночасно критикує оцінювачів за використання 25-відсоткового діапазону і сам у своєму регуляторному аналізі визнає, що саме законодавча конструкція створює такий ефект. Отже, перш ніж карати професію за поведінку, варто перевірити, які стимули створило саме регулювання.
Це правило значно ширше за оцінку.
Яким має бути новий розподіл відповідальності
Проєкт Закону №13435 «Про оцінку майна» був прийнятий Верховною Радою за основу 30 червня 2026 року. Його підготовка до другого читання дає рідкісну можливість змінити не лише окремі процедури, а саму філософію регулювання професії.
У законі варто закласти кілька принципових речей:
- Оцінка має бути визначена як незалежне, компетентне, обґрунтоване і документоване професійне судження, а не адміністративно правильна цифра.
- Оцінювач відповідає за професійне виконання завдання, дотримання стандартів, належну обачність, достовірність власних розрахунків, роботу з вихідними даними, розкриття припущень та конфліктів інтересів.
- Висновок про вартість не є рішенням щодо правочину, рекомендацією обов’язково його вчинити, підтвердженням його економічної доцільності або погодженням ціни сторонами.
- Замовник, сторони правочину, кредитор, інвестор або уповноважений орган самостійно приймають рішення, для якого використовується оцінка, і відповідають за зміст, умови та наслідки такого рішення в межах своєї компетенції.
- Результат оцінки не повинен бути пов’язаний із винагородою оцінювача, а оцінювач має бути інституційно відокремлений від особи або структурного підрозділу, який приймає залежне від оцінки економічне рішення, наскільки це вимагає характер відповідної процедури.
- Державний контроль має бути ризик-орієнтованим і спрямованим на професійну якість, а не на адміністративне встановлення «правильної вартості». Відмінність професійних висновків за відсутності порушення стандартів не повинна сама по собі бути підставою для дисциплінарної відповідальності.
Це набагато важливіше за те, який саме орган вестиме черговий реєстр.
Оцінювач — це не той, хто приймає рішення
Зрештою, варто повернути професії її нормальне місце. Лікар дає медичний висновок, але не приймає за людину всі життєві рішення. Аудитор висловлює професійну думку щодо фінансової звітності, але не керує підприємством. Юридичний радник оцінює правові ризики, але не підписує комерційний контракт замість клієнта.
І оцінювач повинен робити те саме. Він має визначити і професійно обґрунтувати вартість. Не продати майно. Не купити його. Не видати кредит. Не встановити податок. Не схвалити інвестицію. Не визначити політичну доцільність приватизації. Не звільнити посадову особу від обов’язку думати.
Саме таку межу Україні ще належить провести.
Не шукайте «правильного оцінювача»
Найкращим результатом реформи буде не ситуація, коли оцінювачів почнуть сильніше боятися. І навіть не ситуація, коли вони почнуть сильніше боятися державу.
Правильним результатом буде ситуація, коли сторонам стане невигідно шукати оцінювача під наперед визначену цифру. Коли банк шукатиме того, хто краще оцінить кредитний ризик. Коли громада шукатиме того, чий висновок допоможе не продати майно дешево. Коли інвестор шукатиме того, хто покаже реальний ризик, а не підтвердить красиву бізнес-модель. Коли платник податків використовуватиме оцінювача для виправлення справді некоректної масової оцінки, а не для отримання максимальної дозволеної «знижки».
І коли посадова особа вже не зможе пояснити невдалий правочин словами: «Так визначив оцінювач». Бо оцінювач нічого не продавав і нічого не купував. Він надав професійне судження. Рішення прийняла інша особа. І саме вона має за нього відповідати.
У цьому сенсі наближення до кращих європейських практик не потребує винаходити ще один складний адміністративний механізм. Навпаки, воно потребує відмови від надмірної віри у контроль і повернутися до значно простішої конструкції: незалежний професіонал дає незалежну думку; особа, наділена правом приймати рішення, приймає його на власну відповідальність; держава забезпечує стандарти, прозорість і відповідальність за професійні порушення, але не підміняє професійне судження адміністративним.
Іноді для реформи ринку потрібно не додати новий контроль. Потрібно просто правильно визначити, хто за що відповідає.