 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
В Україні продовжують існувати дві масштабні схеми неконкурентного використання земель державної та комунальної власності:
- забудова за інвестиційними договорами, коли приватний девелопер будує житлові або комерційні об’єкти на державній чи комунальній землі без належного набуття прав на ділянку;
- так звані “туалетні схеми”, коли під виглядом дрібних або технічних споруд отримуються земельні ділянки в десятки чи навіть сотні разів більші за площу таких об’єктів.
Обидві практики призводять до втрат для держави та територіальних громад, що підтверджується численними судовими рішеннями та розслідуваннями НАБУ і САП.
Серед відомих прикладів – справа Дениса Комарницького (колишнього депутата Київської міської ради, бізнесмена), у якій слідство встановило незаконне заволодіння земельними ділянками громади Києва на понад 11,6 млн грн, зокрема через приватизацію умовних “сараїв”.
Також у межах розслідування НАБУ і САП, де фігурує колишній віцепрем’єр та міністр національної єдності Олексій Чернишов, детективи встановили порушення під час укладання інвестиційних договорів на забудову державної землі, що спричинило мільйонні збитки бюджету внаслідок заниження оцінки активів та передачі прав забудовнику на невигідних умовах.
Обидві схеми відрізняються за механізмом, але мають спільний результат: держава та громади поступово втрачають контроль над використанням землі, тоді як приватні структури отримують необґрунтовані економічні переваги.
Саме для усунення таких зловживань у Верховній Раді підготовлено два законопроєкти (№14038 та №14039), які комплексно врегульовують питання забудови на державних і комунальних землях та передачі земель під об’єктами нерухомості.
Інвестиційні договори: приховане користування землями під житлову/комерційну забудову
Згідно із земельним законодавством, державні та комунальні ділянки мають передаватися у власність чи користування на конкурентних засадах через електронні аукціони, окрім окремих винятків, наприклад, для проєктів державно-приватного партнерства або будівництва, що повністю фінансується з бюджету.
Однак наявні особливості правового регулювання у сфері користування державними та комунальними землями допускають можливість їх забудови без попереднього набуття прав на ділянку, без проведення торгів, укладення договору оренди чи суперфіцію.
Державні та комунальні підприємства, установи й організації, а також господарські товариства з державною часткою, бувши землекористувачами, укладають із приватними девелоперами договори (н-д інвестиційні або договори про спільну діяльність), за якими будівництво фінансує забудовник, а потім сторони розподіляють площі у зведених об’єктах. Такі договори:
- укладаються поза конкуренцією і без погодження з КМУ;
- передбачають нерівний розподіл площ: у співвідношенні 5-10% державі проти 90-95% приватному забудовнику (справи № 910/7983/21, № 910/127/21, № 922/2952/21 тощо);
- залишають державне підприємство формальним землекористувачем, тоді як фактичне користування здійснює забудовник;
- у разі житлових проєктів призводять до втрати державного права користування або власності на землю.
Рішення – законопроєкт № 14038
Проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення будівництва об’єктів на державних та комунальних землях на умовах публічно-приватного партнерства» (№ 14038) має врегулювати реалізацію житлових інвестиційних проєктів із розподілом квадратних метрів між замовником і забудовником.
Як це працюватиме: якщо проєкт відповідає ознакам ППП, то він реалізується за процедурою ППП, а якщо не відповідає, то забудовник має або набути право користування ділянкою (оренда чи суперфіцій), або реалізувати проєкт через механізм ППП.
Закон також визначає мінімальну частку житлової площі, яка має належати публічному партнеру, і передбачає методику оцінки ринкової вартості права забудови, яка буде затверджуватися КМУ.
Об’єкти, зведені за незаконними договорами, автоматично визнаватимуться державною чи комунальною власністю.
Тобто суть законопроєкту така: якщо забудовник має намір будувати на державній чи комунальній землі, він має набути право на землю відповідно до Земельного кодексу або виграти конкурс ППП.
Туалетні схеми: неконкурентне набуття землі у непропорційному розмірі
Земельні ділянки державної/комунальної власності передаються через торги, крім винятків. Один із них, коли на ділянці є об’єкти нерухомості у приватній власності. У такому випадку власник будівлі може отримати землю без аукціону (прямий договір купівлі-продажу чи оренди). Ціна продажу визначається за експертною грошовою оцінкою.
Таке регулювання має певну проблематику:
- відсутня процедура перевірки підстав набуття власності на об’єкт;
- відсутні обмеження площі ділянки для обслуговування об’єкта;
- поширений продаж будівель без прав на землю під ними.
У результаті позаконкурентне набуття ділянок у непропорційно великому розмірі до площі об’єкта, інколи після протиправного спорудження та реєстрації права власності. Наприклад, земельні ділянки у деяких випадках перевищують обʼєкт у 3248 разів (справа № 914/1408/23).
Як зазначалося вище, один із найвідоміших прикладів – НАБУ та САП провели операцію “Чисте місто” для викриття причетних столичних посадовців до корупції в земельній та бюджетній сферах міста. За інформацією НАБУ та САП, у 2023-2024 роках учасники злочинної організації незаконно заволоділи земельними ділянками територіальної громади Києва на 11,6 млн грн.
Рішення: законопроєкт № 14039
Проєкт Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення прозорого та ефективного розпорядження об'єктами державної та комунальної власності для цілей інвестиційної діяльності" (№ 14039) передбачає наступне.
Після держреєстрації права власності на об’єкт на державній або комунальній землі власник має два варіанти набуття прав на ділянку:
1. Якщо ділянка потрібна лише для обслуговування будівлі/споруди – отримати максимально необхідний розмір за методикою КМУ.
2. Якщо потрібна більша площа (наприклад, для підприємництва) – через земельні торги.
- якщо набувач об’єкта не виграв торги й ділянка передається в оренду, він отримує доступ лише в обсязі обслуговування будівлі на підставі договору з орендарем-переможцем;
- якщо ділянка продається й переможець інший – із придбаної ним ділянки виділяється окрема (за методикою КМУ) для обслуговування будівлі у власність її власника; вартість компенсується переможцю в порядку, визначеному КМУ.
Крім цього, орган влади перевіряє документи на об’єкт (у т.ч. шляхом обстеження). Порядок перевірки визначається КМУ. Якщо є ознаки самочинного будівництва, орган звертається до суду і зупиняє розгляд; у разі підтвердження видається відмова в передачі землі.
Законопроєкти № 14038 та № 14039 готуються до розгляду в першому читанні у Верховній Раді України. Їх ухвалення стане важливим кроком до системного очищення сфери розпорядження державними та комунальними землями, відновлення справедливості та запровадження єдиних конкурентних правил для забудовників. Тож сподіваємося, що парламентарі підтримають їх.