Керуючий партнер JN Legal Ян Левітас розповів «Юридичній Газеті» про ключові тренди ринку нерухомості та будівництва у 2025 році, нове законодавче регулювання, зміни в земельному праві та виклики для іноземних інвесторів. За його словами, попит на склади та логістику залишається стабільним, офісний сегмент переживає поляризацію, а житловий ринок тримається на іпотеці. Водночас нові правила безпеки, цифровізація і судова практика формують нові стандарти для девелоперів та юристів.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
— Які ключові тренди на ринку нерухомості й будівництва є найважливішими у 2025 році?
— Дякую за запитання. Якщо говорити про ринок нерухомості й будівництва у 2025 році, то картина така.
Перший великий сегмент — комерційна нерухомість, особливо склади та логістика. Тут ми бачимо найстійкіший попит: вакантність мінімальна, більшість площ розбирають ще до введення в експлуатацію. Це означає, що бізнесу доводиться планувати наперед і бронювати об’єкти заздалегідь. Для інвесторів важливо, що саме цей сегмент дає передбачуваний кеш-флоу, бо орендарі заходять на довші контракти.
Другий сегмент — офіси. Пропозиція скорочується: нових бізнес-центрів вводиться дуже мало, а частину наявних пошкоджено. Тому компанії, які мають можливість, переїжджають у більш захищені будівлі з укриттями та стабільною інженерією. Це створює поляризацію: якісні офіси мають попит і зростаючі ставки, тоді як інші площі стоять пустими.
Третій блок — житлові комплекси. Тут ринок тримається переважно на іпотечних програмах, але темпи сповільнилися. У Києві й на заході країни запускається більше нових проєктів, адже саме туди перемістився попит — так, Львів уперше випередив Київ за кількістю нових проєктів. При цьому, зважаючи на умови кредитування, девелопери стають обережнішими: починають лише ті проєкти, де є впевненість у продажах та зрозумілий попит. Іпотека «єОселя» підтримує ринок, але обсяги виданих кредитів у 2025 році просіли проти 2024-го на 40% за чотири місяці.
І те, що часто залишається «за дужками», але сильно впливає — фінансування та ризики. Паралельно з міжнародними гарантіями від таких інституцій, як MIGA, DFC чи EBRD, почали з’являтися й більш прикладні продукти страхування від воєнних ризиків. Наприклад, деякі страхові компанії уже пропонують поліси з покриттям до 50 млн доларів. Працюють і нові державні програми: вони частково компенсують страхові премії, щоб зробити ці поліси доступнішими для бізнесу.
Що це означає для девелоперів і логістики? Якщо об’єкт будується або працює поза «гарячою зоною», його реально можна застрахувати від воєнних ризиків. Це знижує бар’єр для інвестицій: банки, орендарі й партнери охочіше заходять у проєкт, коли бачать, що ризики покриті.
Ще одна важлива лінія — регулювання та безпека. У нових проєктах обов’язковими стали укриття й енергетична автономність. Плюс набрали чинності норми, що наближають нас до європейських стандартів екологічної оцінки та промислового комплаєнсу. Для бізнесу це означає більшу прозорість і вищу відповідальність уже на стадії планування.
У підсумку 2025-й можна описати так: склади й логістика — стабільні, офіси — концентруються в якісних будівлях, житлові комплекси — якісні й точкові, а головний фільтр для усіх сегментів — це доступ до фінансування, управління ризиками та здатність відповідати новим нормам.
— Як ви оцінюєте динаміку законодавчих змін у цих сферах: більше позитиву чи хаосу?
— У 2025-му я бачу більше системності, хоча «шуму» вистачає.
Цифровізація поступово перетворилась із експерименту на рутину. ЄДЕССБ — базовий сервіс для отримання дозвільної документації, а державний геопортал містобудівного кадастру зводить ключові дані в одне вікно. Плюс — прозорість і відстежуваність дій, мінус — система дуже чутлива до помилок, тож якісна попередня підготовка усіх документів критична.
Ще один важливий крок — Закон України «Про інтегроване запобігання та контроль промислового забруднення». Він імплементує Директиву ЄС і переводить підприємства на єдиний інтегрований довкіллєвий дозвіл (ІДД) замість трьох окремих: на викиди в атмосферне повітря, спеціальне водокористування та поводження з відходами. Закон набрав чинності нещодавно — 8 серпня 2025 року, тому цікаво, як це буде працювати на практиці.
Крім того, актуальне питання просторового планування. З 2025 року нове будівництво мало б відбуватися лише на основі Комплексних планів просторового розвитку територій громад (КППР) та Комплексних планів зонування (КПЗ). Але там, де громади не встигають розробити відповідну документацію через війну, держава подовжила перехідний період до 2028 року.
Якщо говорити про хаос, то він здебільшого технічний: швидкі зміни підзаконки, різний рівень спроможності громад, чутливість електронної системи до дрібних помилок. Для бізнесу це означає більше підготовчої роботи, але й передбачуваніший результат для банків, орендарів і страхових.
— Які останні зміни в земельному законодавстві 2025 року найбільше вплинули на діяльність бізнесу?
— 2025 рік приніс низку змін, які безпосередньо зачіпають бізнес у сфері землі та нерухомості. Одна з найбільш цікавих новацій — підписання президентом законопроєкту №12089 про захист прав добросовісних вигодонабувачів. Він чітко встановив десятирічний строк позовної давності, захистив тих, хто купував майно законно, передбачив винятки для стратегічних земель, об’єктів інфраструктури та культурної спадщини, а також зобов’язав державу чи громаду вносити ринкову вартість майна на депозитний рахунок суду перед його витребуванням. Закон має зворотну дію, тож застосовується і до справ, які ще розглядаються судами, що одразу змінило практику у багатьох процесах.
Крім того, запроваджені нові вимоги до ДПТ і зонінгів, без яких фактично неможливо отримати дозвіл на нову забудову. З 1 січня 2025 року громади більше не можуть використовувати детальні плани територій (ДПТ) для планування чи зміни цільового призначення земельних ділянок. Відтепер для виділення земельних ділянок під забудову обов’язковим є план просторового розвитку (ППР), що має унеможливити хаотичну забудову та знизити ризики конфліктів довкола землі.
— Які нові судові тенденції ви бачите у спорах, пов’язаних із будівництвом?
— Якщо говорити про останні тенденції, то я б виокремив кілька важливих. По-перше, значно зріс акцент на культурній спадщині. У 2025 році Верховний Суд у справі щодо буферної зони Софії Київської прямо підтвердив: будь-які проєкти в історичних ареалах і зонах ЮНЕСКО мають враховувати спеціальні плани управління та проходити дворівневу процедуру погодження, з обов’язковим висновком ЮНЕСКО. Раніше девелопери іноді сприймали ці вимоги формально, тепер же відсутність такого погодження є підставою для відмови й визначальним фактором у спорі.
Друге — це «довгі хвости» пайової участі. Хоча сам інститут уже скасовано, для об'єктів, які стартували до 2020 року, обов’язок сплачувати пайову участь нікуди не зник. І суди послідовно нагадують: добудувати чи ввести об’єкт без закриття цього питання не вийде.
Третє — самочинне будівництво. У 2025 році практика Верховного Суду чіткіше окреслила ризики самочинного будівництва. Суд прямо підтвердив: якщо для проєкту потрібні містобудівні умови чи інші вихідні дані, а їх не отримано, то об’єкт може бути кваліфікований як самочинний. Водночас новий власник не відповідає за порушення попередника — відповідальність несе саме забудовник. Постанова ВС у справі №120/13166/21-а наголосила, що знесення — крайній захід і можливе лише тоді, коли перебудова технічно неможлива чи забудовник відмовляється її робити.
Крім того, у практиці 2025 року суди підкреслили кілька ключових моментів. Так, депутат місцевої ради може бути ініціатором перевірки ДАБК, а процедурні порушення не повинні легалізувати сутнісні, якщо вони доведені. Цільове призначення землі має переважне значення над місцевою містобудівною документацією при видачі будівельного паспорта. Новий замовник набуває права на проєктну документацію і може оскаржити рішення про її скасування. Для надання містобудівних умов вирішальним є цільове призначення ділянки. ОСББ визнано належним позивачем у захисті інтересів співвласників, а місцева рада може оскаржити МУО, видані її виконкомом (водночас сам виконком не може скасувати власне рішення). Також зафіксовано, що припинення права на будівництво та скасування повідомлень чи декларацій, поданих до 1 червня 2020 року, можливе лише в судовому порядку.
— Чи стали частіше використовуватися механізми публічно-приватного партнерства у будівництві?
— У 2025 році публічно-приватне партнерство в будівництві перестає бути декларацією і поступово набуває конкретних форм.
У червні Парламент ухвалив новий закон про ДПП, який відкрив можливості для гібридного фінансування — коли в одному проєкті поєднуються кошти держбюджету, донорські гранти та приватний капітал. Документ також закріпив стабілізаційні механізми й гарантії для інвесторів, а в умовах воєнного стану і ще сім років після його скасування спрощений «швидкий трек». Важливий злам у підходах: більше немає формальних меморандумів від місцевих рад, а проєкти тепер запускаються з державної ініціативи й проходять чіткі стадії — від концепції й аналізу до конкурсу і підписання контракту. На практиці це вже дало рух у муніципальній інфраструктурі: водопостачання, каналізація, теплопостачання стають доступнішими для інвесторів, а дорожні проєкти формують пайплайн і йдуть у підготовку, хоча тут процес складніший через земельні й логістичні чинники.
— Як JN Legal поєднує будівельну та земельну експертизу в одному проєкті?
— Для нас це не два різні світи, а один процес. Будь-який будівельний проєкт починається із землі, і якщо тут є слабке місце, воно обов’язково проявиться на етапі будівництва чи введення в експлуатацію. Тому ми одразу працюємо комплексно: дивимось і на правовий статус ділянки, і на майбутній об’єкт, і на всі процедурні кроки, які чекають клієнта.
Ми маємо дуже сильну експертизу на стику земельного та будівельного права. Це дає нам можливість ще на старті прогнозувати, які ризики можуть виникнути щодо отримання дозволів, підключення до мереж, фінансування або продажу об’єкта. Наше завдання — зняти цю непередбачуваність.
Фактично клієнт отримує дорожню карту: від отримання прав на ділянку до моменту, коли нерухомість можна безпечно вводити на ринок. Такий інтегрований підхід економить час, гроші і дає змогу інвесторам сприймати проєкт як передбачуваний і захищений.
— Чи готовий ринок до приходу іноземних інвесторів?
— Якщо говорити чесно й без прикрас, готовність ринку не є однозначною. З одного боку, Україна має унікальні можливості: великий ринок землі та нерухомості, інфраструктурні потреби, стратегічне розташування, а також законодавчі зміни, які поступово відкривають доступ для зовнішнього капіталу. Це створює вікно можливостей, і ми вже бачимо інтерес з боку іноземних гравців.
Водночас ми стикаємося зі справжніми викликами: воєнними ризиками, нестабільністю регуляторної політики, слабкою судовою системою та корупційними ризиками, які традиційно підривають довіру до ринку. Наразі ці фактори продовжують стримувати притік іноземного капіталу.
Тому я б сказав так: ринок ще не повністю готовий, але він рухається у цьому напрямі. І тут критично важливу роль відіграють професійні радники, які можуть перекласти місцеву специфіку мовою інвестора — зрозумілою, структурованою, з прогнозованими ризиками та зрозумілими гарантіями.
У JN Legal ми бачимо своє завдання саме в цьому: з одного боку, ми допомагаємо іноземному інвестору відчути ґрунт під ногами в Україні, а з іншого — готуємо українські компанії до того, щоб вони могли стати надійними партнерами для зовнішнього капіталу.
— JN Legal має унікальне поєднання будівельної, земельної та інвестиційної практик. Чи можете ви поділитися прикладами того, як ваша команда супроводжувала прихід іноземних інвесторів в Україну і які виклики доводилося долати?
— Так, один із наших останніх кейсів — це проєкт із мажоритарною участю польського інвестора у будівництві виробництва з переробки відходів. Це для нас показовий приклад: він водночас і про екологію, і про сучасну економіку. Продукція підприємства буде постачатися на ринок ЄС, що накладає високі стандарти якості, прозорості та комплаєнсу.
JN Legal супроводжує цей проєкт на всіх етапах. Ми брали участь у переговорах із самим інвестором, проводили правовий аналіз та організовували отримання земельної ділянки, корпоративне структурування бізнесу, забезпечували юридичний супровід будівництва, отримання дозвільної документації, займалися митним оформленням завезення обладнання та наразі займаємось оформленням експортних документів для продукції. По суті, клієнт отримав повний цикл — від ідеї до запуску виробництва.
Сьогодні вже запущена перша лінія заводу. А зараз ми ведемо переговори щодо розширення інвестиційного проєкту: йдеться про придбання більшої земельної ділянки та нарощування виробничих потужностей. Для нас це приклад того, як іноземний капітал може успішно інтегруватися в український ринок і приносити користь і економіці, і довкіллю.
— Як ви визначаєте стратегічні пріоритети для компанії на 2025–2026 роки як керуючий партнер?
— Наш перший пріоритет — бути для клієнтів партнером, який допомагає не тільки розв’язувати юридичні завдання, а й супроводжує їх у стратегічних рішеннях. Ми розуміємо бізнес наших клієнтів зсередини, знаємо їхні болі та цілі й можемо підказати, як краще реалізувати їхні проєкти, мінімізувати ризики та вибудувати зрозумілу дорожню карту розвитку.
Другий пріоритет — розширення практик. Ми посилюємо практики WCC, митного і корпоративного права та судову практику, а також вибудовуємо сильну команду для комплексного інвестиційного супроводу.
І третій пріоритет — розвиток бізнесу в Україні. Ми допомагаємо іноземним і українським інвесторам орієнтуватися в правилах ринку, адаптувати свої проєкти до місцевих реалій та захищати їх від правових ризиків. Завдяки цьому бізнес отримує не просто підтримку, а можливість безпечно зростати й масштабуватися.
— Якою ви бачите роль керуючого партнера у кризові часи?
— У кризу керуючий партнер насамперед має зберігати ясність мислення й визначати напрям. Його завдання — забезпечити стабільність роботи команди, щоб люди розуміли свої цілі й бачили сенс у щоденній роботі. Для клієнтів важливо відчувати, що їхні справи під контролем і що рішення ухвалюються з огляду на реальні ризики. І водночас керуючий партнер не може жити лише сьогоденням — він мусить тримати у голові стратегію розвитку компанії і бачити, як компанія буде розвиватися після кризи, при цьому зберігати гнучкість і впроваджувати зміни до тактичних і стратегічних цілей компанії.