В умовах війни фізичні та юридичні особи повсюдно стикаються з низкою ризиків, пов’язаних із втратою, пошкодженням або незаконним заволодінням активами. Це стосується як нерухомого, так і рухомого майна, корпоративних прав, цінних паперів та іншого майна.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
До основних законів, які регулюють питання власності на об’єкти нерухомого майна, розташованих на тимчасово окупованих територіях, або в зоні проведення бойових дій можна віднести: Закон України №1207-VII «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» (від 15.04.2014 з відповідними змінами).
Так, стаття 11 Закону №1207-VII передбачає гарантування прав власності громадян України на тимчасово окупованій території.
ч. 4 ст. 11 встановлює, що: «За фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України». Отже, попри те, чи виїхала людина за межі тимчасово окупованої території, чи продовжує там проживати – її право власності на майно зберігається за нею.
Нерідко фізичний доступ до активів унеможливлений (обмежений), зокрема через мінування, відсутність безпечного коридору або заборону військової адміністрації. У таких умовах користування, управління та розпорядження активом припиняється, хоча юридично - право власності залишається. Варто пам’ятати, що втрата речових прав не відбувається автоматично. Якщо об'єкт досі зареєстрований за власником, його право формально зберігається, навіть попри те, що реалізувати його фізично може бути неможливо.
ч. 5 ст. 11 передбачає: «Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України». Тобто будь-який правочин з нерухомим майном на тимчасово окупованій території має бути укладений та посвідчений відповідно до вимог законодавства України.
Проте необхідно зазначити, що укладення будь-яких правочинів з нерухомим майном, розташованим у зоні проведення бойових дій є неможливим у зв’язку з блокуванням Міністерством юстиції України доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на відповідних територіях для забезпечення охорони речових прав громадян.
ч. 6 ст. 11 встановлює: «На тимчасово окупованій території будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений з порушенням вимог цього Закону, інших законів України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю». Тобто держава не визнає будь-які правочини, вчинені на окупованій території за законодавством, відмінним від законодавства України.
Отже, законодавці передбачили негативні наслідки окупації території України, зокрема й потенційну можливість незаконних дій іноземних громадян та органів окупаційної влади, встановивши, що будь-які дії з відчуження майна під час окупації є незаконними.
Звісно, найбільшу небезпеку для активів під час проведення бойових дій становлять не стільки незаконні дії окупаційних органів влади - як безпосередньо самі бойові дії на цій території. Адже внаслідок ведення активних бойових дій: руйнуються або знищуються будинки і квартири, мінуються земельні ділянки та відбувається безліч інших ситуацій, що можуть призвести до пошкодження, або безповоротного знищення майна громадян, а також до смерті власників цього майна.
З метою запровадження механізмів компенсації збитків, завданих агресією рф 23 лютого 2023 року було прийнято Закон України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України». Цим Законом визначені інструменти, підстави та порядок виплати компенсації за пошкоджене та зруйноване нерухоме майно, яке належить громадянам, та було пошкоджене або знищене внаслідок проведення бойових дій.
Відповідно до основних положень ЗУ, під державну програму компенсації підпадають:
- квартири та житлові приміщення у багатоквартирних житлових будинках;
- будинки садибного типу та зблоковані будинки;
- об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки), в яких на момент знищення були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів), щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт;
- складові частини об’єктів будівництва (квартири, ін. житлові приміщення в будівлі), які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна, за умови що на момент знищення в об’єкта будівництва були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів), щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт.
Потрібно зазначити, що в цьому переліку відсутні нежитлові приміщення, промислові та виробничі об’єкти, а також майно, що належить юридичним особам. Процедура компенсації має на меті покрити збитки за пошкоджене або зруйноване майно виключно житлового фонду, яке належить фізичним особам. Об’єкти, які не належать до даного переліку, можуть бути включені до Реєстру пошкодженого та знищеного майна, але на покриття будь-яких збитків за їх відновлення власники можуть розраховувати тільки за рахунок репарацій рф після закінчення війни.
Яке відшкодування збитків можна отримати?
Звертаємо увагу, що процедура компенсації є тривалою та залежить від наявності фінансування. Так, Закон №2923-ІХ регулює подання повідомлень про знищене майно через портал «Дія», але це не гарантує автоматичної компенсації.
Відшкодування збитків за цим Законом передбачає різні варіанти, в залежності від наслідків пошкодження, доцільності/не доцільності відновлення та бажання власника майна отримати компенсацію у тому чи ін. вигляді.
За пошкоджені об’єкти, відновлення яких є доцільним (проведення ремонтних робіт), передбачено такі види компенсації:
- виконання робіт, пов’язаних із будівництвом, на пошкодженому об’єкті нерухомого майна з метою його відновлення та/або надання будівельної продукції для виконання таких робіт;
- надання грошових коштів шляхом їх перерахування на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання для виконання робіт, пов’язаних з будівництвом, на пошкодженому об’єкті нерухомого майна з метою його відновлення та/або придбання будівельної продукції для виконання таких робіт;
- надання грошових коштів шляхом їх перерахування на поточний рахунок отримувача компенсації за придбану ним будівельну продукцію та/або виконані ним ремонтні роботи на пошкодженому об’єкті нерухомого майна за власні кошти.
У випадку, коли об’єкт нерухомого майна було знищено, передбачено:
- надання грошових коштів шляхом їх перерахування на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання для будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку;
- фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (зокрема фінансування придбання приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) з використанням житлового сертифіката;
- передача у власність отримувачу компенсації об’єкта нерухомого майна, відновленого в рамках реалізації місцевих програм відновлення на заміну знищеного об’єкта нерухомого майна;
- об’єкт житлової нерухомості - квартира, інше житлове приміщення, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок (зокрема квартира, ін. житлове приміщення, будинок, що буде споруджено у майбутньому).
Для отримання компенсації постраждала особа має подати заяву та весь передбачений ЗУ пакет документів на розгляд Комісії з розгляду питань щодо надання компенсацій за знищені об’єкти нерухомого майна, які утворені виконавчими органами місцевої влади або військової адміністрації за місцем знаходження майна.
Компенсацію не отримують:
- особи, до яких застосовано санкції відповідно до Закону України «Про санкції»;
- особи, які мають судимість за вчинення кримінальних правопорушень, передбачених розділом I Злочини проти основ національної безпеки України «Особливої частини Кримінального кодексу України»;
- спадкоємці щодо пошкоджених/знищених об’єктів нерухомого майна, які належали за життя спадкодавцям, визначеним пунктами 1 і 2 цієї частини.
Підсумовуючи…
Можемо зробити висновок, що під час ведення бойових дій та окупації/деокупації територій ризики втрати об’єктів нерухомого майна є досить високими. І на превеликий жаль, жоден об’єкт нерухомості на всій території України не застрахований від пошкодження або знищення доти доки триває повномасштабна агресія рф.
Так, законодавці дійсно запровадили дієві механізми для отримання компенсацій громадянами за своє житло. Проте через велику кількість об’єктів, які підлягають компенсації, процес їх отримання може бути досить сильно розтягнутий в часі, зазвичай від 6 до 12 місяців. При цьому на деокупованих територіях він може бути ще більш ускладнений через знищення окупаційними військами паперових архівів місцевих органів влади (реєстрації об’єктів нерухомого майна), що фактично, унеможливлює доведення громадянами свого права власності на об’єкти нерухомого майна у позасудовому порядку, якщо таке право власності на нерухомість не було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Необхідно зважати, що на тимчасово окупованих або деокупованих територіях непоодинокими є випадки рейдерства, самовільного зайняття, перепродажу або передачі у «нове управління» майна місцевими адміністраціями або окупаційною владою. А це насамперед юридичні ризики для власника таких активів. Адже навіть після деокупації доведення права власності може вимагати значного часу, збирання доказів, судового розгляду. Наприклад, накладення арештів на активи у рамках кримінальних проваджень, пов’язаних із колабораціонізмом чи іншими воєнними злочинами.
Тому пошкодження або втрата активів у зоні бойових дій та на деокупованих територіях — містить у собі не лише фізичні, а й правові ризики. І власникам варто фіксувати факт володіння і стан активів (акти, фото, документи, координати). За можливості вносити всі ці дані в Реєстри. Офіційно звертатися до органів влади щодо компенсації, а також готуватись до потенційного судового захисту прав своєї власності.