З початком повномасштабного вторгнення наша країна щодня потерпає від обстрілів, що спричиняють знищення або пошкодження інфраструктури. Наразі точний розмір шкоди, зокрема у сфері нерухомості, обрахувати неможливо. Проте воєнні дії є не єдиним джерелом збитків. Мобілізація, масовий відтік населення за кордон та інші чинники створили сприятливі умови для розвитку рейдерства.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Залишене без нагляду нерухоме майно повсякчас стає об’єктом наживи мародерів, що не цураються збагачуватися на війні. Особливої уваги заслуговує майно, відомості про яке не внесені до Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто право власності на яке було зареєстровано до 1 січня 2013 року в паперових книгах БТІ. В такому разі єдиним підтвердженням законного права на майно є паперове свідоцтво про право власності. Саме цей документ найчастіше підлягає підробці при незаконному захопленні майна.
Не лишаються осторонь і так звані чорні нотаріуси та реєстратори, які шляхом протиправного використання наданих повноважень сприяють у реалізації злочинних схем шляхом посвідчення фіктивних договорів, вчинення реєстраційних дій на підставі завідомо підроблених документів тощо. Хакерська атака на державні реєстри наприкінці 2024 року додатково сприяла активізації шахрайських схем, що зумовлює актуальність дослідженого питання як зараз, так і після закінчення війни.
Єдиного вичерпного механізму протиправних дій нема, тому при обранні заходів протидії важливо виходити з конкретної ситуації й за можливості — звертатися по фахову допомогу.
На сьогодні у Кримінальному кодексі України, на відміну від багатьох держав, нема окремої статті, що визначала б поняття «рейдерство». Лише низка статей охоплює склади правопорушень, що за своєю суттю можуть бути розцінені як рейдерство — 205–1, 206, 206–2 тощо, що додатково ускладнює боротьбу з цим явищем.
Ще однією особливістю цього протиправного діяння є те, що після проведення так званої первісної перереєстрації зловмисники намагаються якнайшвидше позбутися протиправно набутого майна, тому майже одразу відбувається дарування, продаж або будь-яке інше відчуження (подекуди не одне) на користь цілком добросовісних набувачів. Тому на момент повернення нерухомості законному власнику постає необхідність у: 1) встановленні повного кола власників з моменту захоплення; 2) встановленні наявності/відсутності складу злочину в діях кожного (відмежування добросовісних набувачів від недобросовісних); 3) доведенні права законного власника, а в разі успіху — поверненні майна з чужого володіння. Реалізація означеного плану потребує тривалого часу та цілого комплексу дій.
По-перше, у разі виявлення ознак незаконного заволодіння майном важливо вчинити комплекс дій з метою унеможливлення продовження злочинної діяльності (розпорядження ним), як-то: звернення до органів Національної поліції із заявою про вчинення кримінального правопорушення, звернення до суду із клопотанням про накладення заборони на вчинення реєстраційних та/або інших юридично значущих дій щодо спірного майна або ж про накладення на нього арешту.
Крім того, у нагоді стане адміністративна процедура боротьби проти незаконних реєстраційних дій шляхом звернення до Міністерства юстиції України зі скаргами на рішення державного реєстратора (з вимогою про їх скасування).
Паралельно доцільним може бути ініціювання цивільних судових процесів (окремих або в межах кримінального провадження) про визнання недійсними правочинів щодо протиправного розпорядження нерухомістю.
Під час доведення факту підробки важливо пам’ятати про ймовірну потребу у проведенні експертиз, таких як почеркознавча, технічна експертиза документів тощо. У такому разі постане питання про збирання матеріалів для їх проведення.
Крім того, в контексті доведення законного права власності можуть стати в пригоді будь-які відомості, що підтверджують законність набуття прав і тривале користування майном (якщо таке мало місце). До них належать: документи про обслуговування (договори, технічні паспорти тощо), показання свідків (сусідів, друзів тощо), довідка з місця реєстрації/місця проживання, докази сплати за комунальні рахунки, свідчення осіб, від яких придбавалося/отримувалося вказане майно тощо.
Збір доказової бази бажано робити за участі як представників правоохоронного сектору, так і адвоката, що забезпечить комплексний кваліфікований підхід до вирішення справи, а також сприятиме пришвидшенню отримання інформації (наприклад, строк отримання відповіді на запит адвоката значно коротший, ніж на звернення фізичної особи).
Загалом важливо пам’ятати, що право власності зобов’язує, та вживати превентивні заходи забезпечення схоронності майна, як-то: реєстрація права в реєстрі, забезпечення постійного користування майном (як особистого, так і передача його в користування), періодичний моніторинг на предмет появи обтяжень, змін у складі власників та інші чинники. Крім того, навіть у форс-мажорних умовах необхідно за можливості дбати про збереження правовстановлюючих документів та недопущення їх потрапляння до рук третіх осіб.