15 серпня 2018, 10:53

Аукціони не пропонувати

Окремі аспекти недійсності договорів оренди державних або комунальних земель фермерським господарством

Опубліковано в №32-33 (634-635)

Олександра Федотова
Олександра Федотова «ADER HABER» партнер, адвокат, к.ю.н.

Згідно із загальним правилом, земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах) (ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ)). При цьому ЗКУ містить низку випадків, які є винятком із загального правила, коли зазначені земельні ділянки або права на них не підлягають продажу на конкурентних засадах (ч. 2-3 ст. 134 ЗКУ).


Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!


Серед іншого, земельні торги не проводяться у разі надання (передачі) земельних ділянок громадянам для ведення фермерського господарства – у розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній на цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній у районі (п. «а» ч. 1 ст. 121, ч. 3 ст. 134 ЗКУ).

Варто зауважити, що такі ділянки можуть бути передані громадянину як у власність (внаслідок реалізації останнім свого права на безоплатну приватизацію), так і в користування (зокрема, в оренду).

Фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, в тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону (ч. 1 ст. 1 Закону України «Про фермерське господарство» (далі – ЗУ «Про фермерське господарство»)). Фермерське господарство підлягає державній реєстрації як юридична особа або фізична особа-підприємець (ч. 4 ст. 1 ЗУ «Про фермерське господарство»).

Зупинимося на оренді, а саме на окремих моментах, які можуть віднести договір оренди в категорію «оспорюваних правочинів». Так, порядок передачі земельних ділянок державної або комунальної власності без проведення земельних торгів визначений у ст. 122-124 ЗКУ.

Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі надання земельної ділянки зі зміною її цільового призначення та формування нової земельної ділянки (крім поділу та об’єднання). Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення, здійснюється без складення документації із землеустрою. Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (ч. 1 ст. 123 ЗКУ).

Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. У клопотанні зазначається орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких вказується бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Уповноваженому органу забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею (ч. 2 ст. 123 ЗКУ).

Підставою для відмови у затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише його невідповідність вимогам законів та прийнятих згідно з ними нормативно-правових актів (ч. 13 ст. 123 ЗКУ).

Наразі у ст. 7 ЗУ «Про фермерське господарство» встановлено, що надання земельних ділянок державної та комунальної власності у власність або користування для ведення фермерського господарства здійснюється в порядку, передбаченому ЗКУ. Проте до 01.05.2016 р. зазначена норма містила інший порядок надання (передачі) земельних ділянок для ведення фермерського господарства.

Згідно зі ст. 7 ЗУ «Про фермерське господарство», для отримання (придбання) у власність або в оренду земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни мали звертатися до відповідної районної державної адміністрації. Для отримання у власність або в оренду земельної ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради.

У заяві мали зазначатися такі дані: бажаний розмір і місце розташування ділянки, кількість членів фермерського господарства та наявність у них права на безоплатне одержання земельних ділянок у власність, обґрунтування розмірів земельної ділянки, враховуючи перспективи діяльності фермерського господарства. До заяви мали додаватися документи, що підтверджують досвід роботи в сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі. Заява розглядалася у місячний строк. У разі задоволення заяви надавалася згода на підготовку землевпорядною організацією проекту відведення земельної ділянки.

Враховуючи викладене, згідно із ЗУ «Про фермерське господарство», для отримання земельної ділянки у власність або користування особа мала довести, серед іншого, наявність у неї досвіду роботи в сільському господарстві або відповідної освіти, а також обґрунтувати розмір земельної ділянки, враховуючи перспективи діяльності фермерського господарства. Водночас ЗКУ не містив таких вимог.

Варто зазначити, що відповідні органи виконавчої влади/місцевого самоврядування, які приймали рішення про надання земельної ділянки в оренду, не мали повноважень вимагати документи, що підтверджують обґрунтування розміру земельної ділянки. Таким чином, якщо тлумачити вказану норму формально, достатньо було лише навести обґрунтування без надання підтверджувальних документів. Вважаємо, що це не логічно.

На практиці трапляються непоодинокі випадки, коли до подання заяви підходили формально. До того ж такі заяви дуже часто розглядалися та розглядаються у доволі стислі строки. Крім того, інколи ділянки, отримані в оренду фермерськими господарствами поза аукціоном, передаються в суборенду.

Оскільки ні розгляд заяви у стислі строки, ні відсутність документів, що обґрунтовують розмір ділянки, ні передача ділянок в суборенду законодавством не заборонені, здавалося б, це не повинно спричиняти виникнення будь-яких проблем. Проте це не так.

Позиція судів

Відповідно до положень п. 1.8.10. Листа Верховного Суду України від 01.07.2017 р. «Висновки Верховного Суду України, викладені в постановах, прийнятих за результатами розгляду справ із підстав, передбачених п. 1, 2, 4 ч. 1 ст. 355 ЦПК України, за I півріччя 2017 р.», у процесі вирішення судами питання про законність рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства застосуванню підлягають правила надання (передачі) земельних ділянок для ведення фермерського господарства згідно зі ст. 7 Закону України від 19.06.2003 р. №973-IV «Про фермерське господарство» як спеціального щодо ст. 123 ЗК України.

Згідно зі змістом ст. 1, 7, 8 Закону України від 19.06.2003 р. №973-IV «Про фермерське господарство», заява громадянина про надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства повинна містити комплекс передбачених ч. 1 ст. 7 цього Закону вимог та умов.

Отже, суди дійшли висновку, що положення ст. 7 ЗУ «Про фермерське господарство» є спеціальними щодо ст. 123 ЗКУ. Розглядаючи заяву по суті, орган виконавчої влади чи місцевого самоврядування (у разі переданого на судовий розгляд спору – суд) повинен надати оцінку обставинам та відомостям, зазначеним у заяві, перевірити доводи заявника, наведені на обґрунтування розміру земельної ділянки, враховуючи перспективи діяльності фермерського господарства, в тому числі щодо наявності трудових і матеріальних ресурсів.

За наслідками зазначеної перевірки орган державної виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування повинен пересвідчитися в дійсності волевиявлення заявника, наявності у нього бажання створити фермерське господарство та спроможності вести господарство такого типу (виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих для ведення фермерського господарства). Натомість відсутність належної перевірки, формальний підхід до вирішення заяви громадянина створює передумови для невиправданого, штучного використання процедури створення фермерського господарства як спрощеного, пільгового порядку одержання іншими приватними суб'єктами у користування земель державної чи комунальної власності поза передбаченою законом обов'язковою процедурою – без проведення земельних торгів.

Водночас штучне використання процедури є підставою для недійсності відповідних рішень та договорів оренди. Аналогічну позицію зайняв Верховний Суд України під час розгляду справи №6-248цс16 (Постанова від 18.05.2016 р.); Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ під час розгляду справи №357/5554/15-ц (Ухвала від 11.07.2017 р.); Верховний Суд під час розгляду справи №389/29/17-ц (Постанова від 23.05.2018 р.); Верховний Суд під час розгляду справи №154/793/15-ц (Постанова від 20.06.2018 р.).

Отже, аналізуючи законність договорів оренди/суборенди земельних ділянок державної або комунальної власності, укладених поза аукціонами фермерськими господарствами, ретельну увагу слід приділяти вищезазначеним питанням: наявності у фермерського господарства наміру (дійсного волевиявлення) та можливості використовувати ділянки (наявності трудових та матеріальних ресурсів, зіставлення таких ресурсів з розміром ділянки та обґрунтуванням, наведеним у заяві про її надання), а також відсутності прихованого наміру щодо отримання ділянки в обхід аукціону для її наступного «перепродажу» третій особі (у тому числі шляхом передання в суборенду).

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати