Популярні матеріали

28 лютого 2018, 10:32

Власність на нерухомість: хто сплачує земельний податок?

Ірина Гордіюк
Ірина Гордіюк «Астерс, ЮФ» юрист

Згідно з пп. 14.1.72 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України, земельний податок зобов’язані сплачувати землевласники та постійні землекористувачі. Отже, лише речові права власності та постійного користування, а не будь-яке право на земельну ділянку, тягне за собою набуття особою статусу платника земельного податку. Відомо, що власником земельної ділянки є особа, яка володіє фактично повним спектром правомочностей щодо земельної ділянки.

Що стосується права постійного користування, то за правильним розумінням його змісту варто звернутися до Земельного кодексу України. Положення цього нормативного акту визначають, що поняття «постійне користування» може застосовуватися виключно до земель державної та комунальної власності. Аналогічно, Податковий кодекс України, оперуючи поняттям постійного користування, має на увазі користування землями державної та комунальної власності.

Таким чином, до категорії постійних користувачів можна віднести лише тих фізичних та юридичних осіб, які у встановленому законом порядку одержали право безстроково володіти та користуватися земельною ділянкою, за умови, що така ділянка належить до земель державної чи комунальної власності. При цьому право власності на земельну ділянку, яка передається в постійне користування, реалізують відповідні державні органи та органи місцевого самоврядування (місцеві ради).

Доволі часто право власності на будівлю правомірно набуває особа, яка формально не володіє правами на земельну ділянку під такою будівлею. Наприклад, у разі продажу будинку покупець реєструє за собою право власності на будинок, а з оформленням речового права на земельну ділянку не поспішає. Таким чином, до моменту, поки новий власник переоформить на себе право на земельну ділянку, виникає наступна ситуація. Новий власник будівлі починає користуватися земельною ділянкою, в той час як за документами власником або постійним користувачем такої земельної ділянки залишається попередній власник будівлі чи інша особа.

Саме в період, протягом якого новий власник будівлі вже в установленому законом порядку оформив свої права на будівлю, проте ще не встиг узаконити права на землю, на практиці випливають певні проблематичні аспекти, пов'язані з обкладенням земельним податком ділянки, на якій розташована будівля.

Згідно з нормами Податкового кодексу України, обов'язок зі сплати земельного податку на особу покладається з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права.

При цьому, з одного боку, ст. 125 та 126 Земельного кодексу України визначають, що право власності та користування земельною ділянкою особа набуває з моменту державної реєстрації відповідних прав на земельну ділянку. З іншого боку, ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України проголошують принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою. Цей принцип означає, що законний власник будівлі завжди набуває право власності або постійного користування на землю, що розташована під його будівлею. Під час передачі права власності на будівлю новий її власник автоматично «успадковує» право на земельну ділянку, яким володів попередній власник будівлі.

Отже, зареєстрований власник будівлі набуває ознак власника земельної ділянки (або постійного землекористувача) не з моменту реєстрації відповідного права на земельну ділянку, а з моменту реєстрації права власності на будівлю. Таким чином, новий власник стає платником земельного податку саме з моменту реєстрації права на будівлю, а не прав на земельну ділянку.

Однак фіскальні органи з метою оподаткування земельним податком використовують дані про офіційно зареєстрованого власника (користувача) землі. Тобто у перехідний період, коли право на приміщення зареєстроване, а на земельну ділянку – ні, з податковою метою застосовуються дані про старого власника (користувача) землі. Податкові зобов'язання зі сплати земельного податку нараховуються особі, яка справедливо, мабуть, не повинна платити за землю. Адже виходячи з принципу цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, така особа вже позбулася прав на земельну ділянку в момент відчуження будівлі, що знаходиться на цій земельній ділянці.

Позиція правосуддя

Описане вище питання заклало фундамент для окремої категорії спорів між платниками податків і контролюючими органами. При цьому судова практика свідчить про відсутність однакового підходу судів до вирішення такого типу суперечок.

Наприклад, Вищий адміністративний суд України у постанові від 25.05.2016 р. зайняв позицію, згідно з якою земельний податок повинен сплачувати попередній власник об'єкта нерухомості до моменту, поки новий власник офіційно оформить своє право на земельну ділянку.

В інших постановах (від 08.04.2015 р., 31.05.2016 р.) Вищий адміністративний суд України висловлювався, що з моменту державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомості у нового власника виникає обов'язок сплачувати плату за землю.

Чинний до 2018 р. Верховний Суд України у постанові від 12.09.2017 р. проаналізував описані вище позиції судових органів та вказав на неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм права. Колегія тодішнього Верховного Суду зайняла позицію, яка випливає з принципу цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою. Колегія суддів дійшла висновку, що з моменту реєстрації права власності на будівлю у нового власника виникає обов'язок сплачувати плату за землю. Аргументовано це тим, що у разі переходу права власності на об’єкт нерухомості право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується також випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.

2018 р. суди України почали з наслідування зазначеної вище позиції Верховного Суду. Наприклад, постанова Харківського апеляційного адміністративного суду від 30.01.2018 р. у справі №820/5290/14 ґрунтується на тому, що «факт державної реєстрації права власності на земельну ділянку при переході права власності на будівлю, що розташована на такій земельній ділянці, не є визначальним в аспекті оподаткування податком за земельні ділянки, що зумовлює виникнення у власника відповідного об'єкта нерухомості обов'язку сплачувати згаданий податок, починаючи з моменту проведення державної реєстрації права власності на відповідну будівлю». Аналогічну позицію зайняв Рівненський окружний адміністративний суд у рішенні від 09.01.2018 р. у справі №817/1479/17 та інших актах правосуддя.

Незважаючи на таку позитивну тенденцію в судовій практиці, для платників податків залишається невизначеність у тому, хто повинен сплачувати земельний податок, якщо зареєстрований власник будівлі відрізняється від зареєстрованого власника (користувача) земельної ділянки під такою будівлею. Адже наразі невідомо, яку позицію в цій категорії спорів займе Верховний Суд України, оновлений судовою реформою 2017 р.

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати