11 лютого 2019, 13:37

Довіряй, але перевіряй: важливі нюанси в купівлі нерухомості

Опубліковано в №7 (661)

Ян Ахрамович
Ян Ахрамович «Evris» старший юрист

За підсумками 2017-2018 рр., в Україні в експлуатацію ввели сотні тисяч квартир. Незважаючи на високі відсоткові ставки, за якими українські банки надають кошти на придбання нерухомості, попит на житло не зменшується. Так само високим залишається попит на комерційну нерухомість. У будівництво інвестують як пересічні громадяни, так і компанії. Бажання надійно зберегти власні кошти, вклавши їх у нерухомість, підігрівається порівняно невисокою вартістю на нерухомість, адже середня ціна у передмісті Києва в новобудовах у грудні 2018 р. склала 13 000 грн/м². Таку ситуацію в Україні можна охарактеризувати не інакше як терміном «будівельний бум».

Наразі економісти сперечаються про його наслідки: чи будуть вони крахом для України, чи навпаки — ринок нерухомості не простоює. Великий попит на нерухомість, на жаль, обумовлює велику кількість шахраїв у цій сфері. Мова йде не лише про недобросовісних покупців-продавців. Особливої уваги заслуговують забудовники, оскільки, намагаючись заробити на будівництві нерухомості з наступним її продажем, недобросовісні будівельні компанії ігнорують генплани. У новозведених районах немає і не може бути створено задовільної інфраструктури. Зведені об'єкти роками не вводяться в експлуатацію, а подекуди не можуть бути передані у власність інвесторам.

У цій статті ми з'ясуємо, яких негараздів потрібно намагатися уникнути під час купівлі нерухомості та як це зробити. Насамперед, необхідно розуміти, що якогось стандартного алгоритму перевірки нерухомості не існує і не може існувати. Окрім іншого, це пов'язано з тим, що історія нерухомості починається ще задовго до зведення будівлі. Тож перевірка об'єкта будівництва має починатися зі з'ясування його історії. Наявність або відсутність певних фактів в історії підготовки до будівництва та здійснення будівництва з досвідом надають можливість дослідити наявність або відсутність негативних наслідків, які могли виникнути на тлі виявлених історичних прогалин.

На що саме слід звернути увагу, досліджуючи історію створення об'єкта?

Передусім, жодне будівництво ні юридично, ні фактично не може бути розпочате без наявності земельної ділянки. Якщо фактичне існування будинку без земельної ділянки ми навряд чи можемо уявити, то будівництво на земельній ділянці без належним чином оформлених документів — дуже розповсюджене явище. Право забудовника на земельну ділянку — це перше, що заслуговує на вашу увагу під час перевірки об'єкта нерухомості. Відсутність у забудовника належним чином оформлених прав на землю найчастіше викликана тим, що будівництво об'єкта нерухомості проводиться на неправильно оформлених земельних ділянках або на ділянках, які не можуть бути використані для забудови.

Нехтування подібними «земельними формальностями» призводить до негативних наслідків — необхідність звільнити земельну ділянку шляхом знесення будівлі. Також варто звернути увагу на те, що іноді наявність прав у забудовника на земельну ділянку не гарантована довічно. Перевірці підлягає історія виникнення у забудовника таких прав. Нерідко трапляються випадки, що права на земельну ділянку виникли у будівельної компанії за незаконними угодами, які можуть бути легко скасовані. Це може призвести до втрати забудовником прав на забудову земельної ділянки ще до того, як будівля буде введена в експлуатацію.

Другим важливим чинником, який сягає часів початку будівництва і потребує перевірки, є наявність у забудовника належної дозвільної документації на будівництво. Відповідно до ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який надає право виконувати будівельні роботи, або без належно затвердженого проекту, або зі значними порушеннями будівельних норм і правил.

Наслідком виявлення контролюючими у сфері містобудування органами факту самочинного будівництва може бути відмова у введенні об'єкта в експлуатацію, застосування штрафних санкцій до забудовника, пред'явлення в суд позову до забудовника про необхідність знесення будівлі, у разі задоволення позову — знесення самочинної будівлі. Тож якщо буде виявлено, що на момент початку будівництва у забудовника не було усієї необхідної дозвільної документації, одразу потрібно з'ясувати, чи була взагалі отримана така документація, чи не викликало це судових спорів, а якщо такі спори були — до чого вони призвели.

Третім основоположним елементом, без якого будівництво не може бути розпочатим — це наявність коштів у забудовника на здійснення будівництва. Навіть тут є певні моменти, на які потрібно звернути увагу. Майже завжди забудовник здійснює будівництво за кошти, залучені від інших осіб. Непоодинокими є випадки, коли фінансові активи для здійснення будівництва компанія-забудовник ще на початку отримала від банківської установи у кредит, забезпечений іпотекою. Отримання забудовником кредиту під будівництво та одночасна передача об'єкта будівництва в іпотеку надають можливість забудовнику розпочати будівництво без залучення коштів потенційних інвесторів. Банку це надає право відібрати новобудову в рахунок боргу у разі порушення будівельною компанією умов кредитного договору. При цьому слід звернути увагу, що навіть у тому випадку, якщо в іпотеку передавалася не споруда, будівництво якої здійснюється, а земельна ділянка, на якій ця споруда будується, то іпотека буде розповсюджуватися на споруду. Виявлення кредитної історії під час перевірки об'єкта будівництва потребує ретельного дослідження обставин кредитування, погашення заборгованості за кредитом, припинення іпотеки.

Від історії до сьогодення

• Перевірка статусу об'єкта, його відповідності нормам законодавства та вимогам покупця. Як вже було зазначено, не існує якогось стандартного алгоритму перевірки нерухомості. Кількість пунктів, за якими відбувається дослідження, змінюється залежно від того, яка історія об'єкта, а також від досвіду та креативності того, хто перевіряє. Однак за деякими пунктами перевірка повинна пройти обов'язково. Навіть якщо історія об'єкта не викликає у вас сумнівів у тому, що його небезпечно купувати, ви не залишите його поточний статус без дослідження. Що саме слід розуміти під поточним статусом об'єкта нерухомості? Що дійсно потребує уваги під час перевірки?

• Правильність оформлення документів на будівлю. У процесі реєстрації права власності на об'єкт будівництва та попередньої реєстрації (оформлення) прав на об'єкт нерухомості документи часто бувають оформлені з порушенням законодавства або з допущенням помилок. Такі недоліки документів можуть призвести до труднощів під час купівлі нерухомості або навіть можуть слугувати ознакою ще більших проблем, пов'язаних з шахрайством.

• Відсутність необхідних технічних умов. Для успішного введення в експлуатацію будинок повинен відповідати встановленим законом нормам і мати підключення всіх комунікаційних систем, згідно з проектом. Відсутність у забудовника належним чином оформлених технічних умов для підключення комунікацій може викликати проблеми з введенням будинку в експлуатацію. Доречно зазначити, що з 2019 р. органам держархбудконтролю заборонено приймати в експлуатацію будинки та споруди, які не облаштовані засобами доступності. З вересня 2018 р. почали діяти нові державні будівельні норми щодо забезпечення доступності будинків і споруд, місць громадського призначення та об'єктів інфраструктури. Зокрема, ДБН Б.2.2-12:2018 ««Планування і забудова територій», ДБН В.2.2-4:2018 «Будинки і споруди. Заклади дошкільної освіти, ДБН В.2.2-3:2018 «Будинки і споруди. Заклади освіти», ДБН В.2.3-5:2018 «Вулиці та дороги населених пунктів». Також з 01.04.2019 р. набере чинності ДБН В.2.2-40:2018 «Будинки і споруди. Інклюзивність будівель і споруд. Основні положення». В сукупності вимоги зазначених нормативних актів зроблять неможливим введення в експлуатацію будівель, інклюзивність яких не відповідатиме закону. При цьому варто зазначити, що досі багато споруд будуються за старими проектами без врахування вищенаведених ДБН.

• Арешти щодо об'єкта нерухомості. У зв'язку з порушенням законодавства у сфері будівництва на об'єкт може бути накладено арешт, який фактично унеможливлює його законний продаж.

• Судові спори щодо об'єкта. Навіть якщо мова йде про придбання об'єкта нерухомості на первинному ринку, слід звернути увагу, що стосовно нерухомості (як будівлі, так і земельної ділянки під нею) можуть бути заведені судові суперечки. Також судові суперечки можуть бути між забудовником і державними органами про законність будівництва. Це створює значний ризик для покупця, якого можна уникнути, перевіривши забудовника та об'єкт на наявність судових спорів. Якщо справа стосується придбання об'єкта на вторинному ринку продажу нерухомості, то статус судових справ щодо об'єкта і продавця потребує ще більшої ретельності. Таку перевірку можна здійснити за допомогою використання платних баз даних судових рішень. На жаль, Єдиний державний реєстр судових рішень не надає такої можливості, оскільки дані в такому реєстрі знеособлені, тому пошук за прізвищем або адресою об'єкта є неможливим.

• Заборгованість за податками. Наявність у забудовника податкового боргу може бути причиною виникнення в останнього податкової застави, в тому числі щодо об'єкта будівництва. Наявність такої застави щодо об'єкта робить неможливим його законне придбання.

• Наявність обмежень щодо розпорядження майном. Окрім арештів щодо майна, можуть існувати інші обмеження щодо розпорядження цим майном. Це не часто виникає у разі придбання об'єкта у забудовника, проте частіше трапляється у разі купівлі нерухомості на вторинному ринку (особливо у продавця-фізичної особи). Права на нерухомість, окрім власника, можуть мати інші особи (наприклад, чоловік або дружина). Ці права можуть не бути відображені в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проте згода таких осіб під час підписання договору є обов'язковою.

• Майнові права третіх осіб на об'єкт нерухомого майна. Якщо на первинному ринку нерухомості ви навряд чи зустрінетеся з такою проблемою, то під час купівлі нерухомості, особливо житлової на вторинному ринку, існує певна ймовірність. Ризик полягає в тому, що наявність реєстрації у квартирі неповнолітніх або не дієздатних осіб може створити значні проблеми для покупця, які пов'язані з необхідністю виселення цих осіб у судовому порядку.

Перевірка майбутнього

Навіть детально вивчивши історію обраного вами об'єкта, переконавшись у відповідності його поточного статусу вимогам закону та вашим побажанням, перевірку ще не можна вважати закінченою. Безпека вашої інвестиції та майбутнього володіння нерухомістю залежить також від дій, які ще необхідно здійснити в майбутньому, а саме від юридичного механізму придбання нерухомості.

Дані з Єдиного державного реєстру судових рішень свідчать, що майже половина порушень прав покупця нерухомого майна пов'язана з процедурою оформлення переходу прав на нерухоме майно від продавця до набувача. Наразі суди переповнені справами щодо визнання договорів недійсними, витребування майна з чужого незаконного володіння або визнання права власності на нерухоме майно, в яких інвестори або покупці намагаються довести законність свого права власності на нерухомість. Якщо не уникнути, то хоча б знизити ризик на відвідування суду можна, здійснивши перевірку майбутньої угоди. Обов'язково зверніть увагу на умови договору, викладені на письмі, чи дійсно вони відповідають вашим очікуванням, не поспішайте з висновками, якщо деякі аспекти є незрозумілими, то обговоріть їх із забудовником або продавцем. Потрібно дослідити наявність повноважень в особи, яка виступатиме від імені продавця під час укладання угоди. Відсутність у неї повноважень на укладання угоди (подекуди навіть відповідно до закону) може стати підставою для скасування угоди в майбутньому.

Остання за списком, але не остання за значенням рекомендація — ретельно обирайте контрагентів за внутрішнім переконанням. Інколи не потрібен юрист, щоб розпізнати шахрая. Для того, щоб зменшити ризики бути ошуканими, не долучайте до своїх угод інших осіб. Пам'ятайте, що чим більший суб'єктний склад угоди, тим більше ризиків визнання такої угоди недійсною.

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати