У березні цього року група народних депутатів зареєструвала проект закону «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству» №8121 (далі – Проект №8121), яким пропонується внесення змін до багатьох нормативних актів, зокрема у сферах земельних відносин та державної реєстрації прав на нерухоме майно.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Однією з новел вказаного проекту є пропозиція запровадити можливість встановлення власником нерухомого майна вимоги нотаріального посвідчення договорів, предметом яких є таке майно. Реалізація такого механізму полягатиме в оформленні відповідної вимоги як одностороннього правочину, що підлягатиме нотаріальному посвідченню, з подальшою її реєстрацією як обтяження відповідного об'єкта нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Розглядаючи вимогу нотаріального посвідчення договорів щодо нерухомості як додатковий антирейдерський механізм, одразу варто зауважити, що наразі чинним законодавством вже встановлено обов'язковість укладення договорів відчуження нерухомого майна (за якими відбувається саме перехід права власності) у письмовій формі та обов'язковість нотаріального посвідчення таких договорів (ст. 657 ЦК України).
Тобто можливість встановлення та державної реєстрації вимоги нотаріального посвідчення договорів щодо нерухомості може мати певну користь виключно в контексті оформлення правовідносин користування земельними ділянками. Щодо іншого нерухомого майна проблема рейдерства у відносинах користування стоїть не так гостро, насамперед через те, що орендна плата за користування житловими або нежитловими приміщеннями є більш пропорційною в розумінні обсягу благ, які орендар отримує від користування такими приміщеннями, у порівнянні з розміром орендної плати за землю та можливих прибутків від її використання.
Чинне законодавство дозволяє укладати договори оренди землі та додаткові угоди до них у простій письмовій формі. Такий ступінь свободи в оформленні орендних відносин достатньо часто призводить до зловживань у вигляді припинення державної реєстрації прав оренди на підставі «сумнівних» додаткових угод про розірвання договорів оренди, укладених у простій письмовій формі, а також паралельного існування кількох чинних договорів оренди щодо однієї і тієї ж земельної ділянки.
Яскравим прикладом таких зловживань є припинення прав оренди землі недобросовісними минулими власниками аграрних підприємств після продажу корпоративних прав таких підприємств з одночасною реєстрацією прав оренди тієї ж землі на інше підконтрольне підприємство. У переважній більшості випадків підставами припинення прав оренди виступають угоди про розірвання договорів оренди, укладені раніше або укладені «відкритою датою».
На сьогодні закон передбачає дещо подібну пропонованому механізму можливість здійснення нотаріального посвідчення будь-якого договору на вимогу однієї зі сторін (ч. 4 ст. 209 ЦК України). Однак така можливість матиме значно меншу результативність у випадку боротьби з рейдерським захопленням землі, оскільки нотаріальна форма договору оренди, як свідчить практика, далеко не завжди перешкоджає проведенню незаконної державної реєстрації припинення відповідного права та зовсім не перешкоджає реєстрації права оренди за рейдерським підприємством на підставі іншого договору, складеного у простій письмовій формі.
У разі встановлення вимоги нотаріального посвідчення договорів щодо земельної ділянки державний реєстратор, з огляду на існування такої вимоги в Державному реєстрі речових прав, буде зобов'язаний відмовити у проведенні реєстрації права оренди за стороннім підприємством на підставі договору у простій письмовій формі.
Окрім того, Проектом №8121 пропонується доповнити положення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» принципом одночасності вчинення нотаріальної дії та державної реєстрації прав. Тобто у разі встановлення власником земельної ділянки вимоги нотаріального посвідчення договорів державна реєстрація речового права (або припинення такого права) проводитиметься нотаріусом у момент посвідчення відповідного договору, що фактично ліквідує можливість зацікавлених осіб «покласти у стіл» певні документи та провести їх державну реєстрацію зі спливом часу.
Варто також очікувати, що в результаті встановлення вимоги нотаріального посвідчення договорів щодо земельної ділянки переважна більшість нотаріусів ще на стадії підготовки до угоди відмовляться від посвідчення нового договору оренди у разі наявності в Державному реєстрі речових прав належним чином зареєстрованого та чинного права оренди.
Однак, незважаючи на всі можливі переваги запропонованих змін, головною умовою дієвості вказаного механізму залишається добросовісність власників земельних ділянок як сторони орендних відносин, оскільки навіть за умови існування вимоги нотаріального посвідчення договорів оренди, можливість укладення кількох паралельно чинних договорів залишатиметься у разі наявності відповідної волі власника.
Таким чином, прийняття запропонованих Проектом №8121 змін може посприяти вирішенню проблеми зловживань у сфері відносин, пов'язаних з орендою землі, проте слід враховувати, що перехід до нотаріального оформлення всіх зазначених відносин потягне за собою значне збільшення витрат, які прогнозовано покладатимуться на орендарів, з огляду на скрутний майновий стан переважної більшості власників земельних ділянок (пайовиків).