На сьогодні ринок будівництва в Україні є одним з найбільш активно зростаючих. За офіційними даними, в першому півріччі поточного року будівельний ринок зріс майже на 35% у порівнянні з аналогічним періодом попереднього року. Сума за цей період, яка була витрачена підприємствами на будівельні роботи, досягла 36 млрд грн.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Такі масштаби будівництва дають не лише прибуток забудовникам, але й забезпечують житлом чималу кількість населення. Водночас не варто нехтувати тим, що зростання ринку будівництва позитивно впливає на розвиток регіонів, в яких воно здійснюється. Насамперед, це досягається тим, що чинне законодавство України покладає обов’язок на забудовника сплачувати пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, в якому він здійснює будівництво.
Звичайно, можна сперечатися про доцільність запровадження такого інституту, можна стверджувати, що якби забудовник не сплачував зазначені внески, то нерухомість була б більш доступною, але дивлячись на те, як розвиваються населені пункти фактично за кошти забудовників та розуміючи маржинальність цього бізнесу, вважаю, що зазначені внески все ж таки відіграють важливе значення. До речі, у березні цього року Верховна Рада України відхилила законопроект, який передбачав скасування пайової участі.
Наразі Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено наступні граничні розміри пайової участі: 10% від кошторисної вартості – для нежитлових об’єктів будівництва; 4 % від кошторисної вартості – для житлових об’єктів будівництва.
Варто звернути увагу, що зазначені розміри є граничними. Остаточний розмір пайової участі буде визначено у договорі, який укладається між забудовником та органом місцевого самоврядування. Щодо істотних умов таких договорів, то до них належать розмір пайової участі, графік її сплати та відповідальність сторін. Крім цього, законодавством встановлено, що такий договір повинен бути укладений до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.
Однак судова практика щодо часу оплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту дещо інша. Протягом тривалого часу позиція судів була наступною: договір про пайову участь необхідно укладати виключно до введення об’єкта будівництва в експлуатацію. Тобто якщо договір із забудовником до введення об’єкта в експлуатацію не укладений, то орган місцевого самоврядування не отримує гроші (рішення ВГСУ від 03.08.2016 р. у справі №922/6409/15).
Проте останнім часом з’явилась абсолютно протилежна практика. Так, Постановою ВСУ від 30.11.2016 р. №3-1323гс16 встановлено, що забудовник має укласти договір (сплатити пайовий внесок) навіть після здачі об’єкта в експлуатацію. Зазначена позиція викладена ВСУ у рішенні від 01.02.2017 р. у справі №922/753/16.
Таким чином, аналіз судової практики свідчить, що забудовника може бути притягнуто до відповідальності за несплату пайової участі у розвитку інфраструктури навіть після прийняття об’єкта в експлуатацію. Отже, сплата пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту є обов’язком забудовника.
Щодо сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, то законодавством передбачено дві форми такого «розрахунку»: грошова форма (безготівкова) та передача об’єктів будівництва у комунальну власність.
Якщо зі сплатою пайового внеску шляхом переказу коштів на розрахунковий рахунок органу місцевого самоврядування питань не виникає, то з передачею об’єктів будівництва у комунальну власність все ж таки є певні нюанси.
Насамперед, це небажання органів місцевого самоврядування приймати на свій баланс такі об’єкти. Варто зазначити, що зобов’язати їх зробити це майже неможливо. Найкращим варіантом у цьому випадку є завчасне проведення переговорів з органами місцевого самоврядування. Іншим питанням є визначення (доведення) вартості об’єкту, що передається. Як правило, для цього використовуються такі документи: зведений кошторисний розрахунок вартості об’єкта будівництва; об’єктний кошторис на будівництво; локальний кошторис на будівельні роботи; акт приймання виконаних робіт; звіт про проведення незалежної оцінки вартості інженерних мереж; експертний висновок щодо розгляду кошторисної частини проектної документації тощо. Зазначені документи після подачі на розгляд органу місцевого самоврядування мають пройти кілька етапів бюрократичної машини, під час яких вартість об’єкта, вірогідно, підлягатиме зменшенню. Після цього необхідно отримати розпорядження виконавчого органу про прийняття відповідних об'єктів інженерної та транспортної інфраструктури до комунальної власності.
Слід звернути увагу, що ч. 5 ст. 30 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначає, що розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується на суму їх кошторисної вартості. Навіть незважаючи на те, що наступний абзац зазначеної норми передбачає, що орган місцевого самоврядування може прийняти рішення про відшкодування забудовнику коштів, якщо переданий об’єкт будівництва коштуватиме більше ніж розмір пайової участі, але на практиці це ще той «космічний корабель».
Варто зазначити, що органи місцевого самоврядування можуть встановлювати власні вимоги до забудовників щодо сплати пайових внесків та порядку їх зарахування. При цьому однозначно можна стверджувати, що для зарахування витрат як пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту необхідно, щоб були наявні три умови:
- укладений договір про пайову участь між забудовником та органом місцевого самоврядування;
- виконання робіт зі створення інженерних мереж;
- передача (прийняття) об’єкта будівництва у комунальну власність.
Експертний висновок
Сьогодні сплата пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту є обов’язком забудовника. Розмір пайової участі чітко регламентовано в межах 10% від кошторисної вартості – для нежитлових об’єктів будівництва, 4% від кошторисної вартості – для житлових об’єктів будівництва. Зазначені відсотки є граничними та можуть бути погоджені сторонами (забудовник/ОМС) в договорі.
Законодавство передбачає можливість зменшення суми пайового внеску шляхом передачі до комунальної власності певних об’єктів інженерних мереж. Однак на практиці під час реалізації цього алгоритму може виникати чимало питань, які необхідно враховувати завчасно.
Також варто пам’ятати, що органи місцевого самоврядування мають право встановлювати власні вимоги до забудовників щодо сплати пайових внесків та порядку їх зарахування. Водночас для зарахування витрат як пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту необхідно, щоб були наявні певні (зазначені вище) умови.