11 січня 2019, 16:40

Інвестиції в закордонну нерухомість – безпека грошей та гарантований фінансовий потік

Опубліковано в Вибір клієнта: ТОП-100 найкращих юристів України

Дмитро Александров
Дмитро Александров «ALEXANDROV&PARTNERS» cтарший партнер, адвокат, бізнесмен

В Україні набуває популярності питання безпечних інвестицій (до того ж за кордон). Тотальна недовіра до банківської системи, постійний тиск на бізнес з боку силових органів, прогнози наступної хвилі фінансової кризи, політична нестабільність – це чинники, які впливають на пошук підприємцями місця, де їхні гроші можуть безпечно зберігатися, а в ідеалі ще й генерувати нові гроші. Гідні іноземні банки вже давно не приймають депозити, а ситуація працює навпаки – вкладник платить їм процент за зберігання коштів. Такі банки достатньо прискіпливо обирають, кому відкривати рахунок, а кому – ні. Найчастіше вони схиляються до другого варіанта, якщо мова йде про вихідців із країн СНД.

Враховуючи тенденції сучасного ринку інвестицій та попит на надійне «сховище» для коштів, ми відкрили новий напрямок діяльності – супровід інвестицій в нерухомість Криту. Проект ALEXANDROV Estate гарантує якість, надійність та прибутковість інвестицій наших клієнтів. Ми пройшли весь інвестиційний шлях та пропонуємо сьогодні об’єкти від найкращого забудовника Криту.

Що може «заробити» гривня в Україні

Однією з проблем є те, що інвестування в Україні перетворюється з можливого заробітку на систему, яка залежить від бюрократичних та політичних чинників, а також яка потребує постійної уваги власника. Загалом, інвестиційний клімат в Україні покращується, але деякі речі залишаються стабільно нестабільними. Наприклад, банківська система. Україна є доволі цікавою з позиції відсоткової прибутковості на капітал. У нас одні з найбільших відсоткових ставок за банківськими депозитами, які в середньому становлять 17% річних у гривні та 3-4% річних в іноземній валюті. Однак від цих сум не забуваємо відняти 18% ПДФО та 1,5% військовий збір.

Розміщення коштів в українському банку могло б бути достатньо перспективним та прибутковим, проте не обійшлось без кількох «але». По-перше, це нестабільність банківської системи. Після кризи 2014 р. дуже багато банків збанкрутувало. Сьогодні ситуація виправилася, але мінімальний ризик того, що банк в один день зникне, все ще існує. Також не варто забувати, що українська економіка дуже залежить від одного цікавого суб’єкта – ПриватБанку. Хоча він зараз і державний, але…. Доповнює картину недовіри до банківської системи те, що певна кількість банків може часто змінювати власників і раптово закриватися. По-друге, курс гривні. Додаткові пояснення тут не потрібні, це українська скринька Пандори.

Що стосується бізнесу, то інвестувати в Україні з метою отримання пасивного прибутку досить ризиково. Будь-який бізнес у нас в країні потребує постійної уваги власника. Намір отримати пасивний дохід з дистанціюванням власника – смертний вирок своєму підприємництву.

В які країни біжать інвестори

Вже давно підприємці спокусилися вкладенням коштів в іноземну нерухомість та активно везуть кошти за кордон. Популярними для інвестування є Іспанія, Кіпр, Грузія, Болгарія. Також голосно про себе наразі заявляє Мальта. Ринок нерухомості цих країн вже склався, він достатньо сталий, а саме це цінують європейці. Відсоткове зростання ринку мінімальне, рентабельність 3-4%, сезон короткий, ринок пропозицій перевантажений. Тут діє правило: «Коли всі біжать – стій, коли всі стоять – біжи». Головне – не потрапити під вплив масового вектора мислення (особливо, коли мова йде про гроші).

Європейці та американці вже відкрили перспективи Греції, а ми хочемо відкрити їх для українців

Trading Economics прогнозують, що ціни на нерухомість у Греції виростуть на 22% до 2020 р. Цьому сприятиме зростання ВВП (на 0,4% у рік) та зростання потоку туристів на 40% до 2020 р. Експерти Financial Times рекомендують вкладати в готельну та орендну нерухомість Греції. The Wall Street Journal зазначає, що кількість будівельних проектів у столиці Греції різко зросла. Price Waterhouse Coopers та Urban Land Institute у щорічному звіті Emerging Trends in European Real Estate for 2018 відзначають, що інвесторам у преміальну курортну нерухомість Греції незабаром «доведеться чекати в черзі», оскільки попит на неї зростає. Будь-кому, хто наразі зацікавлений в інвестуванні в Грецію, слід розглядати галузь туризму як найоптимальнішу для вигоди.

Аналітики ЄС прогнозують, що грецький ринок нерухомості повернеться у піковий стан через 4-7 років. Це може призвести до підвищення цін від 60% до 80% від поточного рівня. За даними GOBankingRates, у 2018 р. Греція зайняла 15 місце у рейтингу ТОП-25 кращих країн світу для інвестицій у житлову нерухомість. У 2017 р. Греція посіла 4 місце за популярністю запитів серед іноземних покупців нерухомості відповідно до індексу TOP Hotspot TheMoveChannel.com (№1 інтернет-портал у світі, на якому розміщений найбільший лістинг об’єктів нерухомості для придбання та інвестицій).

Однак ми міцно тримаємося за свої гроші та навіть про все це не підозрюємо. Отже, настав час інвестувати, до того ж найбільш авторитетні голоси говорять про це на увесь світ.

Про економіку Греції

Наразі у нас ще живі спогади про кризу, яку пережила Греція. Тому логічним є запитання про те, як же вкладати у таку країну. Вкладати спокійно та безпечно, оскільки фінансові показники Греції абсолютно вирівнялися, а криза офіційно подолана.

У 2017 р. було досягнуто первинний профіцит бюджету Греції у розмірі 3,7% ВВП (що становить 5,93 млрд євро), а ВВП виріс на 1,4%. Всі три рейтингові агентства підвищили рейтинги кредитоспроможності країни (S&P і Fitch на 1 пункт, Mody’s на 2 пункти), а також дали позитивний прогноз на 2018 р. зі зростанням ВВП на 2%.

Прем’єр-міністр Греції Алексіс Ципрас, який сказав, що одягне краватку лише після вирішення боргової проблеми Греції, 22.06.2018 р. після переговорів з кредиторами на зустріч з політичними силами Греції прийшов у бордовій краватці, сказавши: «Умови парі потрібно виконувати. Мені трохи незручно, але я звикну».

Грецька «Золота віза» – найкраща та найдешевша в Європі

З 2013 р. у Греції діє програма «Золота віза», згідно з якою іноземний інвестор має право на отримання посвідки на проживання на 5 років у разі придбання нерухомості на суму понад 250 тис. євро. Це найнижча вартість «Золотої візи» в ЄС. Приміром, в Іспанії для отримання посвідки доведеться інвестувати 500 тис. євро, у Португалії – 350 тис. євро, на Мальті та Кіпрі – 300 тис. євро.

Процедура отримання грецької «Золотої візи» є вкрай простою та прозорою. Інвестору потрібно придбати нерухомість і виділити до 2-х годин часу для відвідування уповноваженого міграційного органу в Греції (особиста присутність обов’язкова). Разом з інвестором посвідку мають право отримати члени його сім’ї (другий з подружжя, неповнолітні діти, батьки).

У Греції також потрібно знати, куди інвестувати

Деякі наші співвітчизники вже поспішили інвестувати в Грецію, але більшість, на жаль, чомусь втрапила саме на материкову Грецію. Економічні, фінансові, туристичні, кліматичні характеристики материкової Греції значно поступаються островам, особливо Криту як перлині цієї країни.

На Криті курортний сезон на 2 місяці довший, ніж на материковій Греції (триває 8 місяців). Загалом, там можна відпочивати протягом усього року. Це означає, що не лише інвестор має більший діапазон дат для відпочинку, але й те, що нерухомість цього острова генерує значно більший грошовий потік від надання вілл в оренду, ніж нерухомість на материку.

На Криті достатньо жорстке будівельне законодавство, що обмежує висотність та густоту забудови. Перед віллою інвестора ніколи не буде побудовано інший об’єкт, який закриє мальовничий краєвид (тим паче висотний будинок). На узбережжі острова сформувалася велика кількість бухт, які захищають від штормів та високих хвиль, що робить Крит чудовим місцем для відпочинку з дітьми. Також це середземноморський курорт з найнижчим рівнем злочинності (0,06%).

Відпочинок на Криті рекомендований астматикам та алергікам. Для метеочутливих людей складно знайти краще місце, оскільки атмосферний тиск острова майже завжди стабільний, тут не буває різких змін тиску. З цієї причини на Криті активно розвиваються не лише готелі та приватні вілли, але й геріатричні центри (центри для проживання та відновлення європейських і північноамериканських літніх людей).

Який прибуток приносить нерухомість Крита

Розвиток туристичної галузі Греції обумовлений тим, що держава направляє у сферу туризму і туристичної інфраструктури стратегічні інвестиції та пом’якшує законодавство, яким регулюється діяльність іноземних інвесторів. Один із прикладів – безповоротні субсидії до 60% за програмою ESPA на будівництво та реконструкцію. Країна створила максимально комфортні умови для інвестування та придбання нерухомості іноземцями. В результаті, найнадійнішою для іноземного інвестора на Криті стала зв’язка «туризм – нерухомість – будівництво».

Житлова нерухомість у Греції має прибутковість близько 5-6%, офіси – 7%, готелі – 9%, що є найвищим показником в Європі. Однак це узагальнені показники по всій Греції, включаючи її менш рентабельну материкову частину. Крит з його популярністю серед елітних іноземних туристів при ефективному управлінні нерухомістю забезпечує набагато вищу орендну плату за висококласне житло – на рівні 10-12%.

Сьогодні багато іноземних підприємців з великою готовністю замінюють готельний грецький відпочинок усамітненням на віллі VIP рівня, орендуючи її одразу на кілька місяців за ціною 550-700 євро на добу.

Також не варто забувати про приріст капіталу. Інвестиції в нерухомість Криту – це не просто спосіб зберігання капіталу і заробітку на оренді нерухомості, це шлях до приросту капіталу на рівні не нижче ніж 20-30%.

Туристичний Крит – це бізнес з гарантією прибутковості

Як результат синергії зусиль держави, бізнесу та банківської сфери, Греція щороку б’є всі рекорди за популярністю серед туристів. У 2015 р. Грецію відвідали 23,6 млн туристів, у 2017 р. – 30,1 млн. Згідно з даними Центробанку Греції, вересень 2017 р. став рекордним для грецької туристичної галузі. Зокрема, кількість новоприбулих туристів-нерезидентів та обсяг пов’язаних з ними доходів зросли на 11,8% і 15,5% відповідно. До початку 2018 р. частка туризму у ВВП Греції склала 20% в середньому по країні, тому Греція поспішає розвивати туристичну галузь.

Однак це про Грецію загалом. Якщо говорити про Крит, то його показники ще привабливіші. Туристична інфраструктура Криту краща, ніж на інших островах. Також Крит вважається одним з найпопулярніших європейських курортів. Це найбагатший регіон Греції з найдовшим сезоном і можливістю відпочинку протягом усього року. Все це стало причиною того, що 30% іноземних туристів, які приїжджають до Греції, відпочивають саме на Криті.

Наприклад, за період січень-березень 2018 р. (що вважається низьким сезоном) було зареєстровано величезне збільшення кількості туристів – острів відвідали 50 тис. осіб, а це на 80% більше, якщо порівнювати з попереднім аналогічним періодом.

Згідно з даними рейтингового агентства Algean, грецький ринок вілл є найпривабливішим ринком Середземномор’я, що пропонує найвищі ставки прибутковості у порівнянні з безпосередніми конкурентами.

Найприємніший аспект критської інвестиції

На Криті компанія-забудовник або обслуговуюча компанія може повністю прийняти в обслуговування будинок, займатися підтримкою порядку та наданням в оренду. Це справжній сонячний та надійний пасивний дохід.

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати