Інвестиції в нерухомість досягають рекордних рівнів на ринку продавців
- Надлишковий попит надалі забезпечує продавцям міцну переговорну позицію
- Інвестори звертають увагу на спеціалізоване нерухоме майно у пошуках вищої прибутковості
- Завдяки сприятливим економічним умовам зберігаються позитивні прогнози для інвестицій в нерухоме майно
Штутгарт. Гарні економічні чинники сприяють продовженню активного зростання на європейському ринку нерухомості. Розмір інвестицій досяг майже рекордної сукупної суми 234 млрд. євро в 2017 році, що на 7% вище рівня попереднього року. Зокрема, упевненість інвесторів у нерухомість викликана позитивними змінами на ринку працевлаштування та сприятливими настроями клієнтів. Втім, такі безвимірні чинники, як наближення виходу Великої Британії з ЄС (Брекзиту), торгові війни та можливе зростання процентних ставок, майже не мали впливу.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Продавці знову опинилися в сильній переговорній позиції на фоні надлишкового попиту на ринку інвестицій в нерухомість і збереження дефіциту альтернативних можливостей для інвестування, якою вони скористалися для узгодження сприятливих для продавців умов у договорах купівлі-продажу. Серед активів все ще домінував клас офісних приміщень. Втім, історично низька прибутковість викликала активнішу діяльність інвесторів по відношенню до альтернативних класів активів.
Такі отримані результати наведено в проведеному CMS Дослідженні угод у сфері нерухомості в Європі за 2018 рік. Міжнародна юридична фірма CMS провела дослідження шляхом аналізу договорів купівлі-продажу в понад 1 350 трансакціях на європейському ринку інвестицій в нерухомість, на якому вона з початку 2010 року до кінця 2017 року надавала консультації в 14 країнах.
«У цьому четвертому випуску нашого Дослідження угод ми спостерігаємо європейський ринок нерухомості, що продовжує приваблювати високий рівень інвестиційної діяльності, – зазначив д-р Фолькер Зерр, партнер практики нерухомості та публічного права офісу CMS в Німеччині. – Високі та зростаючі ціни завжди вказують на ринок продавців, і наш ретельний аналіз договорів купівлі-продажу демонструє, як продавці перетворили свою міцну переговорну позицію на перевагу в договірних відносинах».
Підвищення попиту на спеціалізоване нерухоме майно
Офісні приміщення були найпотужнішою категорією активів у 2017 році, їх частка становила близько 40% трансакцій. Однак на фоні того, як через надлишковий попит різко зростали ціни, та зменшувалася прибутковість офісних приміщень, інвестори почали приглядатися до спеціалізованого нерухомого майна, в тому числі готелів, квартир з обслуговуванням, студентського житла та закладів догляду, яке пропонує перспективно вищі прибутки. З показником у 14% від трансакцій на ринку у 2017 році альтернативні активи стали ще одним максимумом, причому їх значення незмінно зростало протягом останніх років.
Попит на логістичні приміщення також суттєво зріс у 2017 році. Частка на ринку збільшилася з 4% до 14%. Збереження тенденції розвитку електронної комерції стало ключовим фактором, що призвів до підвищення попиту на складські та розподільні приміщення.
«Таке підвищення попиту в першу чергу виявилося цікавим для компаній-забудовників та інвесторів з додатковими послугами, які проявляли особливу активність на ринку логістичної нерухомості в 2017 році», – зазначив д-р Дірк Родевольдт, керівник практики нерухомості та будівництва в CMS.
Відображення ринку продавців у тенденціях укладання договорів
Знову в 2017 році продавці користувалися сильною переговорною позицією. Головним чином це знайшло своє відображення в збільшенні частки сприятливих для продавців положень щодо відповідальності. Більше половини проаналізованих договорів купівлі-продажу (56%) містили мінімальні положення про обмеження відповідальності. Комплексні положення, що також обмежують відповідальність, вперше були узгоджені в половині всіх трансакцій у 2017 році (тоді як у 2010 році лише 14% проаналізованих договорів містили комплексне положення). З рівнем 66% граничні розміри, що визначають максимальну відповідальність продавця за договором, також досягли найвищої частки за проаналізований період у 2017 році. Нарешті, до висновку щодо сприятливих для продавців настроїв на ринку також можна дійти з огляду на частку коротких строків давності тривалістю не більше шести-вісімнадцяти місяців, яка у подальшому ще збільшилася.
Втім, здається, що продавці впевнені, що покупці можуть платити. У більше ніж половині договорів у 2017 році – як вже було у двох попередніх роках (відповідно 52% і 53%) – у договорах не було зафіксовано домовленостей щодо забезпечення виконання покупцем своїх фінансових зобов'язань. У 2013 та 2014 роках цей показник все одно був значно нижчим, відповідно 39% і 44%. Одним відповідним чинником, що призвів до такої зміни, є висока частка інституціональних інвесторів з міцною фінансовою позицією з боку покупця.
Міжнародні інвестори виходять на передній план
В 2017 році в якості покупців було зареєстровано більше іноземних, ніж місцевих інвесторів, в основному саме через високий рівень активності інвесторів з Далекого Сходу. Досі за проаналізований період таке траплялося лише один раз; так, у 2014 році міжнародні інвестори були покупцями в 53% всіх трансакцій. В той час як місцеві інвестори лідирували у 2015 році (53%) та 2016 році (66%), міжнародні інвестори з часткою 51% знову отримали перевагу в 2017 році.