Іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому Законом (ст. 1 Закону «Про іпотеку»).
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Чинним законодавством, а саме ст.ст. 36,37,38 ЗУ “Про іпотеку” передбачені такі види позасудового стягнення на предмет іпотеки:
1) виконавчий напис нотаріуса;
2) договір про задоволення вимог іпотекодержателя, або відповідне застереження в іпотечному договорі;
3) набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;
4) продаж іпотекодержателем предмета іпотеки від свого імені.
Для уникнення судового оскарження рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки, по-перше, необхідно розрізняти між собою застереження в іпотечному договорі та договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Застереження в іпотечному договорі встановлюється у момент укладення договору або шляхом внесення змін до нього, тоді як договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним договором, необхідність укладення якого виникає з моменту, коли постає питання про належне виконання зобов’язань боржником.
По-друге, у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя можна передбачити будь-які не заборонені Законом способи задоволення вимог за основним зобов’язанням, у тому числі й такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя, як перехід права власності на предмет іпотеки, тоді як у застереженні до іпотечного договору такий спосіб, як передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання застосований бути не може.
Однак, п. 2.7 Порядку вчинення нотаріальних дій передбачено, що, бажаючи звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві (ст. 38 «ЗУ Про іпотеку»), кредитор- іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця про свій намір укласти таку угоду. Такий алгоритм дій застосовується і при підготовці до звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 ЗУ “Про іпотеку”, а саме набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.
Важливо, що від правильності складання та дотримання порядку надсилання іпотекодавцеві повідомлення (вимоги) про порушення зобов'язанння за іпотечним договором в значному ступені залежить юридична легітимність звернення стягнення на предмет іпотеки.
При вчинені виконавчого напису нотаріус повинен дотриматися певних умов:
- документи, що підтверджують заборгованість, повинні бути оформлені у відповідності до вимог ЗУ "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність";
- кредитор має проінформувати боржника про розмір заборгованості до моменту вчинення напису, що повинно підтверджуватися відповідними письмовими доказами;
- обов'язкова перевірка нотаріусом наявності або відсутності спору між сторонами щодо заборгованості;
- з дня виникнення права вимоги повинно пройти не більше трьох років.
Порушення хоча б однієї з цих умов нотаріусом при вчиненні виконавчого напису буде підставою для визнання в судовому порядку виконавчого напису таким, що не підлягає виконанню.
Однак, на сьогодні державою встановлені певні обмеження щодо звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, 7 червня 2014 року набув чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», згідно з пунктом 1 якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.
Хочу звернути увагу, що поняття «мораторій» у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов'язання (пункт 2 частини першої статті 263 ЦК України).
Таким чином, Закон № 1304-VII про мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у разі невиконання боржником зобов'язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусове стягнення на майно (відчуження без згоди власника).
Резюмуючи, можна сказати, що право вибору конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки покладається на іпотекодержателя і при дотриманні всіх законих вимог при зверненні стягнення, це дає можливість кредитору в найкоротші терміни здійснити ефективний захист своїх порушених прав.