20 жовтня 2016, 10:53

«Замораторена» земля

Опубліковано в №42 (540)

Наразі агробізнес – це одна з небагатьох галузей української економіки, що продовжує розвиватися навіть в умовах кризи. Україна може у найкоротші строки суттєво збільшити обсяги виробництва та експорту агропродукції.


Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!


ALEXANDROV&PARTNERS вважає, що поштовхом до економічного зростання (як агропромислового сектору зокрема, так і економіки в цілому) було б відкриття в Україні ринку землі та зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення.

На жаль, на сьогодні відсутня державна воля на прийняття непопулярного політичного рішення, що може дати позитивний ефект, якщо не одразу, то у найкоротшій перспективі. Всі рішення та вже прийняті нормативні акти спрямовані лише на короткочасний ефект і забезпечення електорального зростання. Цьогорічне продовження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення до 2018 р. не стало винятком. Більшість законодавців та представників Кабінету Міністрів України, виступаючи за продовження мораторію на продаж земель, обґрунтовують своє рішення тим, що у власників куплять землю за заниженими цінами, що відсутня нормативна база, що землю скуплять іноземці та великі агрохолдинги.

Такі заяви посадовців, звичайно ж, викликають критику у спільноти експертів. Так, твердження про скупівлю землі за заниженими цінами не відповідає дійсності, адже громадяни України вже 25 років живуть в ринковій економіці, вони мають уявлення про такі економічні поняття як попит і пропозиція та, безсумнівно, кожен власник намагатиметься продати землю у своєму регіоні якомога дорожче.

Якщо ж говорити про нормативну базу, звісно, для відкриття ринку землі необхідно опрацювати щонайменше 50 нормативних актів, а до 30 з них внести зміни. Проте Україна – багата на законотворців. На сьогодні існує безліч юридичних напрацювань всередині країни. Наприклад, нам відомо про наявність щонайменше декількох редакцій Законопроектів «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Крім того, існує загальносвітова практика функціонування ринків землі в інших державах.

Також не можна говорити про існування ризику переходу права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення до іноземців та великих агрохолдингів. По-перше, ч. 5 ст. 22 Земельного кодексу України забороняє передачу землі сільськогосподарського призначення у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам. Отже, наразі будь-які згадки про можливість отримання у власність землі іноземцями є беззмістовними. По-друге, при нормальній регуляторній політиці з боку держави та впровадженні необхідних компенсаторів фактор ризику спекуляцій та акумулювання значних земельних масивів у власності агрохолдингів та іноземців буде нівельовано. Наприклад, це може бути заборона перепродажу земельної ділянки, що належить юридичній особі, всім учасникам ринку, крім держави.

Практика ALEXANDROV&PARTNERS дозволяє стверджувати, що великі агрохолдинги, які обробляють площі понад 200 тис. га, не мають змоги придбати всі ці землі в нинішніх економічних умовах. Їм просто не вистачить коштів.

Постійне відкладання проблемного питання на потім та відсутність перспектив найближчого його вирішення призводить до неотримання державою доходів від обігу земель сільськогосподарського призначення, а також до неможливості залучати додаткові інвестиції. До того ж існування мораторію значно обмежує права громадян, які позбавлені можливості відчужувати земельні ділянки та використовувати їх іншим чином (приміром, як захід забезпечення цивільно-правових зобов’язань (передавати у заставу)). Безперечно, ця тимчасова заборона знижує спроможність наших агрокомпаній конкурувати на зовнішніх ринках та акумулювати безпроблемний земельний банк.

Звичайно, запровадження вільного обігу земель сільськогосподарського призначення – це складний та багатоетапний процес, однак рано чи пізно це необхідно буде зробити. Країни, які зуміли налагодити постійне впровадження інновацій та вільний обіг земель, є лідерами аграрного ринку. Немає значення, яким шляхом відбуватиметься відкриття ринку землі в Україні: «німецьким» – де продаж землі відбувається через Агентство з реалізації та управління землями (BVVG), яке принесло для бюджету Німеччини понад 6 млрд євро; чи «американським» – де продаж землі здійснюється через аукціони, а вільний обіг землі існує ще з 1862 р.; чи, можливо, «українським». Головне – нарешті почати рух у цьому напрямку.

Тому підійшовши до вирішення питання відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення комплексно та планомірно, впроваджуючи вже наявні напрацювання експертів агросектору, Україна могла б мати такий ринок землі, що забезпечив би збільшення виробництва продукції та зростання економіки.

Історично в Україні завжди існували власники, які хочуть продати землю та покупці, які формували попит на неї. Практика ALEXANDROV&PARTNERS дозволяє стверджувати, що на сьогодні, у зв’язку з наявністю попиту та пропозиції, в державі вже сформувався ринок землі, незалежно від бажання чи небажання окремих діячів.

Звичайно, що на ринку відсутні договори купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення. Однак існують інші цілком легальні правові конструкції. Зокрема, договір оренди на 49 років з виплатою всієї суми одразу (за всі 49 років), договір емфітевзису, що укладається на довготривалий строк, тощо.

З огляду на це, на договорі емфітевзису необхідно зупинитися більш детально. Емфітевзис – це право користуватися чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке може відчужуватися та передаватися у порядку спадкування. Практика ALEXANDROV&PARTNERS показує, що укладення договору емфітевзису на 200 років цілком реальне. Головними перевагами таких договорів (наприклад, перед договором оренди з виплатою всієї суми одразу) є можливість визначення способу оплати та її розміру за згодою сторін, а також те, що право емфітевзису може бути відчужено, передано у заставу, внесено до статутного капіталу та передано у спадщину.

Фактично, ми маємо повний перехід всіх прав на земельну ділянку до користувача на строк, що переважає біологічний час життя людини майже втричі. Невже хтось сумнівається, що більше ніж через 10 поколінь земельна ділянка не буде потрібна номінальним власникам?

Необхідно констатувати, що в результаті постійного відстрочення можливості продажу земель сільськогосподарського призначення створено проблеми для всіх зацікавлених учасників цього процесу:

  • для держави – відсутність доходів від операцій із землею та наявність у власності величезної кількості земель сільськогосподарського призначення, що використовується неефективно;
  • для власників землі – обмеження права власності та можливих додаткових прибутків;
  • для агрохолдингів та фермерів – складність планування виробничих процесів через нестабільність земельного банку, що формується через відтік пайовиків та необхідність брати в оренду нові земельні ділянки.

Продовження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення не зупиняє діяльність ринку землі. Однозначно, ринок землі існує не в тій формі, як у країнах Європи та інших розвинених країнах. Однак він все ж таки існує! Така ситуація гальмує розвиток агросектору України, знижує можливість ефективно використовувати землю для виробництва сільськогосподарської продукції та породжує корупцію. Компанія ALEXANDROV&PARTNERS може цілком впевнено стверджувати, що після відкриття ринку землі та зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення виявиться, що і продавати вже буде нічого. Дійсно, українська родюча, багата та неосяжна земля сьогодні все більше нагадує «замораторену» землю. 

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати