30 серпня 2016, 17:30

Ринок землі VS ринок оренди: хто кого?

Опубліковано в №34-35 (532-533)

Дмитро Навроцький
Дмитро Навроцький «Софія» асоційований партнер

На сайті Міністерства аграрної політики та продовольства України опубліковано Проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі – Проект).

Як відомо, профільне міністерство має намір у вересні цього року закінчити підготовку зазначеного проекту та подати його у парламент. Разом з тим, вважаємо, що після ознайомлення з проектом закону, скоріш за все, він не буде підтриманий депутатами. Крім того, слід зазначити, що Закон України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» до ВРУ не поданий.

Проект стоїть на трьох «китах», а саме: продовження мораторію, запровадження продажу права оренди землі та передання права оренди в заставу.

Більшість експертів, у тому числі й представники міністерства, визнають, що запровадження ринку землі є передчасним та неможливим, однак пропонують запровадження продажу права оренди на землю, яке можна буде передавати у заставу. Для того щоб зрозуміти, чи зможе такий альтернативний ринок землі функціонувати в Україні, необхідно спроектувати його на українські реалії земельних відносин.

Так, однією з новел законопроекту для аграрного бізнесу є можливість передання права оренди у заставу банкам. Законопроектом пропонується віднести право оренди до категорії нерухомого майна. При цьому складається враження, що запроваджуючи таку новелу, розробники законопроекту не проводили аналізу ринку кредитування в Україні. В аграрному бізнесі поряд із заставою землі існують й інші альтернативні способи забезпечення виконання зобов’язань, а саме: застава ВРХ, застава майбутнього врожаю чи с/г техніки. Однак такі більш реальні способи забезпечення зобов’язання, на які може бути звернено стягнення в майбутньому, на сьогодні не користуються особливою популярністю в банках. З власного досвіду зазначимо, що проводячи семінари для Національної асоціації банків України щодо застави в аграрному бізнесі, було помітно, що для банків цей напрямок є ризикованим.

Відтак, можна спрогнозувати, що банки не захочуть брати такі застави, оскільки вони не мають фінансової перспективи та є ризикованими, адже якщо позичальник візьме кредит і не поверне його, то треба шукати нового орендаря, який має заплатити за право оренди. Крім того, існує ризик, що деякі особи намагатимуться не сплачувати оренду, виконувати інші обов’язки щодо землі (зокрема, щодо охорони) шляхом передачі прав посередництва і перепродажу, братимуть кредити в банках під заставу оренди та не повертатимуть їх, оскільки це не власник землі тощо. Ризики існують і для власників землі, адже можливі ситуації, коли право оренди буде відчужуватися без згоди власника, що потім призведе до колізій, які породжуватимуть питання: від кого власник має право вимагати орендну плату, та чи повинен власник знати, що право оренди на його землю перепродано?

Наступною новелою, яка пропонується Проектом, є запровадження продажу права оренди землі. Проектом пропонується внести низку змін у Земельний та Цивільний кодекси України. Та чи можна назвати це новелою, якщо положення щодо продажу права користування і так були передбачені у законодавстві України. Аналізуючи запропоновані зміни, одразу видно якість цього законопроекту та його мету. Наприклад, Проектом пропонується внесення змін до ст. 411 ЦК України, де слово «землекористувач» пропонують замінити на «особа, яка здійснює відчуження права користування», хоча зміст статті при цьому не змінюється.

На перший погляд, здається, що запровадження інституту продажу права оренди є позитивним явищем, а зміни відповідають сучасним реаліям та правовідносинам у суспільстві. Також варто враховувати й економічну складову оренди, оскільки не зовсім зрозуміло, як будуть співвідноситися продаж права оренди й оренда землі. Віддання земельної ділянки в оренду є більш ефективним, вигідним і перевіреним для власника, ніж незрозуміла процедура продажу права оренди, яке потім буде заставлено в банк, і не відомо з кого потім стягувати орендну плату.

Останнім актуальним питанням залишається продовження чи припинення мораторію на продаж землі с/г призначення. Однак, здається, що з 2001 р. уявлення про мораторій змінилося – із засобу захисту с/г земель на превентивний захід держави від неможливості забезпечити нормальний обіг с/г земель. Ні для кого не секрет, що в Україні існує тіньовий ринок продажу (відчуження) земель с/г призначення. Отже, запровадження ринку продажу права оренди землі с/г призначення – це шлях в нікуди.

Вважаємо, що необхідність у мораторії зникне лише у тому випадку, коли державою будуть запроваджені чіткі, зрозумілі та послідовні правила гри на ринку землі, а цього можна досягти лише за допомогою створення нового системного земельного законодавства, а не шляхом внесення окремих змін до законів. За останні 3 роки було прийнято близько 65 нормативно-правових актів у сфері земельних відносин, однак до запровадження довгоочікуваного ринку земель це не призвело.

Підсумовуючи сказане, приходимо до висновку, що рівень законотворення в Україні залишився на тому ж місці. Спочатку ми пропонуємо зміни й лише потім будемо перевіряти їх на практиці. Запровадження того чи іншого правового інституту потребує чіткого аналізу щодо можливості та ефективності його застосування на практиці.

На сучасному етапі запровадження саме такого альтернативного ринку обігу права оренди є передчасним. Суспільство, землевласники та користувачі землі не готові до таких змін, як і сама система, що створюється для регулювання такого ринку. Такий гібридний ринок землі Україні не потрібний, він приречений на провал.

Створення ринку землі неминуче для України, однак перед цим мають бути проведені ефективні та системні зміни в земельному законодавстві України. Не виключаємо необхідності у прийнятті нового Земельного кодексу України.

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати