Поки українці активно обговорюють чи «прийдуть китайці і все скуплять», нарешті 240 народних депутатів віддали голоси на користь законопроекту про ринок землі — 2178-10 у першому читанні. Автор — голова аграрного комітету Верховної Ради Микола Сольский та низка народних депутатів. Більшість, у кількості 227 голосів становили депутати від "слуги народу" та 13 позафракційних. Вперше в історії України склалася унікальна ситуація: однопартійна більшість в Раді, до того ж фактично та ж партія представлена в уряді. Саме від відкриття ринку землі залежить майбутнє агросектора, обсяги інвестицій і допомога Україні з боку міжнародних організацій та донорів. Отже, давайте розглянемо, що пропонується Законопроектом №2178-10 про ринок землі, підтриманим депутатами:
- зменшити обмеження щодо концентрації земель у межах області з 15% до 8%;
- ввести обмеження щодо концентрації земель у межах ОТГ у розмірі 35%;
- ввести перехідний період до 1 січня 2024 року, під час якого юридичні особи, бенефіціарними власниками яких є іноземці, особи без громадянства, юридичні особи, створені за законодавством іншим, ніж законодавство України, іноземні держави, не зможуть набувати у власність землі с/г призначення державної, комунальної власності, а також пайові землі, за винятком тих земель, які на момент набрання чинності законом вже є в оренді, емфітевзисі таких юридичних осіб та за умови, що такі юридичні особи створені не менш ніж 3 роки до набрання чинності законом.
З дня набрання чинності закону скасовується заборона на відчуження земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності одночасно. Pбереження суб’єктного складу осіб, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, передбаченого чинною редакцію Земельного кодексу України (громадяни України, територіальні громади, держава та юридичні особи, зареєстровані в Україні). Проведення земельних торгів у формі електронних земельних аукціонів для земель державної та комунальної власності має бути обов’язковим. Механізм відчуження земельних ділянок с/г призначення визначається банками, а також особами, яким відповідно до законодавства не можуть належати такі землі на праві власності. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка може перебувати у власності однієї особи, з урахуванням площі земельних ділянок у власності осіб, пов’язаними з нею відносинами контролю, не може перевищувати 35% сільськогосподарських земель громади, 15% сільськогосподарських земель на території області, 0.5% с/г земель на території країни. Стартова ціна продажу земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності встановлюється на рівні її нормативної грошової оцінки, а при продажу таких земель без проведення земельних торгів – на рівні експертної грошової оцінки і переважне право орендарів на придбання земель сільськогосподарського призначення зберігається.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Давайте розглянемо обмеження у прикордонній смузі. Існує 2 варіанти:
1) Кабінет Міністрів України може встановлювати обмеження для набуття у власність іноземними громадянами та особами без громадянства земельних ділянок у прикордонній смузі шириною до 5 км вздовж Державного кордону України;
2) не встановлювати обмежень, оскільки для сільгоспземель вони встановлені.
Існує багато моделей ринку землі, і у пропозиціях щодо Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» вважаю важливим послуговуватись міжнародним досвідом ефективності обмежень та моделюванням економічного впливу. Обмеження, включно із заборонами рідко досягали бажаних результатів. А ось гнучкі форми економічного стимулювання (податки, збори, тарифи) мають значну перевагу над негнучкими обмеженнями. Важливо, також враховувати, що малі господарства менш конкурентні на ринку купівлі с/г земель бо вони не мають доступу до кредитних ресурсів та аграрна політика продовж минулих 20 років була націлена на розвиток великих господарств (податкові пільги та субсидії).
Отже, більш доцільно дотримуватись децентралізованого підходу у дизайні моделі ринку за умови існування прозорих механізмів прийняття рішень і відповідальності місцевих громад за результати своїх рішень. Це дозволить локалізувати та збалансувати соціальний та економічний аспекти запровадження ринку землі на місцевому рівні. Підтримка розвитку малих сільгоспвиробників має проходити через: покращення доступу до фінансування (агентство гарантування кредитів) та адресну держпідтримку підвищення продуктивності (напр. зрошення, диверсифікація у виробництво високомаржинальних культур тощо).
Дуже важливим вважаю відкриття ринку землі для іноземців. Наприклад, у Польщі функціонує ринок, де право купувати землю мають також іноземні інвестори. Що, як результат, впливає на зріст вартості землі та орендної плати. Хочу відзначити, що більшість провідних українських компаній (МХП, Кернел, Овостар Юніон, Астарта, Баришівська зернова компанія тощо) мають іноземних інвесторів. І багато в чому їх участь допомогла цим українським компаніям стати лідерами не тільки в Україні, але й у світі. Будучи со-головою комітету з питань аграрного бізнесу Спілки Українських підприємців СУП, рада підкреслити, що СУП підтримує відкриття ринку землі, у тому числі продаж компаніям із іноземним капіталом.
Ми, як Спілка, пропонуємо урахувати такі функціонування ринку землі в умовах скасування мораторію на купівлю–продаж:
1. Впровадити механізми контролю дотримання можливості реалізації переважного права на викуп земельної ділянки діючим землекористувачем. Наприклад, через надання під час укладення угоди купівлі–продажу нотаріусу документарного підтвердження письмового повідомлення землекористувача про намір укласти такий договір за ціною та іншими умовами, на яких укладається відповідний договір купівлі–продажу.
2. З метою уникнення нездорової спекуляції на купівлі–продажі земельних ділянок ввести обмеження на строк, протягом якого після купівлі земельної ділянки така земельна ділянка може бути перепродана, подарована, внесена у статутний капітал або відчужена будь-яким іншим чином, окрім звернення стягнення на іпотечне майно фінансовими установами.
3. Встановити у законодавстві норми, якими визначити, що вартість корпоративних прав юридичної особи, у власності якої перебувають земельні ділянки сільськогосподарського призначення, для цілей оподаткування, не може бути нижче сукупної вартості таких земельних ділянок, визначеної за відповідними правилами.
4. Врегулювати питання власності на незібраний урожай, визначивши його за особою, яка на належній правовій підставі володіла земельною ділянкою на момент здійснення посіву.
5. Розроблення процедури примусового відчуження земельних ділянок, які належать іноземним особам та особам без громадянства, із відповідною компенсацією.
Хочу підкреслити, що із зняттям мораторію, ми говоримо про виведення вже наявного ринку з тіні, де майже 7 млн власників землі не можуть отримувати справедливий прибуток. Через занижену вартість оренди вони втрачають більше
86 млрд грн щорічно. У перерахунку на одну людину — це 14−19 тис. грн на рік. Крім того, виснажуються і втрачають свою якість чорноземи, адже на них господарюють орендарі, а не відповідальні власники. При «відкритому ринку» мають панувати прості і зрозумілі правила, де права власників і орендарів захищені законом.